重慶：直轄市比價(jià)效應提升房?jì)r(jià)空間
這是重慶一工地上的塔吊，遠處的渝中半島高樓林立(8月3日攝)。7月份重慶主城區商品住房成交面積達248.52萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)251.8%。 發(fā)展改革委、國家統計局的調查顯示，今年5月以來(lái)，北海、蘭州等中西部省區市房?jì)r(jià)，比去年同期上漲超過(guò)10%。重慶市6月份，14天內商品房均價(jià)上漲7.8%。 新華社發(fā)
正想買(mǎi)婚房的孫剛非常惱怒，他對記者說(shuō)，看中的一套70多平方米的二手房，在談判期間，業(yè)主卻連續三次提高報價(jià)，由最初的30萬(wàn)元漲到了32萬(wàn)元，并且放話(huà)說(shuō)，買(mǎi)不買(mǎi)隨便，反正還有人等著(zhù)呢�！安皇钦f(shuō)重慶的購房者是最幸福的嗎？現在怎么成了這個(gè)情形了？”孫剛最后對重慶房?jì)r(jià)的“飛漲”發(fā)難。
重慶副市長(cháng)黃奇帆曾在年初做出承諾：重慶人一個(gè)月收入能買(mǎi)一平方米。黃廳帆即時(shí)算帳說(shuō)：“2006年，重慶主城區商品房平均價(jià)格為2700元/米，主城區居民的月均收入就是2700元左右，基本實(shí)現了1:1。而北京和上海的比例大體是1:2到1:3”。由此，重慶人是最幸福的購房者成為全國各城市的佳話(huà)。
但這些已成歷史。據重慶國土局的監測數據統計，6月17日～25日，9天時(shí)間里，主城區商品住房共成交4524套，面積41.33萬(wàn)平方米，與國務(wù)院公布重慶成為試驗區之前的地價(jià)相比，每平方米價(jià)格由原來(lái)的2800多元上漲到3055元，均價(jià)上漲7.6%。
9天上漲7.6%，引起一片驚呼，但重慶的房?jì)r(jià)上升勢頭并未就此打住，繼續發(fā)揮“牛氣沖天”的效應。
“早上剛掛牌，下午就急著(zhù)改價(jià)格�！敝貞c鋼運置業(yè)董事長(cháng)代育松說(shuō)，個(gè)別優(yōu)質(zhì)二手房的價(jià)格一天改一兩次已不算稀奇。曾有媒體于6月22日、23日對重慶市房地產(chǎn)界進(jìn)行實(shí)地調查，報告顯示：在過(guò)去幾天中，這幾家新樓盤(pán)的價(jià)格，每平方米售價(jià)上漲幅度多在200～700元之間，其中一個(gè)樓盤(pán)近期的價(jià)格上漲900元，上升幅度超過(guò)20%。
對于重慶房?jì)r(jià)由溫轉熱，重慶市規劃學(xué)會(huì )副理事長(cháng)何智亞先生認為：這是一個(gè)價(jià)格上升的拐點(diǎn)，主要是受直轄十周年各類(lèi)利好消息影響。他說(shuō)：“我們可以回頭看看2003年之前，重慶的房?jì)r(jià)，那時(shí)一直是不冷不熱。但到了2003年重慶召開(kāi)‘兩會(huì )’后，房?jì)r(jià)立即從每平方米2000多元提高到3000元�，F在重慶正處于直轄十年的時(shí)機，各類(lèi)利好消息不斷，增強了人們對重慶經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的信心，加之城市土地價(jià)格上漲，重慶房?jì)r(jià)出現上揚并不奇怪�！�
據何智亞先生分析，此次重慶房?jì)r(jià)的快速上漲，主要得益于直轄十年慶典充分展現了重慶的經(jīng)濟實(shí)力，再加上以前的房?jì)r(jià)處于洼地，使得重慶房市“補漲”需求強勁。
房地產(chǎn)經(jīng)濟專(zhuān)家王志在接受記者采訪(fǎng)時(shí)就重慶房?jì)r(jià)表示：“對比北京、上海、深圳、杭州這些城市的房?jì)r(jià)都在1萬(wàn)左右，重慶僅僅3000元/平方米的房?jì)r(jià)仍然具備上漲動(dòng)力�！�
成都：“城市中心論” 引發(fā)房產(chǎn)升值浪潮
5月中旬，地處成都市中心的一個(gè)新盤(pán)“皇后國際”首次亮相，總共700套房子，竟引來(lái)里三層外三層水泄不通的人群，以致于警察不得不到現場(chǎng)維持秩序。
自年初以來(lái)，市中心的新盤(pán)亮相，幾乎都迎來(lái)了類(lèi)似的瘋狂，業(yè)內人士認為，這主要是城市中心論的價(jià)值投資理念讓人們再次對城市中心區域房屋的投資價(jià)值看好，致使中心城區的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量猛增，而價(jià)格漲幅也最大。投資機構預測，城市中心居家價(jià)值和投資價(jià)值的回升，可能進(jìn)一步激發(fā)人們對市中心房產(chǎn)的購買(mǎi)欲。
成都萬(wàn)源房地產(chǎn)公司的羅先生指出，市中心土地資源的稀缺造成了地價(jià)必然不斷翻番。據劉先生介紹說(shuō)，從2000年以來(lái)，城市中心住宅物業(yè)出現了三個(gè)較大的拐點(diǎn)：2002年之前基本在3000元/平方米以下；2002年突破3000元/平方米，部分物業(yè)達到了4000元/平方米以上的價(jià)格。到2006年，市中心住宅物業(yè)出現了猛漲，突破了6000元/平方米，以財富中心為例，其三期推出的均價(jià)達到了6900元/平方米。2007年，成都市中心甚至出現了壹號公館上萬(wàn)元/平方米的住宅。
“市中心的房?jì)r(jià)是看著(zhù)漲起來(lái)的�！币晃粍⑿胀顿Y者稱(chēng)，這兩年來(lái)他一直關(guān)注樓市，并舉例說(shuō)：“2006年初，東渡時(shí)代凱悅的價(jià)格是5300元/平方米，而今年初開(kāi)盤(pán)的正成財富ID，已經(jīng)漲至6200元/平方米。近日錦興路一個(gè)新盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)突破7000元/平方米。這三個(gè)樓盤(pán)的地理位置和品質(zhì)是相當的。這幾年市中心房?jì)r(jià)最少也有15%左右的漲幅，有的已經(jīng)超過(guò)了20%�！�
成都作為“新特區”的身份得以確定，其經(jīng)濟發(fā)展后勁充足；再加上成都良好的人文環(huán)境，使得在成都進(jìn)行投資成為熱點(diǎn)，這帶動(dòng)了成都的房?jì)r(jià)上漲。
“在《2007成都城市中心物業(yè)投資增值報告》中有數據表明，購買(mǎi)成都的房子有一半是外地人，他們普遍看好成都的經(jīng)濟發(fā)展；而且成都人講究休閑，舒適，市民本身就有改善居住環(huán)境的要求，這就加強了購房的剛性需求�！绷_先生稱(chēng)：“再加上成都剛剛被國家批準為新特區，城市魅力不斷擴散，成都房?jì)r(jià)上漲就是自然而然的事了�！�
羅先生預測，隨著(zhù)地鐵1號線(xiàn)的建設與貫通，2號線(xiàn)的正式開(kāi)工，成都市中心物業(yè)還可能迎來(lái)更大規模的升值浪潮。
天津：京津兩市“同城”助推天津房?jì)r(jià)上漲
今年1～6月，天津全市商品房銷(xiāo)售421萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售均價(jià)為5819元/平方米，比去年上半年上漲了16%以上。其中商品住宅成交362萬(wàn)平方米，均價(jià)為5552元/平方米，上漲16.6%。商品住宅均價(jià)比去年全年上漲16.4%。
對于天津房?jì)r(jià)的持續走高，南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士劉玉錄分析說(shuō)：“天津作為北方經(jīng)濟中心，與北京之間的交通建設得以加強，這不但吸引投資方的資金，同時(shí)還為一些在北京工作的人員于天津購房提供了選擇�！�
據消息報道，京津高速公路(天津段)、津薊高速公路延長(cháng)線(xiàn)工程主線(xiàn)將在今年年底貫通。這無(wú)異為天津地產(chǎn)帶來(lái)一股強勁的推動(dòng)力�！熬┙蛲恰备拍畹耐瞥鍪紫忍魟�(dòng)了沿線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的敏感神經(jīng)，吸引了他們的投資熱情。統計數據顯示，一季度，天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)局利好，繼續保持平穩增長(cháng)，累計完成投資75.14億元，同比增長(cháng)22.3%，保持了2006年22%的增速。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)指數為118.45，比上年同期提高14.85點(diǎn)。
在這些路段附近開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，受到來(lái)自北京市民的追捧。
“如果駕車(chē)從天津市宜興埠上高速開(kāi)往北京，到北京大羊坊收費站只需45分鐘，再到分鐘寺橋，最后開(kāi)到王府井，全程只用65分鐘�！眲⒂皲浾f(shuō)：“京津交通變得如此快捷、便利，而北京的房?jì)r(jià)已直上萬(wàn)元/平方米，這就讓很多在北京工作的人考慮在天津購房”。眾所周知，因為交通堵塞，路途較遠，在北京工作的人上班花費1小時(shí)是非常普遍現象。
劉玉錄認為，北京是中國的政治文化中心，天津即將成為中國最具活力經(jīng)濟中心之一。從地理位置上看，天津是離北京最近的一線(xiàn)城市，京津通道的增加節省了兩地通行的時(shí)間，京津兩市的“同城”感越來(lái)越明顯，這為相對北京有著(zhù)巨大價(jià)格優(yōu)勢的天津地產(chǎn)行業(yè)提供了極大的機遇。
專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)
趙曉：住房問(wèn)題不能單靠市場(chǎng)化
“政策不能單單停留在房?jì)r(jià)問(wèn)題上，還要深入到收入分配層面上，深入到住房供應制度上。從住房供應制度上，很明顯，解決窮人住房問(wèn)題不能單靠市場(chǎng)化，同時(shí)也要靠政府的住房保障�！�
房?jì)r(jià)太高，有可能是房?jì)r(jià)背離了價(jià)值，有泡沫，不合理；但也有另一種可能，即房?jì)r(jià)其實(shí)是合理的或者基本合理，房?jì)r(jià)的上漲中并沒(méi)有很大的泡沫，但老百姓還是買(mǎi)不起房子。這就意味著(zhù)老百姓的收入太低，就算房?jì)r(jià)下降，可能還是買(mǎi)不起。
其實(shí)，反映出房?jì)r(jià)不合理的背后是國民經(jīng)濟的一個(gè)更深層次的問(wèn)題：國民經(jīng)濟分配結構可能出現了畸形。
眾所周知，我國過(guò)去幾年已經(jīng)形成了相當嚴重的收入分配兩極分化格局。在這樣的情況下，你能指望房地產(chǎn)消費有一個(gè)健康格局嗎？你能指望通過(guò)房?jì)r(jià)穩定讓一般人買(mǎi)得起房嗎？很難。如果收入分配格局出現問(wèn)題，那么，整個(gè)住房購買(mǎi)肯定也是畸形的，而住房供應也必定是畸形的。所以政府的政策卻不能單單停留在房?jì)r(jià)問(wèn)題上，還要深入到收入分配層面上，深入到住房供應制度上。
從住房供應制度上，很明顯，解決窮人住房問(wèn)題不能單靠市場(chǎng)化，同時(shí)也要靠政府的住房保障。老百姓收入低，不僅買(mǎi)不起房，也享受不起高等教育，甚至看不起病。如果所有這些問(wèn)題都同時(shí)發(fā)生在今天的中國，那么背后除了收入分配問(wèn)題，政府的公共服務(wù)和社會(huì )保障也出了問(wèn)題。
1997年以來(lái)，政府只想通過(guò)住房發(fā)展來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，所以整個(gè)方向就是住房市場(chǎng)化，完全忽視了住房的社會(huì )保障(也忽視了政府在其他領(lǐng)域的公共產(chǎn)品和服務(wù)的供應)。盡管2006年是一個(gè)重大的轉折點(diǎn)，政府終于開(kāi)始重視住房保障體系的建設了，但直到今日，住房保障體系的建立仍不樂(lè )觀(guān)，這里面又牽涉到更加復雜的中央和地方關(guān)系，特別是財權與事權對稱(chēng)的問(wèn)題了。
我相信，政府對住房供應結構的管制、想讓市場(chǎng)來(lái)買(mǎi)單的思路在這個(gè)階段有一定合理性。但政府必須從每年兩位數增長(cháng)的財政收入中拿出錢(qián)來(lái)，去下決心構建一個(gè)社會(huì )住房保障體系才是真正的解決之道。(趙曉：經(jīng)濟學(xué)博士，北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授。)
左小蕾：政策應更多滿(mǎn)足實(shí)際需求
判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，不能只看到對房地產(chǎn)投資需求的“錢(qián)勢洶洶”，就以為需求旺盛，大力推動(dòng)“高檔”房屋的發(fā)展，也要看到短期逐利資本的潛在風(fēng)險。還要注意實(shí)際需求是否得到滿(mǎn)足和改善。
實(shí)際需求是不可能用巨大的錢(qián)的流向來(lái)宣示自己的存在的，充其量只能對著(zhù)“空置”的高樓大廈興嘆“我買(mǎi)不起”而讓其閑置的方式來(lái)爭取社會(huì )的關(guān)注，我們畢竟存在收入的差距。
房子是要建的，房地產(chǎn)業(yè)在中國相當長(cháng)的時(shí)期內會(huì )有很大的發(fā)展空間。但是政策應該更多地關(guān)注中低檔房屋的建設。發(fā)展商追求利潤要發(fā)展高檔房無(wú)可厚非，但是應該主要利用自有資金去發(fā)展。
爭論“房地產(chǎn)業(yè)有沒(méi)有泡沫，應不應該發(fā)展”、“房地產(chǎn)價(jià)格應不應該大幅下降”這些問(wèn)題，需要先把利益格局搞清楚，然后把利弊搞清楚，否則似是而非誤導市場(chǎng)、誤導政策取向，也破壞和諧。
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