房?jì)r(jià)“越調越漲”，購房者有苦難言，而捂盤(pán)就是開(kāi)發(fā)商抬高房?jì)r(jià)的最常用手段。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售已經(jīng)成為眾所周知的炒作、抬高樓盤(pán)價(jià)格的方式。記者近日對一些開(kāi)發(fā)商進(jìn)行深入采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，不少開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的絕招就是與相關(guān)職能部門(mén)“密切配合”，形成“默契”。一位開(kāi)發(fā)商向記者透露：“只要有職能部門(mén)的配合，別說(shuō)樓盤(pán)價(jià)格漲一倍，就是翻兩番都不成問(wèn)題�！�
捂盤(pán)五招：房?jì)r(jià)利潤“翻跟頭”
要實(shí)現高額利潤，離不開(kāi)捂盤(pán)炒房，記者在對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行深入采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，盡管各種調控手段層出不窮，但開(kāi)發(fā)商已經(jīng)形成了梯次分明的捂盤(pán)絕招：
“常規武器”：分批次取得商品房預售證明。這一手段是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的“常規武器”。一個(gè)僅僅50萬(wàn)平方米左右的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商就能將樓盤(pán)劃分為一期、二期、三期甚至四至五期，根據每期市場(chǎng)反映情況來(lái)抬升房?jì)r(jià)。在獲取商品房預售證明的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商往往與相關(guān)職能部門(mén)達成“默契”，一個(gè)材料不全就能拖延一到兩個(gè)月，一個(gè)規劃超標就能拖上兩到三個(gè)月，一個(gè)實(shí)際測量又能夠拖上好幾個(gè)月，一來(lái)二去，捂盤(pán)銷(xiāo)售拖上半年很正常，就是拖上一年多也不奇怪。
“瞞天過(guò)�！保翰m報數量欺騙購房者。銷(xiāo)售人員向購房者透露的信息往往是好的戶(hù)型所剩無(wú)幾，不少戶(hù)型已經(jīng)預訂，價(jià)格還在飛漲，實(shí)際上大批樓盤(pán)還沒(méi)有銷(xiāo)售出去，消費者又不可能現場(chǎng)上網(wǎng)查詢(xún)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)制造商品供應稀缺的假象，借以抬高房?jì)r(jià)。
“生化武器”：變“售”為“租”，降低風(fēng)險，“吹大”房?jì)r(jià)。開(kāi)發(fā)商往往用親戚朋友甚至整村整族的身份證來(lái)制造房屋“銷(xiāo)售告磬”的假象，實(shí)際上是把房屋出租，用租金來(lái)償還銀行利息，等時(shí)機成熟后，再將房屋直接銷(xiāo)售。
“暗渡陳倉”：“定向銷(xiāo)售”保利潤，剩余樓盤(pán)牟暴利。開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)首先確定1/4至1/3樓盤(pán)固定客戶(hù)的辦法，在尚未拿到商品房預售證明時(shí)，就已經(jīng)與一些政府部門(mén)、企事業(yè)單位達成了“折扣購買(mǎi)”的意向，價(jià)格一般要比樓盤(pán)實(shí)際開(kāi)盤(pán)時(shí)低1/3至1/4，甚至低1/2，確保這部分能夠收回樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的成本和實(shí)現基本利潤。余下的樓盤(pán)中拿出1/3進(jìn)行銷(xiāo)售，1/3進(jìn)行囤積抬升房?jì)r(jià)，牟取暴利。通過(guò)這種方式，開(kāi)發(fā)商能夠從同一個(gè)樓盤(pán)中獲得100%至200%的巨額利潤。
“新式武器”：先“抵押”后“贖回”，風(fēng)險為零，利潤翻番。在各種調控手段頻頻出臺的情況下，不少開(kāi)發(fā)商采用與銀行聯(lián)手的方式，在獲得樓盤(pán)預售許可證后，立即將1/3左右的樓盤(pán)抵押給銀行，獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在不明就里的購房者確定買(mǎi)房之后，開(kāi)發(fā)商又能迅速從銀行手中將房子贖回。
職能部門(mén)：官僚作風(fēng)助長(cháng)捂盤(pán)
多年從事樓盤(pán)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商梁秀御向記者明確表示，捂盤(pán)只是實(shí)現暴利的前提，炒高房?jì)r(jià)讓購房者接單才能實(shí)現贏(yíng)利的目標。他說(shuō)：“我們在買(mǎi)地、報建等方面花費的心思，還不到摸準相關(guān)職能部門(mén)決策層、科室單位領(lǐng)導的愛(ài)好一半的心思。搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的始終相信，只要愿意跟職能部門(mén)搞好關(guān)系，他們往往睜一只眼閉一只眼�！�
記者采訪(fǎng)的不少開(kāi)發(fā)商表示，大型樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的背后往往有大背景、“大領(lǐng)導”。職能部門(mén)領(lǐng)導心知肚明，下屬就是對一些申報材料提出質(zhì)疑，領(lǐng)導通常采取“按規定辦”的態(tài)度，一般不進(jìn)行深入細致的調查。
開(kāi)發(fā)商韋志鵬還向記者透露，捂盤(pán)炒樓的開(kāi)發(fā)商往往與相關(guān)職能部門(mén)平時(shí)就聯(lián)系密切，一旦以材料不全為理由，要求推后審批，官僚作風(fēng)明顯的機關(guān)部門(mén)也樂(lè )得“多一事不如少一事”，這恰恰幫助開(kāi)發(fā)商拖延了開(kāi)盤(pán)時(shí)間，無(wú)形中助長(cháng)了捂盤(pán)效果。
此外，“園區經(jīng)濟”、“會(huì )展經(jīng)濟”都是炙手可熱的項目，職能部門(mén)往往不會(huì )過(guò)多干預。廣州的亞運會(huì )項目、廣西南寧的中國—東盟商務(wù)區項目……都是近年來(lái)價(jià)格飆升的典型。2003年中國—東盟商務(wù)區一帶80畝的土地價(jià)錢(qián)不過(guò)100萬(wàn)元/畝，現在拍賣(mài)價(jià)已經(jīng)達到400萬(wàn)元/畝，一些前期囤地的開(kāi)發(fā)商還在以260多萬(wàn)元/畝的價(jià)格私下轉讓?zhuān)瑑H此一項利潤就可翻番。
利潤分成：拉職能部門(mén)“下水”
一些開(kāi)發(fā)商向記者透露，捂盤(pán)的訣竅是：既要職能部門(mén)不敢管，又要讓他們從中獲得好處，才能實(shí)現與開(kāi)發(fā)商之間的“捂盤(pán)默契”。
開(kāi)發(fā)商梁秀御給記者算了這樣一筆賬：無(wú)論大中小型樓盤(pán)，要真正在當地站得住腳，至少要拿出兩成左右的利潤，通過(guò)請客吃飯、逢年過(guò)節贈送“購物卡”、假期組團旅游、支付出國考察費等方式來(lái)“擺平”這些權力部門(mén)。梁秀御說(shuō)：“兩層利潤還是小數目，我們信奉‘讓職能部門(mén)賺合理合法的錢(qián)’，我們才能‘捂出合理合法的利潤’�！�
一些開(kāi)發(fā)商還向記者透露，相關(guān)職能部門(mén)其實(shí)就是確保樓盤(pán)基本利潤的“VIP客戶(hù)”。一方面，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)之前就以較低價(jià)格讓這部分職能部門(mén)的群體享受較低價(jià)格，除主要領(lǐng)導外，讓這些群體交納少量的“定金”，鎖定了客戶(hù)群；另一方面，通過(guò)這種“內部預定”的方式，確保了樓盤(pán)的基本利潤。
開(kāi)發(fā)商韋志鵬說(shuō)：“這種做法讓相關(guān)職能部門(mén)跟我們穿起了同一條褲子，我們捂盤(pán)、炒樓，他們同樣從中受益匪淺，當然會(huì )密切配合我們抬升房?jì)r(jià)�！�
除了相關(guān)職能部門(mén)之外，銀行在資金周轉過(guò)程中起到的作用也不容忽視。房地產(chǎn)業(yè)80%以上的資金來(lái)自銀行。由于銀行也有相關(guān)的考核業(yè)務(wù)，他們非常樂(lè )于接受這種先抵押后贖回的方式，既能夠確保貸款有抵押物，又能夠沒(méi)有任何風(fēng)險地獲取貸款利息。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)干了近10年的開(kāi)發(fā)商廖軍告訴記者：“一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)下來(lái)，成本只占房屋價(jià)格的20%，我們有30%以上的利潤開(kāi)銷(xiāo)在相關(guān)職能部門(mén)身上，如果沒(méi)有相關(guān)職能部門(mén)的默契配合，我們的樓盤(pán)價(jià)格只能實(shí)現現有利潤的一半左右�！保ê呜S倫）
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