預測房?jì)r(jià)是升或降，好像變成了“多此一舉”的事情。
盡管?chē)乙辉俪雠_相關(guān)政策，呼吁調控“發(fā)燒期”的房?jì)r(jià)。但隨著(zhù)中國經(jīng)濟的發(fā)展，人們對改善居住環(huán)境的剛性需求不斷增強，投資者對中國經(jīng)濟長(cháng)期看好，房?jì)r(jià)只漲不降，房源供不應求。
自上世紀90年代中期以來(lái)，伴隨著(zhù)經(jīng)濟的持續繁榮，世界上一些主要國家的房?jì)r(jià)開(kāi)始大幅上漲。近5年多來(lái)，美國房?jì)r(jià)的累計漲幅更是達到了50%以上；在房?jì)r(jià)瘋漲的俄羅斯，房產(chǎn)專(zhuān)家預測2006年全俄各地平均房?jì)r(jià)將上漲25%-30%，莫斯科甚至超過(guò)50%。此外，在一些房?jì)r(jià)漲幅“還算正�！钡臍W洲城市，比如比利時(shí)的布魯塞爾，從2001年至2005年，房?jì)r(jià)的年均漲幅也在10%上下。
對照國際上的房產(chǎn)熱，或許我們可以用十個(gè)中國代表性城市房地產(chǎn)的個(gè)性化上漲作為對這一現象的注釋。
北京：有效土地供應不足
盡管房?jì)r(jià)飛漲，人們報怨“房奴”身份，但來(lái)自市場(chǎng)的信息顯示，目前的供給速度仍遠遠趕不上需求。根據北京統計局的最新統計：1月—5月，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數累計為109.2%，比去年同期提高1個(gè)百分點(diǎn)。自年初以來(lái)，各月房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數呈逐漸上揚趨勢，5月份達到109.6%。其中，普通住宅價(jià)格增長(cháng)最快。在新建商品房中，住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數累計為110.1%，在新建商品住宅中，普通住宅價(jià)格指數累計為111.4%，高檔住宅價(jià)格指數累計為108.3%。
專(zhuān)家認為，造成北京房?jì)r(jià)上漲的根源是北京市有效土地供應不足。中科院研究員劉維新在接受《小康》采訪(fǎng)時(shí)指出：“目前土地上市速度慢而導致的供應持續減少，是造成當前房地產(chǎn)供應不足的根源性因素。而且我們必須注意：土地是有限資源，不可能無(wú)限供給�！�
由于土地資源的有限性，決定了供應上的緊張。另外，北京作為全國的政治文化中心，每年流入的人口眾多，這些流入人口成為購房的主力之一；同時(shí)北京作為全國高校聚集度最高的城市，每年有許多畢業(yè)生留京，買(mǎi)房成為他們的必然的目標。 “大量的需求，加上供應不足，這就造成了北京房?jì)r(jià)的上漲�！眲⒕S新指出。
也有人曾提出，2008年奧運會(huì )將成為北京房?jì)r(jià)的分水嶺，但劉維新研究員并不認同，他說(shuō)：“在奧運前，可能房子作為商品有一定的炒作價(jià)值，但是2008年之后，北京的首都身份并未改變，外來(lái)人口的流入局面也不可能改變，北京的土地資源還是供不應求，這就支撐了北京的房?jì)r(jià)不可能下降�！�
深圳：香港房?jì)r(jià)約3倍于深圳，兩地交通便利，深圳房?jì)r(jià)不可能不漲
深圳早兩年的樓市還算是風(fēng)平浪靜。在2003年，深圳的房?jì)r(jià)為每平方米5000元左右，但是到了2005年底，房?jì)r(jià)開(kāi)始上漲到10000元，2006年更是房?jì)r(jià)飆升的一年。眼下，關(guān)外成交的均價(jià)已經(jīng)過(guò)萬(wàn)元，臨近香港特區的普通住宅的單價(jià)約在10000元/平方米，部分高達14000元/平方米；關(guān)內普通住宅的單價(jià)約15000～20000元/平方米，關(guān)內高層豪宅約3.5萬(wàn)～4.5萬(wàn)/平方米。
“深圳房?jì)r(jià)的上漲主要是供求矛盾引起的。具體地說(shuō)，是因為深圳毗鄰香港，而深圳的房?jì)r(jià)相對香港還是便宜很多，所以不少香港人到深圳買(mǎi)房�！敝袊嗣翊髮W(xué)土地管理系主任葉劍平教授在接受《小康》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“這是香港聯(lián)動(dòng)，作為市場(chǎng)經(jīng)濟，價(jià)格高總有其理由�！�
一般來(lái)說(shuō)，普通香港市民住的是每平米2萬(wàn)到3萬(wàn)價(jià)格的小戶(hù)型，大多是50～80平方米，100平方米的房子可謂豪宅。香港最便宜的房?jì)r(jià)大約是每平米1萬(wàn)五左右，但是這些房子都是地處元朗，緊鄰深圳的低價(jià)房。而地理位置好，小區環(huán)境講究的半山豪宅與山頂別墅，前者每平米10萬(wàn)以上，后者每平米單價(jià)則高于20萬(wàn)元。
對比2006年的人均GDP水平，香港人均GDP為38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，僅為香港的22.6%。而目前，深圳房?jì)r(jià)已相當于香港的45%。
據業(yè)內人士介紹，由于南山區通往香港的西部通道即將開(kāi)通，于是該地區的房?jì)r(jià)突飛猛漲，僅在一個(gè)星期里就漲到了2.2萬(wàn)／平方米。
廣州：作為一個(gè)經(jīng)濟活躍的省會(huì )城市，房?jì)r(jià)自然會(huì )升
廣州房?jì)r(jià)，曾一度被經(jīng)濟學(xué)家冠以“理性、成熟”，但是6月的廣州樓價(jià)卻創(chuàng )下了近年來(lái)的最大升幅。
今年年初，市長(cháng)張廣寧在各場(chǎng)所針對控制房?jì)r(jià)放出狠話(huà)，形成“安定購房者民心”的語(yǔ)錄。2月2日，廣東省“兩會(huì )”期間，張市長(cháng)說(shuō)：“房?jì)r(jià)肯定會(huì )降下來(lái),起碼是小戶(hù)型肯定要降,不降也要把房?jì)r(jià)穩定下來(lái)”；3月5日，全國“兩會(huì )”期間，他再次強調：“政府會(huì )全力以赴壓低房?jì)r(jià)。我以為廣州的房?jì)r(jià)肯定會(huì )降下來(lái)。所以我提醒中低收入者,如果想買(mǎi)房,先不用著(zhù)急”； 到了3月26日,張廣寧針對房?jì)r(jià)問(wèn)題更是加重語(yǔ)氣，指出“住房問(wèn)題已經(jīng)不單純是一個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題、社會(huì )問(wèn)題,更是一個(gè)政治問(wèn)題”。
但房?jì)r(jià)似乎與張市長(cháng)較上了勁。6月，廣州部分大戶(hù)型新房?jì)r(jià)格大幅上升，全市均價(jià)繼續保持在每平方米8千元以上，其中中心6區均價(jià)超過(guò)每平方米1萬(wàn)1千元，比5月每平方米上漲近千元，成為近年來(lái)廣州樓價(jià)單月升幅最高的一次。
“房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)入市場(chǎng)軌道，這一點(diǎn)已經(jīng)不可置疑。對于廣州的房?jì)r(jià)上漲，我認為是意料之中。中國經(jīng)濟形勢長(cháng)期看好，房地產(chǎn)經(jīng)濟也成為熱點(diǎn)，而廣州作為一個(gè)經(jīng)濟活躍的省會(huì )城市，房?jì)r(jià)自然會(huì )升�！敝袊嗣翊髮W(xué)公共管理學(xué)院的葉劍平教授在接受《小康》采訪(fǎng)時(shí)表示：“政府的職能是做好保障工作，更應該注重經(jīng)濟適用房建設以及廉租房工程�！�
北海：房?jì)r(jià)漲幅有可能繼續保持全國第一
國家發(fā)改委發(fā)布的信息表明，今年以來(lái)，北海市同類(lèi)地段經(jīng)營(yíng)性用地出讓價(jià)比去年同期上漲了1倍以上，3月至5月新建商品住房?jì)r(jià)格漲幅分別達13.7%、23.6%和15.1%，連續3個(gè)月位居全國首位，超過(guò)深圳及北京等發(fā)達城市。
在中央抑制房?jì)r(jià)的風(fēng)口浪尖上，北海連續3個(gè)月房?jì)r(jià)領(lǐng)漲，引起輿論的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。但是北海市市長(cháng)連友農回答得理直氣壯：“目前北海房?jì)r(jià)、地價(jià)的上漲，是經(jīng)濟增長(cháng)的必然結果”。
上海：“世博效應”提高城市價(jià)值，也提升房?jì)r(jià)上漲空間
“感覺(jué)又回到了那個(gè)買(mǎi)房子像買(mǎi)白菜的時(shí)代，房市一下子就火了�！庇^(guān)望了兩年之久的李靜感嘆說(shuō)。
對于上海房?jì)r(jià)從冰點(diǎn)到沸點(diǎn)，從冷靜到狂熱的現象，房地產(chǎn)經(jīng)濟分析師薛建雄先生認為，近期購買(mǎi)力旺盛的一個(gè)重要原因來(lái)自供應量。目前，全市在建商品房6000萬(wàn)平方米，網(wǎng)上可售房源1657萬(wàn)平方米，其中可售住宅886萬(wàn)平方米。按照商品房開(kāi)發(fā)周期3-4年和上海樓市往年每年供應2000萬(wàn)?2500萬(wàn)平方米來(lái)算，未來(lái)3至4年內可供應的房源將遠小于需求10%～25%。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所的李先生在接受記者采訪(fǎng)時(shí)分析了上海房地產(chǎn)經(jīng)濟走熱原因，他說(shuō)“2010年世博會(huì )的承辦權再次確定了上海作為國際性大都市的身份。有句話(huà)說(shuō)，世界看中國，中國看上海。上海作為全國金融中心的形象，通過(guò)各種方式傳達到國際上，這些推動(dòng)了它的經(jīng)濟發(fā)展，同時(shí)也推動(dòng)了它的房?jì)r(jià)上漲�！�
美國《財富》雜志曾就上海經(jīng)濟地位作過(guò)調查，結果表示：全球4萬(wàn)多家跨國公司中，92%的企業(yè)將考慮在中國設立地區總部，而上海是首選，占45%的比例。而2010年，上海成功舉辦世界博覽會(huì )之后，其知名度將再次得以提升，這將更為鞏固上海作為新興國際金融中心的地位。
作為投資商來(lái)說(shuō)，2010年在上海召開(kāi)的“世博”，猶如2008年在北京召開(kāi)的“奧運”。 “奧運”概念是堅挺北京房?jì)r(jià)的原因之一，同樣，“世博”也是堅挺上海房?jì)r(jià)的重要原因。戴上政治、經(jīng)濟色彩的“世博效應”，將大幅度提高城市的價(jià)值，從而也推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲的空間。
杭州：誰(shuí)在消費“萬(wàn)元房”
2007年，杭州普遍出現“萬(wàn)元房”，即每平方米都在萬(wàn)元以上。杭州市相關(guān)的統計數據表明，杭州樓市房源成交正在逐月增長(cháng)：3月份杭州主城區預定1588套，成交2033套；4月份預定2611套，成交3064套；5月份預定5466套，成交5043套……由于供不應求，于是，一些新開(kāi)的暢銷(xiāo)樓盤(pán)在幾個(gè)月內不得不數次調價(jià)。因為新開(kāi)樓盤(pán)有限，市區的二手房也變得緊俏起來(lái)，一些在年初均價(jià)才8000元/平方米左右的二手房，也水漲船高，迅速晉級為“萬(wàn)元房”。
“‘萬(wàn)元房’在杭州已經(jīng)見(jiàn)怪不怪了�！闭憬协h(huán)置業(yè)副總經(jīng)理李思同對記者表示，杭州房?jì)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入新一輪的上升通道。
但到底是誰(shuí)在消費杭州的“萬(wàn)元房”？是購樓自居還是熱錢(qián)投資？
一個(gè)城市居民收入與購房能力的比例，如果按照國際房產(chǎn)市場(chǎng)的標準來(lái)說(shuō)應該是：房?jì)r(jià)和可支配收入在3：1和6：1之間。但按目前杭州的房?jì)r(jià)與居民平均收入來(lái)看，這個(gè)比例已經(jīng)高達10：1。房產(chǎn)策劃專(zhuān)家王志剛認為“杭州的樓市大多是外地有錢(qián)人支撐起來(lái)的。他們在杭州購房，既可做為自己來(lái)杭州這個(gè)人間天堂旅游的居住點(diǎn)，又可以做為投資，市場(chǎng)被大家看好�！�
一家公司的調查結果證實(shí)了王志剛的論斷。杭州某公司曾就杭州房產(chǎn)的閑置率作過(guò)一項調查。他們派人到杭州各小區在晚上18：00～21：00進(jìn)行蹲點(diǎn)，發(fā)現即使是一些成熟的社區，也有20%以上的房子沒(méi)有亮燈，有些新建社區甚至高達70%。而在國際房產(chǎn)市場(chǎng)，普遍認同房產(chǎn)的閑置率為5.8%～6.2%，空置率應該控制在15%以?xún)�，但杭州的現象卻顯得特殊：房產(chǎn)商房產(chǎn)的閑置率幾乎都在5.8%以下，有的房產(chǎn)商的樓盤(pán)售得甚至一套不剩，但房子的空置率呢？卻達一半以上。
對于這一獨特的“杭州現象”，王志剛解釋稱(chēng)，這是由浙江這一獨特的地理環(huán)境決定的。杭州市理想的人居環(huán)境和浙江經(jīng)濟發(fā)展的強勁勢頭是造成杭州樓市火熱的主要原因。 “廣州，市中心平均房?jì)r(jià)也曾超過(guò)8000元/平方米，但后來(lái)跌下來(lái)了，基本維持在5000～6000元/平方米，原因是廣東人面對廣州的房?jì)r(jià)，有更多的選擇，比如到珠海、深圳、廈門(mén)等地購房。但杭州不一樣，浙江就一個(gè)杭州，甚至于全國就一個(gè)杭州，每個(gè)浙江人、甚至全國的人，還有一些海外的人都向往杭州，這里面有大多人希望能在杭州定居。而且，杭州周邊聚集了大批比杭州人更富有的人，像溫州人、義烏人，他們幫自己的孩子在杭州買(mǎi)房子，希望自己的孩子成為一個(gè)杭州人。這都支撐了杭州的房產(chǎn)市場(chǎng)�！�
南京：購房的剛性需求得到釋放，供給量卻未增加，房?jì)r(jià)必然還會(huì )上漲
有媒體稱(chēng)，南京在房地產(chǎn)方面屬于經(jīng)常能在全國“出新聞”的“典型城市”。例如，南京“新城區”江寧的一個(gè)樓盤(pán)，上午的價(jià)格為3900元/平方米，但到了下午就升到5100元/平方米。多家媒體報道了這則新聞，并稱(chēng)其“創(chuàng )造”了2小時(shí)每平方米房?jì)r(jià)暴漲1200元的記錄，謂之“傳奇”。
從3月至5月，住宅的成交量和成交均價(jià)一路走高。5月份的住宅成交量為9681套，基本與去年同期持平，但成交均價(jià)達到5800元／平方米，比去年同期上漲了22.5%，呈明顯漲勢。
對于南京的“搶房”現象，中房指數系統(南京)研究總監古尹認為，前二年，大部分老百姓對于購房還持觀(guān)望態(tài)度，但進(jìn)入2007年，婚房、搬遷房的需求開(kāi)始得到釋放，而市場(chǎng)上房屋的供給量卻沒(méi)有同時(shí)增加，因此造成房?jì)r(jià)的上漲。
對于南京房?jì)r(jià)未來(lái)走勢，古尹分析：“就目前而言，全國的房?jì)r(jià)總體仍以上漲為主要趨勢，二、三線(xiàn)城市更為明顯。隨著(zhù)銀根、地根的日益收緊，住房的成本必然會(huì )越來(lái)越高，再加上不斷增長(cháng)的購房需求，房?jì)r(jià)必然還會(huì )出現上漲的局面�！�
[1] [2] [下一頁(yè)]
