今天有一個(gè)消息，在房地產(chǎn)市場(chǎng)引起很大反響，中國人民銀行、銀監會(huì )要求對已經(jīng)利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套或者第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨貸款購房套數的增加而大幅度提高。
雖然，央行和銀監會(huì )公布這條消息是在昨天晚上，但實(shí)際上一些地方的商業(yè)銀行前一陣已經(jīng)開(kāi)始提高了第二套住房的首付比例，我們先來(lái)看看最早嘗試這個(gè)辦法的重慶，了解一下這對當地房地產(chǎn)有沒(méi)有影響。
重慶調整房貸，買(mǎi)賣(mài)雙方將受何影響？
辛先生是重慶市江北區一家私營(yíng)企業(yè)的員工，最近一段時(shí)間，他和愛(ài)人四處看房子，這一天，他們來(lái)到了一家房屋中介公司的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)。
辛先生告訴記者，他家在重慶市郊區合川區，住的是原來(lái)單位分的一套房子，但目前工作的地方在重慶市江北區，兩地相距50多公里，上班很不方便，因此他在重慶市距離單位近的地方看好了一套新房子，想買(mǎi)下來(lái)，但上個(gè)禮拜，市場(chǎng)上傳出的一條消息讓他不得不改變了購房計劃。
重慶市民辛大崇：“以前我看好了新房，因為新房就是說(shuō)今年房款貸款首期不是利率(首付款)不是提高了嗎，30%提高到40%�！�
今年9月21日，重慶晚報頭版刊登一條消息：《按揭第二套房 首付提至四成》，文章透露：建設銀行重慶分行對按揭購買(mǎi)第二套住房的人，將貸款購房的首付比例從原來(lái)的30%提高到40%，其它銀行可能跟進(jìn)。辛先生說(shuō)，他目前有一套原單位分的房子，現在再買(mǎi)房就是第二套房子，所以，他覺(jué)得他要貸款的話(huà)，就得多交首付款了。
辛大崇：“現在就是說(shuō)我手中的錢(qián)要差2萬(wàn)�！�
辛先生說(shuō)，他和妻子都是工薪階層，每月總收入也就3000多元，日常生活開(kāi)銷(xiāo)加上孩子上學(xué)，積蓄所剩無(wú)幾，因此，他們只好找重慶市最大的房屋經(jīng)紀公司鋼運置業(yè)尋找合適的二手房，當天下午，辛先生夫婦找到了這家經(jīng)紀公司總部進(jìn)行咨詢(xún)。
重慶鋼運置業(yè)代理公司董事長(cháng)代育松：“建行現在是全面停辦，還沒(méi)有開(kāi)始實(shí)施�！�
記者：“停辦了什么業(yè)務(wù)？”
代育松：“所有的二手(第二套)房金融性貸款的消費類(lèi)貸款的業(yè)務(wù)，全部都停掉，已經(jīng)停了兩個(gè)月了�！�
那么，建設銀行為什么這2個(gè)月停止了二手房金融貸款業(yè)務(wù)，最近為什么又出臺新政策，要把購買(mǎi)第二套房子的按揭貸款首付提高到40%？
代育松：“他們說(shuō)這是國家宏觀(guān)調控抑制過(guò)多的資金流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，還有銀行貸款的額度今年房地產(chǎn)過(guò)熱已經(jīng)全部滿(mǎn)了�！�
據了解，今年6月以來(lái)，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)異�；鸨�，房?jì)r(jià)幾乎天天在漲。
重慶鋼運置業(yè)代理公司總經(jīng)理朱勇：“房?jì)r(jià)是天天在變�！�
二手房市場(chǎng)甚至形成了很多買(mǎi)主看中同一套房子，競相漲價(jià)搶購的景象，與此同時(shí)，新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后價(jià)格一漲再漲，購買(mǎi)者仍然絡(luò )繹不絕。
重慶朵力尚美國際置業(yè)顧問(wèn)張燕：“我們這邊的客戶(hù)是比較多的，每天都是門(mén)庭若市的感覺(jué)，一般就是說(shuō)銀行政策出來(lái)之前，我們每天的成交量大概是在十來(lái)套的樣子�！�
重慶市已經(jīng)成為國內房地產(chǎn)市場(chǎng)最活躍的地區之一，因此，建行重慶分行調整房貸的消息迅速引起各方關(guān)注和猜測：這會(huì )不會(huì )是央行全面調整房貸政策的前兆？9月25日，重慶房市再次傳出重磅消息：四大銀行逐步暫停第二套房按揭，中國銀行、農業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行逐步暫停第二套房按揭貸款，其它銀行也開(kāi)始全面緊縮該項貸款買(mǎi)房業(yè)務(wù)。
代育松：“昨天早上民生銀行還可以辦第二套房的按揭，就是投資第二套房子辦按揭的，下午民生銀行就通知就停辦這個(gè)業(yè)務(wù)�！�
房地產(chǎn)市場(chǎng)上貸款買(mǎi)房的業(yè)主占了絕大多數，重慶市中、農、工、建等商業(yè)銀行逐步暫停二套房按揭，也就意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的資金閥門(mén)給緊緊地擰上了一圈，銀行的目的為了打擊房產(chǎn)投機，控制房貸風(fēng)險，那這對重慶樓市的直接影響究竟有多大呢？
9月25日，也就是四大銀行政策調整當天，鋼運置業(yè)接待了一個(gè)前來(lái)辦理購房貸款的客戶(hù)。
重慶鋼運置業(yè)房貸中心按揭專(zhuān)員張婭：“就是馬先生，他是上海人，在我們中介公司，我們是一家二手房中介公司，他在我們置業(yè)顧問(wèn)那個(gè)地方就看中了一套渝中區的二手房，這樣向銀行提出申請要按揭貸款，那么在這個(gè)時(shí)候前期的手續已經(jīng)辦妥了，就向我們的協(xié)作單位工商銀行提出貸款，合同已經(jīng)簽好了，就在審批的過(guò)程中那么就卡住了�！�
那么，工商銀行為什么不給馬先生提供買(mǎi)房按揭貸款呢？
“他自己有沒(méi)有房子住，這是第三套房屋�！�
記者：“他買(mǎi)房是投資用的？”
“對�！�
各家銀行此次貸款政策的調整，對重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟產(chǎn)生了什么樣的影響呢？
重慶鋼鐵集團朵力房地產(chǎn)公司董事長(cháng)黎偉：“對我們這個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售總體上講沒(méi)有什么影響，第一，我們購房的群體40%的人是用全款購房，60%的人是用貸款購房，在貸款購房的人群當中有20%到30%的人他是用于投資性購房，對這部分人的影響已經(jīng)產(chǎn)生�！�
不過(guò)，綜合買(mǎi)房自住和投資兩類(lèi)客戶(hù)整體來(lái)看，房貸政策調整后，這個(gè)新樓盤(pán)的銷(xiāo)售量還是略有下降。
張燕：“銀行政策出來(lái)之后稍微有一定的影響，但是每天的成交量在6套左右�！�
那么，整個(gè)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)，從之前陣子建行停止辦理房貸到這幾天各家銀行集體調整按揭貸款政策，交易量出現了怎樣的變化呢？
重慶鋼運置業(yè)代理公司企劃部經(jīng)理何強：“上一周統計數字比前一周成交量下降了15%，然后本周統計的情況跟上周比又下降了將近20%左右�！�
此次房貸政策調整后，重慶市的房?jì)r(jià)會(huì )是怎樣的走勢？記者請鋼運置業(yè)公司負責人談了看法，因為該公司是重慶市房管局授權的重慶市房?jì)r(jià)數據采集與指數發(fā)布單位，被稱(chēng)為重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。
“房市原來(lái)漲幅是5%到8%，由于受供求關(guān)系影響，這一段時(shí)間肯定漲幅變得很小，1%到2%，漲幅很小，但是房?jì)r(jià)要跌是不可能的，因為買(mǎi)賣(mài)真正消費第一套房的人，這一部分人把房?jì)r(jià)撐起來(lái)了�！�
銀行正式對購買(mǎi)第二套住房收緊“錢(qián)袋子”
重慶在全國率先提高了二套房的首付比例，不少銀行還暫停了二套房按揭。而隨后央行和銀監會(huì )的舉動(dòng)，也印證了重慶這些商業(yè)銀行的做法并非杞人憂(yōu)天。實(shí)際上，9月20日，建設銀行研究部就曾發(fā)布報告指出，目前國內住房按揭貸款正逐步步入違約高風(fēng)險期。銀行悟緊錢(qián)袋子，正是為了防止掉進(jìn)風(fēng)險陷阱。那購房者又如何應對這些變化呢？
在這棟位于北京市海淀區增光路的住宅樓里，記者碰到了前來(lái)看房的張小姐，穿著(zhù)厚厚的外套，不停的咳嗽，聲音沙啞、身患重感冒的張小姐告訴記者，她是從病床上溜出來(lái)看房的。
張小姐：“因為我現在挺著(zhù)急的，我就想在月底定下來(lái)�！�
張小姐是外地人，大學(xué)畢業(yè)來(lái)北京工作已經(jīng)四五年了，近期終于有了買(mǎi)房的打算，但看了不下15次房，張小姐遲遲未能做出決定，她告訴記者，其實(shí)不是沒(méi)有讓她心動(dòng)的房子，而是房?jì)r(jià)實(shí)在太高，而且幾乎每看一次房，價(jià)錢(qián)都在變化，這讓她感到難以承受。
張小姐：“我的感覺(jué)每個(gè)月最少漲500�！�
9月27日，中國人民銀行、銀監會(huì )已經(jīng)正式發(fā)布通知，對已利用貸款購買(mǎi)住房，又申請購買(mǎi)第二套以上住房的貸款首付款比例不得低于40%，而北京市場(chǎng)也頻頻傳出要將購買(mǎi)二手房的首付提高至4到5成的傳聞，讓張小姐緊張起來(lái)，因為一旦首付比例提高，就意味著(zhù)她一下子就要多拿出十幾萬(wàn)元以上，以她每月四五千元的收入來(lái)說(shuō)很難承受。
“想來(lái)想去還是覺(jué)得現在買(mǎi)比較合適�！�
這位帶張小姐看房的業(yè)務(wù)員告訴記者，近期有特別多像張小姐這樣的客戶(hù)，之前對一套房子猶豫不定，或者是猶豫是否買(mǎi)房的人突然間就變成了“準客戶(hù)”，在21世紀不動(dòng)產(chǎn)，業(yè)務(wù)員也告訴記者，他們同樣也感到近期房源的平均銷(xiāo)售周期明顯縮短。
21世紀中國不動(dòng)產(chǎn)公司業(yè)務(wù)員：“有很多客戶(hù)怕十月一號出臺新的政策，怕首付提高，怕自己的首付不夠了，著(zhù)急把貸款催我們辦下來(lái)，趕緊去過(guò)戶(hù)，怕趕上首付增加，自己的錢(qián)特別吃緊�！�
而據北京中大恒基所有門(mén)店的數據統計，到目前為止，這部分因為防止首付提高而成交的買(mǎi)房人占到總體的15%，而另一方面，近期前往各中介掛牌銷(xiāo)售的房源量同比至少增加了10個(gè)百分點(diǎn)，其中增加的房源中63%是100平米以上的大戶(hù)型，記者在朝陽(yáng)區富麗園社區見(jiàn)到了一位正在看房的朱先生，他告訴記者，他的好幾個(gè)朋友近期就急于出售自己的大戶(hù)型房子，因為對于大戶(hù)型的房子來(lái)說(shuō)，總價(jià)太高，一旦提高首付比例，那么首付款就會(huì )一下子多出好幾十萬(wàn)元，買(mǎi)房的人肯定會(huì )減少，房子難成交，價(jià)格也就上不去。
看房者朱先生：“因為太高的比例以后，因為去接這個(gè)盤(pán)，我認為自住去接這個(gè)盤(pán)的人很少，大面積的高檔房接的人不多，還有炒作的一些人去接，(但)如果提高到40%以上的話(huà)，他的成本就很高很高了�！�
對于目前銀行正式對購買(mǎi)第二套住房收緊“錢(qián)袋子”的做法，21世紀不動(dòng)產(chǎn)中國區域副董事長(cháng)盧航認為，它將像一個(gè)鐵錘一樣砸向市場(chǎng)，對投機客來(lái)講，這是一記重錘，會(huì )對房?jì)r(jià)的攀升起到遏制作用，但與此同時(shí)，也難免會(huì )誤傷一些經(jīng)濟實(shí)力較弱、住房需求迫切的普通老百姓。
盧航：“只不過(guò)是梯級消費嘛，原來(lái)我可能買(mǎi)一個(gè)很小的房子，現在我買(mǎi)第二套房子，這樣一個(gè)比較高的首付對他來(lái)說(shuō)肯定是一個(gè)困難�！�
建設部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌認為，這項政策是針對目前投資投機需求過(guò)旺而出臺的，重點(diǎn)是為了打擊投機性行為，因而效果也會(huì )因地而宜。
建設部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌：“投資比例高的地方影響大一點(diǎn)，投資比例低的地方影響就小一點(diǎn)，你比如說(shuō)經(jīng)濟發(fā)達地區，比如說(shuō)長(cháng)三角、珠三角，現在好多人都在投資蓋房，對于我們內地的一些中小城市買(mǎi)第二套房的比例也不高，買(mǎi)第三套、第四套的比例更小一點(diǎn)，應該說(shuō)影響就小一點(diǎn)，多多少少都會(huì )有影響，但這個(gè)影響也慢慢顯示出來(lái)，就好像溫水煮青蛙一樣，恐怕要有個(gè)過(guò)程�！�
看來(lái)，銀行提高二套房首付比例的做法，已經(jīng)迫使北京不少購房人提前采取行動(dòng)了，比起北京和重慶，深圳的商業(yè)銀行的房貸閥門(mén)現在關(guān)的更緊，它們不止提高了二套房的門(mén)檻，還把二手房的貸款門(mén)檻也抬高了，對購房人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房的難度應該是加大了，那當地的二手房市場(chǎng)又有了什么變化呢？
在2007年6月份之后，深圳的一些銀行突然提高二手房房貸門(mén)檻，很多房貸被叫停，現在我們看到的人叫郁青，7月21號，她看中了一套200多平方米的二手房，并迅速和一家房屋中介簽定合同，交付了15萬(wàn)元定金。但是，以前她準備的20%的首付，卻突然遇到了銀行提高首付比例到40%，因此兩家銀行連續拒絕了她的貸款申請，記者了解到，六月份以來(lái)，很多人在辦理二手房貸過(guò)程中，都有著(zhù)和郁青類(lèi)似的遭遇。
“所以這個(gè)首付差不多對比以前可能就多了一倍�！�
銀行提高二手房房貸門(mén)檻，對深圳樓市又將造成什么影響呢？進(jìn)入7、8月份，深圳二手房市場(chǎng)一落千丈，交易量銳減，作為房地產(chǎn)中介門(mén)市的經(jīng)理，周新昱度過(guò)了從業(yè)以來(lái)最清閑的兩個(gè)多月。
“少是肯定少了，8月份一個(gè)單沒(méi)有�！�
在周新昱門(mén)市采訪(fǎng)的兩個(gè)小時(shí)時(shí)間里，記者沒(méi)有看到一位上門(mén)的顧客，由于二手房基本上很少有人問(wèn)津，部分二手房已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)。
“現在有的(房?jì)r(jià))是下調，有的(房?jì)r(jià))下調的幅度是蠻大的，也有下調幾千塊錢(qián)一平方�！�
周新昱經(jīng)理介紹說(shuō)，目前降價(jià)的主要是一些前期漲幅比較大、價(jià)格比較高的二手房，現在我們看到的是某高檔小區的一套海景房。6月份之前，這套128平方米的海景房最高掛價(jià)是410萬(wàn)元，但是現在這套房的價(jià)格已經(jīng)降了下來(lái)。
“380萬(wàn)元�！�
深圳各家銀行提高二手房房貸的門(mén)檻后，一些二手房開(kāi)始出現價(jià)格下跌的苗頭，但采訪(fǎng)的時(shí)候我們也了解到，一些炒房人開(kāi)始考慮裝修之后，出租手頭上的多套房屋。
“裝修得十萬(wàn)左右，準備做長(cháng)線(xiàn)投資，捂個(gè)兩三年這樣�！�
深圳各家銀行提高房貸首付之后，一些炒房人為了避免損失，也開(kāi)始想各種自救的辦法。因此，深圳二手房的價(jià)格正在銀行、買(mǎi)房人、炒房人等各方的博弈中尋找平衡。
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