現階段我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現的諸多矛盾，都可以從行業(yè)制度上和運作模式上找到原因。如果僅盯著(zhù)高房?jì)r(jià)這些表面現象爭論不休，開(kāi)出相關(guān)的藥方往往只能“治標”而不能“治本”。
目前國際上具有一定代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式主要有兩種：一種是以市場(chǎng)化資本運作為主、注重專(zhuān)業(yè)化細分和協(xié)作的“美國模式”；另一種是從融資、買(mǎi)地、建造，到賣(mài)房、管理都以開(kāi)發(fā)企業(yè)為中心的“香港模式”。我國近幾年的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式漸漸由香港模式向美國模式轉變，尤其自2005年以來(lái)，美國模式成為中國地產(chǎn)圈內的高溫詞匯，國內眾多地產(chǎn)大腕屢屢提起�！皸壐弁睹馈�，目前已經(jīng)有不少品牌開(kāi)發(fā)商對此趨之若騖。
香港模式
“一條龍”式壟斷游戲
由于地緣關(guān)系和土地公有等方面的相似性，目前我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式基本上借鑒了香港模式
香港模式是一條以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為核心的縱向運作鏈，投資買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)建設、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售、物業(yè)管理等，通常由一家企業(yè)獨立完成，堪稱(chēng)“全能開(kāi)發(fā)商”。香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道也相對比較單一，主要構成是銀行貸款和通過(guò)預售收取客戶(hù)預購房款。香港模式具有以下幾個(gè)鮮明特點(diǎn):
地皮最值錢(qián)。香港擁有660萬(wàn)人口，卻只是1070平方公里的彈丸之地，而作為人口高密度最高的上海，1700萬(wàn)人卻擁有6340平方公里。這就跟解放前的中國農民一樣——一輩子的夢(mèng)想可能就是置下五畝地。對香港地產(chǎn)商而言，有地才是生存的硬道理。
項目運作“一條龍”化。香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常采用拿地、蓋房、銷(xiāo)售、物管“一條龍”式的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，作為“全能開(kāi)發(fā)商”扮演著(zhù)各類(lèi)角色。長(cháng)江和黃、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、恒基兆業(yè)等10家地產(chǎn)集團都是這樣開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的。這種全能型模式有利于形成地產(chǎn)巨頭，行業(yè)集中度相對較高，有利于資源的優(yōu)化配置，正由于此，前十家地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)量約占香港總開(kāi)發(fā)量的80%左右。
獲取土地是第一要義。政府高度壟斷土地，大開(kāi)發(fā)商高度壟斷市場(chǎng)，房地產(chǎn)發(fā)展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其他行業(yè)和社會(huì )財富自動(dòng)聚攏而來(lái)，想不賺錢(qián)都難。香港不同于美國，地少人多、寸土寸金，擁有土地成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競爭力的核心所在。
融資渠道相對單一�？傮w來(lái)說(shuō)，香港地產(chǎn)商大型化、財團化之后，其自身財力已經(jīng)比較雄厚，然后通過(guò)銀行貸款和預售款，基本就能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需求，沒(méi)有太大動(dòng)力進(jìn)行多元化融資。
期房預售制。1953年，在香港嚴重供小于求的賣(mài)方市場(chǎng)下，霍英東首創(chuàng )賣(mài)樓花的游戲規則，期房預售使得開(kāi)發(fā)商除銀行貸款外，又獲得了一個(gè)新的融資渠道。從而在資金要求上大大降低了開(kāi)發(fā)商的入行門(mén)檻。
美國模式
斂聚暴利門(mén)都沒(méi)有
通過(guò)嚴格的專(zhuān)業(yè)化細分，形成一條橫向價(jià)值鏈，構成以專(zhuān)業(yè)細分和金融運作見(jiàn)長(cháng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式
美國模式代表了西方發(fā)達國家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式。其核心是金融運作，美國擁有最成熟和完善的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)投資信托基金和投資商成為主導者，而開(kāi)發(fā)商、建筑商、銷(xiāo)售商以及其他房地產(chǎn)服務(wù)商則成了圍繞資本、基金的配套環(huán)節。美國地產(chǎn)模式的背景及特點(diǎn)是：
土地自由供應。理論上講，在1990年日本地產(chǎn)泡沫最大的時(shí)候，如果把整個(gè)東京賣(mài)掉后就可以買(mǎi)下整個(gè)美國，由此我們可知當時(shí)日本地價(jià)之高，美國地價(jià)之低。如果再追溯一下歷史，當年美國西部大開(kāi)發(fā)時(shí)，只須交納10美元手續費就可以免費獲得無(wú)人居住土地160英畝，只要定居和開(kāi)墾5年，土地就永遠歸私人所有；由此形成美國62%土地私有的格局，讓政府不可能對土地供給進(jìn)行嚴控。
專(zhuān)業(yè)分工明確。美國房地產(chǎn)發(fā)展模式主要由房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈等相互協(xié)調共存，強調房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節由不同的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)共同完成。而且不同公司根據自己的專(zhuān)業(yè)特長(cháng)而專(zhuān)注于某個(gè)細化產(chǎn)品市場(chǎng)。比如：有專(zhuān)做寫(xiě)字樓的，也有獨做大型超市的，既有做郊區成排別墅群的，也有獨營(yíng)退休社區的。
以金融運作為核心。在美國房地產(chǎn)模式的各個(gè)鏈條中，金融產(chǎn)業(yè)鏈最為發(fā)達。美國沒(méi)有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入世界500強，但卻有許多以房地產(chǎn)投資收益為利潤來(lái)源的投資商、投資基金等金融機構進(jìn)入世界500強。美國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產(chǎn)基金，美國的房地產(chǎn)投資商主要是從事物業(yè)投資，而非物業(yè)開(kāi)發(fā)，因此美國真正的大地產(chǎn)商都出于金融領(lǐng)域。以房地產(chǎn)投資信托基金為代表，美國目前約有300多只房地產(chǎn)投資信托基金，管理資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元。
收益大眾化。美國的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行資金，剩下的70%是社會(huì )大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動(dòng)產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基本上是私人投資，全國大多數人都可以通過(guò)不同方式參與房地產(chǎn)的投資，主要渠道是房地產(chǎn)投資信托基金、上市企業(yè)股票、MBS(房產(chǎn)抵押貸款證券)等。全民參與投資，既降低了房地產(chǎn)金融風(fēng)險，也使行業(yè)利潤被民眾攤平，基本不可能出現如任由國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商斂聚暴利的現象。
新加坡篇
政府干預才有保障
由于政府實(shí)施了積極的住宅保障政策，新加坡成為全世界住宅問(wèn)題解決得最好的國家
新加坡是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟國家，但在住宅消費保障制度方面，政府干預和介入得很深。當然，這也與其是城邦型的地理特征有關(guān)。
政府大力發(fā)展公共住宅。政府于1960年成立了建屋發(fā)展局，制定了“五年建屋計劃”，大力發(fā)展公共住房，即一般所說(shuō)的“組屋”。1968年，新加坡政府又提出了“居者有其屋”的計劃，從出租廉租房為主向出售廉租屋過(guò)渡。受到英國的影響，新加坡近年來(lái)也傾向于住房私有化，通過(guò)推行住房私有化計劃，新加坡一方面成功地把原屬?lài)宜械淖》恐鸩睫D讓給個(gè)人，另一方面對經(jīng)濟收入不同的家庭，實(shí)行不同的政策。對收入高的居民，國家不包其住房，使其住宅完全商品化；對中低收入家庭，實(shí)行準商品模式，由政府投資建造社會(huì )住宅，然后再按優(yōu)惠條件出售。梯級消費加上公積金支持的購買(mǎi)力使新加坡80%以上的居民購買(mǎi)了組屋居住。
實(shí)行住房公積金保障制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項強制儲蓄制度，由雇主和雇員共同繳納，以解決雇員退休生活保障問(wèn)題。1968年，新加坡政府為了解決中低收入家庭的住宅問(wèn)題，允許動(dòng)用公積金存款的部分作為首期付款之用，不足之數由每月交納的公積金分期支付。這項規定使低收入者既能購房又不影響生活，從而極大地促進(jìn)了低收入者購房的積極性。該項規定最初只針對最低收入家庭，1975年后政府才對中等收入家庭放開(kāi)了限制。公積金制度成為新加坡國民儲蓄的主要組成部分，新加坡也成為東南亞地區解決住宅問(wèn)題的典范。
根據收入情況分級確定住房保證水平。分級提供公有住宅補貼要求嚴格按家庭收入情況來(lái)確定享受住宅消費保障水平。在住宅短缺時(shí)期政府規定只有月收入不超過(guò)800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補貼也采用分級的辦法。例如，一室一套的，政府補貼1/3；三室一套的，政府只補貼5%；四室一套的，政府不僅沒(méi)有補貼，而且按成本價(jià)加5%的利潤；五室一套的，政府按成本價(jià)加15%的利潤。由于房?jì)r(jià)上漲，出售公有住宅所賺得的利潤必須向房屋開(kāi)發(fā)局繳納一部分。
公有住宅的合理配售政策。自1968年以來(lái)，新加坡購房者日益增多，搞好公房配售，讓購房者覺(jué)得合理公平，成為房屋開(kāi)發(fā)局的重要課題。起初，政府采用登記配售，以登記的先后順序出售，后來(lái)改為定購制度。每季度公布一次建房計劃，定購并申請房屋的人進(jìn)行抽簽，中簽后經(jīng)過(guò)購房審查交付訂金，后隨即簽訂購房合同，并交付房?jì)r(jià)的首付款。一般等兩年多就可以住上新房。這種辦法縮小了各地區、各類(lèi)型住宅的供求差距。
德國篇
國家控制企業(yè)承擔
德國采取了住房政策和金融政策相結合，與市場(chǎng)經(jīng)濟相配套的措施，其梯度型、自助性的金融體系在解決居住問(wèn)題方面發(fā)揮了明顯的作用
公共住宅的建設與供應。戰后，德國面臨非常嚴重的房屋短缺，為此政府大力推動(dòng)低價(jià)住宅建設，同時(shí)也支持建設了相當規模的福利性公共住宅。國家和私人共同投資，主要以國家控制為主，承建公益性的大眾住房。承建者可以是個(gè)人，也可以是工廠(chǎng)企業(yè)或其他法人，個(gè)人或企業(yè)只承擔造價(jià)的20%的投資，其余由各級政府投資或者由政府提供擔保。住房建成后，以出租為主，但是租住房屋的必須是低收入居民，住戶(hù)憑低收入證書(shū)才能租用，房租僅相當于一般房租的1/3，其余由政府補貼，也可以采用分期付款的辦法將房屋出售給個(gè)人，售價(jià)也低于市場(chǎng)價(jià)格。
房租補貼制度。該制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式。新的住宅補貼法規定實(shí)行房租補貼制度，由政府根據家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當補貼，保證每個(gè)家庭都能夠有足夠的住房支付能力。
住宅儲蓄制度。德國經(jīng)營(yíng)住房金融的機構很多，商業(yè)銀行和私人銀行都可以為個(gè)人購建住房提供金融服務(wù)。第一類(lèi)是互助儲金信貸組織，比如住宅互助儲金信貸社；第二類(lèi)是契約儲蓄系統，任何居民個(gè)人按照合同契約規定，連續幾年存入一定數額的定期儲蓄存款，存足一定金額時(shí)，即可取得住房貸款的權利。低收入家庭還可以減免個(gè)人所得稅；第三類(lèi)是私人建筑協(xié)會(huì )和公營(yíng)建筑協(xié)會(huì )，他們的貸款辦法是自定、封閉性的。1999年，德國住宅投資占GDP的7.2%，其中住宅儲蓄占整個(gè)住宅信貸的22%。
購房財政稅收政策。為鼓勵私人建房，政府通過(guò)減免稅和其他獎勵措施予以鼓勵。聯(lián)邦所得稅法規定多方面優(yōu)惠。此外，財政還給予收入較低的購房人不同程度的購房補貼，86%的德國人都可以享有不同額度的補貼。
日本篇
特殊的官商關(guān)系
在日本的住房保障體系中，集團企業(yè)扮演著(zhù)尤為重要的角色，而政府也以低息貸款等措施不斷促進(jìn)著(zhù)民間企業(yè)的住宅建設
日本的住宅消費保障在其社會(huì )保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供應模式別具特色，主要以日本住宅金融公庫、日本住宅都市整合公團和地方住宅供給公社為主體，其中住宅金融公庫承擔為公共住宅融資的職責，后兩者則直接負責建設和提供住宅。
重視法律保障。第二次世界大戰后，日本住宅短缺達420萬(wàn)戶(hù)，約2000萬(wàn)人無(wú)房可住，占到當時(shí)人口的1/4。為了緩解住宅短缺問(wèn)題，日本政府于1950年制定了《住宅金融公庫法》、1951年制定了《公營(yíng)住宅法》、1955年制定了《日本住宅公團法》。此后又陸續出臺了一系列相關(guān)法規，通過(guò)建立健全住宅消費保障的法律法規，使得日本住宅政策逐步走向正軌。
優(yōu)惠的住宅政策。日本政府的具體做法是首先以低息貸款促進(jìn)企業(yè)從事民間住宅建設；其次以低稅和免稅優(yōu)惠促進(jìn)私人住宅的興建與購置；最后是充分發(fā)揮地方群眾團體的作用，吸收社會(huì )資金發(fā)展住宅建設。
集團企業(yè)發(fā)揮積極作用。日本經(jīng)濟發(fā)展的一大特點(diǎn)是集團企業(yè)的強大，大企業(yè)與政府關(guān)系良好，而政府對大企業(yè)的影響力巨大，形成特殊的官商關(guān)系。早在1980年，日本就有200多萬(wàn)家大企業(yè)，建造了16萬(wàn)平方米以上的住宅區240多處。此外，日本政府在住宅保障方面的具體措施還包括，政府以低稅、免稅的手段促進(jìn)私人住宅的建造；發(fā)揮各類(lèi)社團組織的作用，吸收社會(huì )資金參與住宅建設。
英國篇
靠私有化減輕負擔
英國居民中有近70%的居民擁有自有住房產(chǎn)權，30%的居民租賃住房；其中20%的居民向當地政府租賃公有住房，10%的居民租住私人房屋
英國是資本主義國家中福利制度發(fā)展最早的一個(gè)國家，是住房問(wèn)題產(chǎn)生最早也是政府干預最早的國家。
1950年后，英國采取房租補貼替代原來(lái)的建筑補貼政策，使窮人成為補貼的最大受益者，被稱(chēng)為“真實(shí)租金政策”。1962年為規范當時(shí)民間興起的建房社團的活動(dòng)，頒布了建房社團法，規定建房社團的宗旨是為社團成員籌集資金，并以完全所有或租賃保有房地產(chǎn)證券形式貸給社員等。最初的做法也是興建公共住房，以低價(jià)出租給低收入者。但隨著(zhù)這一制度的發(fā)展，逐漸出現了財政負擔過(guò)重的問(wèn)題。1984年，英國通過(guò)了《住宅與建房控制法》，推行住房私有化，大大減少了政府的負擔。
在英國也存在著(zhù)中低收入家庭買(mǎi)不起、租不起房子的問(wèn)題。英國政府采取了強制性規定，利用財政傾斜政策和市場(chǎng)化手段相結合的辦法，解決了這一問(wèn)題。如開(kāi)發(fā)商新建住房中，必須有50%低價(jià)出售，否則政府不批準建設規劃；為關(guān)鍵崗位人員提供購房補助或優(yōu)惠貸款；與房地產(chǎn)公司建立合作社，允許靈活的混合產(chǎn)權，如購房者可以先買(mǎi)一半的產(chǎn)權，或買(mǎi)一半租一半等。(楊紅旭 作者系上海易居房地產(chǎn)研究院所長(cháng)助理、研究員)
[1] [2] [下一頁(yè)]
