如果拿經(jīng)濟學(xué)的規律來(lái)評判北京乃至中國房地產(chǎn)目前的現狀，恐怕教綱就要改寫(xiě)了。尤其是北京市,即使是面對限價(jià)房、經(jīng)濟適用房、配建房的夾擊，各項嚴令的包圍，房?jì)r(jià)仍然在上漲：今年6月，據國家發(fā)展改革委、國家統計局調查最新顯示，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%。根據國家統計局公布的調查數據顯示，2007年4月份、5月份北京房?jì)r(jià)的漲幅分別高達10.7%和10.3%；北京市統計局的數據顯示，今年上半年北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數上漲了10.1%。許多業(yè)內人士預測下半年，房?jì)r(jià)仍有加速上漲的可能。
到底是一只怎樣的手“導演”著(zhù)房?jì)r(jià)唱衰與唱漲的曲目？需求和供給在進(jìn)行著(zhù)怎樣的博弈？我們試圖用新近發(fā)生的種種事件以及專(zhuān)家學(xué)者們對房地產(chǎn)目前形式的判斷，拷問(wèn)一下———高房?jì)r(jià)還能走多遠？
供求關(guān)系唱漲北京地產(chǎn)
供應量不足市政配套完善奧運會(huì )臨近投資者跟風(fēng)購買(mǎi)
“以往,回報率只有達到8%或者10%,很多投資型買(mǎi)家才會(huì )去考慮買(mǎi)房或者買(mǎi)鋪進(jìn)行投資,而現在,7%甚至6%都會(huì )吸引眾多投資型買(mǎi)家”，正在北京進(jìn)行整包酒店式公寓的業(yè)內人士趙冬焱對記者說(shuō)。分析原因，趙冬焱說(shuō)，以前人們投資主要考慮有一個(gè)長(cháng)期而穩定的現金流，只要買(mǎi)入和租出(或賣(mài)出)達到一個(gè)合理的差價(jià)就可以了。但是由于房?jì)r(jià)的上漲，投資型物業(yè)的年回報率已經(jīng)由原來(lái)的10%、8%回落到目前的7%甚至5%左右。那么為什么還有大量的投資者一如既往地選擇投資呢？
“人們已經(jīng)從追求現金流轉向了對預期物業(yè)升值的追求，每個(gè)月現金的多寡和長(cháng)期的投資回報相比，絕大多數會(huì )選擇后者�！壁w冬焱說(shuō)。
趙先生的經(jīng)營(yíng)行為可以管窺目前北京地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢。這僅僅是只占北京買(mǎi)房人群10%的投資型買(mǎi)家面臨的局勢，而在占有絕大多數的自住型買(mǎi)家那里，前幾年認為6000元/平方米都覺(jué)得貴的房產(chǎn)，現在11000元/平方米都算是“經(jīng)濟型”了。目前的北京樓市，四環(huán)之內已經(jīng)基本“消滅”了10000元/平方米以下的樓盤(pán)，20000元/平方米的四環(huán)沿線(xiàn)樓盤(pán)比比皆是。原因何在？
7月末，國家有關(guān)部門(mén)分析原因認為，去年以來(lái)，加稅、加息等打擊買(mǎi)房投機的政策落實(shí)，推行90平方米70%住房戶(hù)型結構，可以相對降低總價(jià)提高有效購買(mǎi)力。這些措施并沒(méi)有從根本上解決推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的主要矛盾———供應與需求的緊張狀況，緩解土地價(jià)格飛漲和土地供應緊缺給住房建設用地需求的壓力。應該說(shuō)，去年以來(lái)，緊縮的銀根和不足的土地供應與住宅建設、住房需求之間矛盾的加劇，是房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住房?jì)r(jià)格上漲的最主要原因。
而開(kāi)發(fā)商們則是從另一個(gè)角度詮釋了房?jì)r(jià)上漲的原因。以20000元/平方米即將入市的北京萬(wàn)達副總經(jīng)理盧明在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前，世界各國的房地產(chǎn)價(jià)格都在不同程度地上漲，中國作為一個(gè)發(fā)展中的大國，隨著(zhù)經(jīng)濟水平的飛速發(fā)展，尤其是面臨著(zhù)奧運會(huì )的到來(lái)，像北京這樣正在邁向國際化大都市的城市來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)上漲應該是正常的經(jīng)濟現象。
“土地的價(jià)格在不斷攀升，開(kāi)發(fā)商拿地的成本也相應的大量提升，而且由于奧運會(huì )的臨近，北京各個(gè)地域的市政配套建設已經(jīng)接近尾聲，尤其是軌道交通的大發(fā)展勢必使周邊物業(yè)升值，價(jià)格上漲是完全符合規律的�！北R明如是說(shuō)。
國家統計局局長(cháng)謝伏瞻在接受央視采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，從1997年到2007年間，除了日本和香港之外，全球絕大多數地區房?jì)r(jià)漲幅都達到了100%以上，最高的是愛(ài)爾蘭，10年房?jì)r(jià)漲幅達到180%。
而通州一個(gè)超級大盤(pán)的老總對記者說(shuō)，由于土地的稀缺，很多拿不到地的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)走向聯(lián)合拿地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而且無(wú)法預見(jiàn)下一個(gè)項目在哪里，因此，捂盤(pán)惜售、坐地漲價(jià)的現象屢屢發(fā)生。國家雖然推出了一些限價(jià)房、經(jīng)濟適用房，但由于準入制度的不完善，不能從根本上解決實(shí)際需求，因此造成了需求比例的失衡。
供求比例的失衡造成一個(gè)現象：價(jià)格越漲，人們越買(mǎi)，于是價(jià)格就會(huì )再漲。專(zhuān)家將此稱(chēng)為“跟風(fēng)型消費”�！扒皟赡旰芏嗳艘恢痹谟^(guān)望，以為房?jì)r(jià)會(huì )有轉機。但事實(shí)遠遠超出了這些人的預期，從現在看，大多數人都放棄了觀(guān)望，轉變成了市場(chǎng)上又一股非常強大的購買(mǎi)力�！痹谶@位專(zhuān)家看來(lái)，近來(lái)很多均價(jià)每平方米萬(wàn)元左右的樓盤(pán)一上市便被搶購一空，都是對這種“跟風(fēng)型消費”的最好注解，甚至有很多家庭，6個(gè)工薪階層供一套房子，都折射出對價(jià)格繼續上漲的深刻憂(yōu)慮，尤其中小戶(hù)型、低總價(jià)住宅更是一房難求。
種種跡象表明，今年下半年開(kāi)盤(pán)的項目，基本還將是高開(kāi)高走，甚至有人預言，未來(lái)五環(huán)沿線(xiàn)的商品房?jì)r(jià)也將超過(guò)每平方米萬(wàn)元單價(jià)。
居者有其屋是未來(lái)樓市主題
保障性住房應成“抑高”利器住房?jì)杉壔厔菝黠@
最近，北京市連續推出一大批經(jīng)濟適用房、限價(jià)房用地，在聶梅生看來(lái)，這是對以往宏觀(guān)政策的一種深化�！罢叻亢蜕唐贩糠珠_(kāi)應該說(shuō)是一個(gè)明智之舉，中低收入者的住房問(wèn)題，政府有責任承擔起來(lái)，而不是簡(jiǎn)單把這個(gè)責任轉嫁給市場(chǎng)�！甭櫭飞赋�，這種分化同樣是對消費的一種疏導，不要讓所有需求一股腦涌入商品房市場(chǎng)，而是在不同領(lǐng)域得到消化。但同時(shí)，“房地產(chǎn)方面的政策不可能立竿見(jiàn)影，特別是保障性住房和限價(jià)房建設上，更需要有一個(gè)開(kāi)發(fā)周期�！甭櫭飞嬖V記者，轉移需求不是短時(shí)間能達到的目標，會(huì )體現出明顯的滯后效應，因此，宏觀(guān)調控的作用要在未來(lái)一兩年之內才能充分地體現出來(lái)。
對于房?jì)r(jià)高低的爭論與判斷，中原地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰認為，如果放在大環(huán)境上看，房?jì)r(jià)無(wú)所謂高或者低。因為它是國家經(jīng)濟的一種體現，是經(jīng)濟規律使然，而保障性住房應該成為控制高房?jì)r(jià)的利器。
對社會(huì )上流傳的“未來(lái)房地產(chǎn)項目配建15%保障性住房會(huì )給兩種不同居住人群帶來(lái)心理障礙”的言論，李文杰說(shuō)，在很多發(fā)達國家和地區，高收入人群和低收入人群所住區域大多也是“混居”的，經(jīng)濟適用房、兩限房等便宜房根本不會(huì )造成心理落差。在香港的新市鎮建設中，開(kāi)發(fā)商做項目配建比例達到了50%，而配建的公屋相當于北京的廉租房，配建的居屋相當于北京的經(jīng)濟適用房，高檔房與便宜房在同一區域。并沒(méi)有出現所謂的不和諧。而且開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)技術(shù)手段，將高低兩個(gè)社區有意識地分開(kāi)。
香港房地產(chǎn)資深人士半求在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，香港房?jì)r(jià)為什么這么多年還沒(méi)有飆升，其中一個(gè)原因就在于老百姓的解讀能力比較強，他們得知政府在大力發(fā)展公屋和居屋，就能意識到房?jì)r(jià)會(huì )得到控制，因此不會(huì )輕易投幣，開(kāi)發(fā)商亦因此而在房?jì)r(jià)上控制增長(cháng)。
在開(kāi)發(fā)商環(huán)節，配建比例也不會(huì )給他們帶來(lái)太多的影響。雖然在同一個(gè)地塊，但開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)成本核算來(lái)解決，無(wú)非高檔房?jì)r(jià)格承擔一部分便宜房的成本，開(kāi)發(fā)商的利潤還是能夠得到保證。在記者采訪(fǎng)的一些開(kāi)發(fā)商當中，絕大多數開(kāi)發(fā)商表示，會(huì )積極配合政府有關(guān)部門(mén)關(guān)于配建房的開(kāi)發(fā)。
“這不僅是項目開(kāi)發(fā)成本與利潤的簡(jiǎn)單意識，而是開(kāi)發(fā)商們對于社會(huì )責任感與民生的一種義務(wù)，房?jì)r(jià)上漲雖然是多方面原因造成的，但開(kāi)發(fā)商在其中起到了至關(guān)重要的作用，也是房?jì)r(jià)上漲的既得利益者，因此，做一些關(guān)乎民生的工程是理所應當的�！北本┍背街脴I(yè)經(jīng)營(yíng)公司總經(jīng)理姜宏如是說(shuō)。
如此看來(lái)，國家有關(guān)部門(mén)最近出臺的種種舉措的確在房地產(chǎn)市場(chǎng)上帶來(lái)了積極的影響，在紛紛擾擾有關(guān)房?jì)r(jià)高低的爭論中，也許建設部政策研究中心主任陳淮的一句話(huà)可以道破“天機”：政策出臺的根本目的，就是為了讓老百姓能住上房子。
不必仇富，不必嫌貧，只要人人有房住才是社會(huì )和諧的不變主題。
新政頻出欲挫高價(jià)銳氣
宏觀(guān)調控政策平抑 重稅在即供給增多
“在現有的游戲規則下，土地、地價(jià)、房?jì)r(jià)之間已經(jīng)形成了一個(gè)難以打破的怪圈，這個(gè)循環(huán)不打破，房?jì)r(jià)便很難得到抑制。全國的房地產(chǎn)商現在在爭著(zhù)吃同一塊奶酪，奶酪大小是一定的，那最后結果只能是誰(shuí)出的錢(qián)多誰(shuí)來(lái)吃。但是，是不是可能多出一塊奶酪呢？舉例說(shuō)明，比如前些時(shí)間爭議一時(shí)的小產(chǎn)權問(wèn)題，雖然這種住房最終可能得不到官方的認可，但在實(shí)際上，這種房子恰恰是在多出一塊‘奶酪’上做的嘗試，并達到了對買(mǎi)房人有益的結果。像這樣的事情都在提示我們，在現有游戲規則的基礎上做出一些調整，恐怕才是撬動(dòng)房?jì)r(jià)唯一的杠桿�！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生的采訪(fǎng)發(fā)言，多少代表了房?jì)r(jià)擔憂(yōu)者乃至政府有關(guān)部門(mén)平抑房?jì)r(jià)的決心。
最近，國家有關(guān)部門(mén)分析研究了目前全國經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，認為只有在“投資”和“土地”———做好文章，控制房?jì)r(jià)上漲才有一線(xiàn)希望。
具體措施包括，首先對房地產(chǎn)投資要做到分類(lèi)對待、有壓有保，壓公建保住宅�！坝袎骸本褪且䦶暮头⻊�(wù)于整體經(jīng)濟降溫和控制固定資產(chǎn)投資規模的目的，對辦公、商業(yè)等非住宅類(lèi)項目投資可以階段性嚴控�！坝斜！本褪且獙ΠūＵ闲宰》亢推胀ㄉ唐纷》康耐顿Y給予保護性甚至鼓勵性的政策傾斜。
其次，住宅用地要網(wǎng)開(kāi)一面，快速有效提高供應。除了提高新增出讓住宅用地效率以外，盤(pán)活存量閑置土地是快速提高土地供應的有效途徑。
第三，應當提高住宅用地容積率，以期剛性提高有限土地的住房供應規模，在有限的土地上建設更多的住宅，推動(dòng)高層住宅比例快速提高。這樣可以節省地面，增加樓面，剛性增加住房供應量，緩解住房需求，平抑住房?jì)r(jià)格。
而在此前，有關(guān)部門(mén)已經(jīng)提出了“十一五”期間，北京要建設總面積達到3000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房和兩限房的要求。不僅制定了將在定福莊、南苑、豐臺、石景山等區域大力發(fā)展兩限房，同時(shí)要求在5年之內完成12個(gè)經(jīng)濟適用房項目。更為重要的是，從2007年5月1日起，位于三環(huán)以外且不在政府土地儲備控制區域內的普通商品住房建設項目，尚未取得規劃意見(jiàn)書(shū)和僅取得土地一級開(kāi)發(fā)項目規劃意見(jiàn)書(shū)時(shí)，必須按照15%的規劃面積配套建設保障性住房及兩限性住房。這意味著(zhù)，國家將不再坐視商品房大量入市而需求性住房不足的現狀，用強力的政策直接要求開(kāi)發(fā)商“扶強惜弱”。有人算賬，到2010年，不算集中建設的兩限房和經(jīng)濟適用房，僅配建的保障房就將達到1200萬(wàn)平方米，可提供17萬(wàn)套左右的便宜房。
目前，方興未艾的兩限房雖然準入門(mén)檻還未確定、經(jīng)濟適用房難覓蹤影，但不難想象，數年后當數十萬(wàn)套便宜房入市，它對高房?jì)r(jià)的影響將會(huì )如何，結果應該不難預測。
除了剛性的政策，在持有環(huán)節上，政府有關(guān)部門(mén)也考慮重拳出擊。在開(kāi)征物業(yè)稅條件并不成熟的情況下，國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組報告建議，應選擇部分問(wèn)題比較突出的典型城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。(張艦 高彤)
