背景
1998年住房改制之后，我國住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的速度很快，但在開(kāi)發(fā)投資和房?jì)r(jià)連續高增長(cháng)的同時(shí)，許多問(wèn)題和矛盾開(kāi)始暴露出來(lái)。
住宅商品化、市場(chǎng)化的過(guò)快與住房保障過(guò)于滯后之間的矛盾，反應出我國住宅政策在由福利分房向貨幣化分房的轉變過(guò)程中，轉速過(guò)猛，轉彎過(guò)大。中低收入群體不得不購買(mǎi)超過(guò)自己承受能力住房的事實(shí)，必然引發(fā)各種社會(huì )矛盾。
建議篇
七大經(jīng)驗助解住房難題
由于各個(gè)國家具體國情的差異，其住房保障制度的特點(diǎn)也有所不同，比如北歐高福利國家政策覆蓋面很廣，北美國家比較注重利用市場(chǎng)機制，日本、韓國等東亞國家喜歡發(fā)動(dòng)大型企業(yè)(多屬?lài)?參與其中等等。筆者從中總結出七大經(jīng)驗，以供讀者參考。
★政府是責任主體
西方國家住宅消費保障制度的最大特點(diǎn)在于政府干預的普遍性。市場(chǎng)機制條件下，由于勞動(dòng)能力的差別存在，一部分階層的收入是無(wú)法承受其住宅支出的，這就在客觀(guān)上需要政府提供住宅消費保障。給低收入階層提供住宅消費保障，是西方國家普遍的做法，盡管在住宅資源配置中，市場(chǎng)經(jīng)濟國家依賴(lài)市場(chǎng)發(fā)揮基礎性的作用，但是從各國完善的住宅消費保障制度的建立、發(fā)展和完善過(guò)程看，政府在住宅消費保障制度方面起了決定性的作用。
德國、法國的住宅法律都明確規定，居住權是公民權利的重要組成部分。因此，各國中央政府和地方政府都設立了相關(guān)部門(mén)，專(zhuān)門(mén)負責住房保障體系的構建和實(shí)施。如美國的住房和都市發(fā)展部、新加坡的建屋發(fā)展局等。
★重視立法
縱觀(guān)發(fā)達國家，無(wú)不非常重視住房保障制度的立法工作。美國國會(huì )1949年就通過(guò)了《全國可承受住宅法》，先后又通過(guò)了《住宅法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與社區發(fā)展法》等相關(guān)法律。1974年《住宅與社區發(fā)展法》第8條的租金資助計劃，其核心內容是任何家庭用于住宅的支出不應超過(guò)家庭總收入的30%。日本政府自1950年后，陸續制定實(shí)施的《公營(yíng)住宅法》、《住宅金融公庫法》等40多部法律保證了住房保障制度的有效執行。
★政策保障覆蓋面大
從整體上看，歐美發(fā)達國家和亞洲的新興經(jīng)濟國家的保障覆蓋面較大，這其中又可分為兩種類(lèi)型和兩個(gè)階段。兩種類(lèi)型是指，一種是以新加坡、瑞典、加拿大等高福利國家，幾乎涵蓋了全國國民，如新加坡有近90%的家庭居于組屋，類(lèi)似我國房改前的福利化分房制度；另一種是以美國、日本、德國為主的發(fā)達國家，基本上把全部的中低收入，甚至部分中等收入群體納入住宅保障范疇。兩個(gè)階段是指，在早期的住宅緊缺階段，住房保障顧及面很大，基本包括全部國民；在近些年的居住升級階段，住房保障的顧及面縮小許多，重點(diǎn)轉向中低、尤其是低收入家庭。
★金融和財稅支持
由于住宅產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，住房保障制度的實(shí)施離不開(kāi)有效的金融系統支持。發(fā)達國家非常重視政策性金融支持系統的構建，如新加坡的住房公積金制度、日本的金融公庫制度、德國的住宅互助儲金信貸社、美國聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會(huì )、瑞典城市抵押銀行等。
政府通過(guò)適當的財稅減免，也能達到支持住房保障的目的。比如針對民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)運營(yíng)的中低價(jià)租售住宅，政府在土地出讓費、各種稅收上給予大量減免；再如針對中低收入家庭購房，部分國家還會(huì )采取個(gè)人所得稅抵扣等措施。
★公共住房制度
公共住房制度在發(fā)達國家的住房保障體系中居于核心地位，只有依賴(lài)可以直接控制的公共住房，政府才能切實(shí)為中低收入者提供廉租屋和低價(jià)房。新加坡的“組屋”、日本的“公營(yíng)住宅”、香港地區的“公屋”、英國的“社會(huì )房”等都是如此。公共住房完全由政府進(jìn)行主導，主要由政府投資建設，由政府部門(mén)運營(yíng)管理，針對中低收入家庭的不同情況，以低廉的價(jià)格進(jìn)行租賃或銷(xiāo)售(一般前期以租為主)。
★貨幣化補貼
政府大規模建造公共住房投資巨大，運營(yíng)中存在管理效率不高的現象，所以近20多年來(lái)，發(fā)達國家越來(lái)越傾向于通過(guò)貨幣化補貼的方式進(jìn)行住房保障。補貼方式分為租房補貼和購房補貼。比如租金補貼制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式，政府根據家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當補貼，保證每個(gè)家庭都能夠有足夠的住房支付能力。購房補貼的保障力度比租房補貼相對較小，但覆蓋面較大，比如約86%的德國人都可以享有不同額度的購房補貼。
★由租轉售
上世紀70年代以來(lái)，隨著(zhù)西方國家全國性住宅短缺的緩解乃至消失，西方國家政府開(kāi)始鼓勵運用市場(chǎng)機制解決住宅供應。面對大量的公房建設和維護需要進(jìn)行高額的財政補貼，許多西方國家的福利開(kāi)支都開(kāi)始出現緊縮趨勢。于是，很多發(fā)達國家都出現了公房轉售現象。上世紀80年代撒切爾夫人上臺后的英國表現尤其明顯�！�
一家之言
打破壟斷才和諧
大哲人薩特語(yǔ)：存在即合理�！懊朗健薄案凼健蹦Ｊ绞恰耙环剿琉B育下的產(chǎn)物”，它們的形成與各自的經(jīng)濟環(huán)境、土地制度、金融體系、法律制度、地域文化等密不可分。二者皆臻成熟，對內地房企而言，只有適合與不適合的區別。之所以十余年來(lái)中國地產(chǎn)企業(yè)的運營(yíng)模式學(xué)習“港式”，首先是因為“近水樓臺”效應，在內地房地產(chǎn)市場(chǎng)化初始階段，開(kāi)發(fā)商眼前一抹黑，“香港經(jīng)驗”輕松越過(guò)深圳河，自然被嗷嗷待哺的深圳開(kāi)發(fā)商所頂禮膜拜；其次，隨大批港資地產(chǎn)商深入內地攻城拔寨，其運營(yíng)模式影響了內地開(kāi)發(fā)商；最后，帶著(zhù)計劃經(jīng)濟余威的生存環(huán)境，也讓內地開(kāi)發(fā)商在囤積土地、倚重銀行、預售制度等多方面與港派一見(jiàn)鐘情。
但是，自2003年以來(lái)，一系列的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，正逼迫內地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行戰略轉型。轉型中最大的特點(diǎn)有兩個(gè)：一個(gè)特點(diǎn)是融資環(huán)節的重要性上升至首位。以前，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)是取得土地，有了土地什么都能搞定；未來(lái)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的環(huán)節在于融資，有了錢(qián)什么都不在話(huà)下。但這并非意味著(zhù)從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，中國地少人多及政府壟斷土地供應的現實(shí)，決定了獲取土地依然重要，但除此以外，若論哪個(gè)最重要，則融資將當仁不讓。順馳中國賣(mài)身的悲劇，就在于融資的效率遠低于拿地的速度，上市不成，退而求與摩根士丹利合作，退讓不成只有賤賣(mài)。地產(chǎn)狂人如任志強，沒(méi)錢(qián)一樣英雄氣短，目前正尋求通過(guò)借殼SST幸福，使華遠地產(chǎn)上市。
房地產(chǎn)企業(yè)轉型的另外一個(gè)特點(diǎn)是由全能型向專(zhuān)業(yè)型轉變。目前，我國許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既做房產(chǎn)、又做地產(chǎn)，而且不分檔次、不分區位、不分用途，什么項目都做。更有開(kāi)發(fā)企業(yè)提供“一條龍”式的服務(wù)，即前期開(kāi)發(fā)、規劃設計、建筑施工、裝飾裝修、銷(xiāo)售策劃、物業(yè)管理一家搞定，造成企業(yè)內部管理上互相重疊交叉，開(kāi)發(fā)模式?jīng)]有創(chuàng )新，行業(yè)壟斷嚴重，抗風(fēng)險能力下降。
中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展中的陣痛期，專(zhuān)業(yè)化程度越高，產(chǎn)業(yè)鏈上的單元愈細分愈有利于整合資源和組織社會(huì )化大生產(chǎn)；從構建和諧社會(huì )，增強行業(yè)穩定性上講，美國模式也顯示出了優(yōu)勢。我國房地產(chǎn)的周期一般為4-6年，香港為7-8年，美國則長(cháng)達18-20年。萬(wàn)科為何以普爾特為標桿，不僅因為它是美國最大的地產(chǎn)商，更因為他專(zhuān)業(yè)的苛求，比如其對客戶(hù)實(shí)行真正的終身服務(wù)，光是客戶(hù)細分就達4大類(lèi)11項，因此企業(yè)才能連續52年贏(yíng)利。
當然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉型，僅靠開(kāi)發(fā)商的熱情是不夠的，政府如何從宏觀(guān)政策法規方面，創(chuàng )造好的外部環(huán)境，如完善土地制度、信托基金立法等，才能保證轉型成功，否則極有可能是“強扭的瓜不甜”，或者“淮南為桔，淮北為枳”。(楊紅旭)
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