在發(fā)展中國家和新興市場(chǎng)國家，受經(jīng)濟發(fā)展程度和福利水平的限制，以及人口增長(cháng)較快、城市化進(jìn)程加速的影響，住房矛盾普遍比較突出，特別是低收入階層和住房短缺問(wèn)題相當嚴重。我國住房市場(chǎng)和房產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)處于發(fā)展初期，政府住房政策和住房保障制度尚不完善，相關(guān)政策措施不配套，執行實(shí)施力度不夠，法律監督也比較薄弱。住房問(wèn)題既是社會(huì )不穩定的重要因素，也是許多發(fā)展中國家和新興市場(chǎng)國家政府長(cháng)期致力解決的主要問(wèn)題。由于國情、社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展狀況和體制千差萬(wàn)別，發(fā)展中國家和新興市場(chǎng)國家實(shí)施的住房政策各不相同，措施也多種多樣。在住房政策方面既有成功的經(jīng)驗，也有失敗的教訓。韓國、新加坡、泰國、馬來(lái)西亞、印度、智利、巴西、墨西哥等新興市場(chǎng)國家和發(fā)展中國家的一些住房政策和制度措施，對于我國正在進(jìn)行中的住房制度改革或許有一定的借鑒和參考價(jià)值。
發(fā)展中國家和新興市場(chǎng)國家的住房政策各有特色，主要經(jīng)驗歸納如下：
一、建立和完善相應的住房法規，明確住房建設和住房政策的管理機構，構建住房制度的框架體系，為實(shí)現住房計劃目標提供法律和組織保證。
居民住房問(wèn)題解決得比較好的韓國、新加坡、馬來(lái)西亞等國家，都擁有相對完整的住房法律、法規，一方面以法律為依據成立專(zhuān)門(mén)機構來(lái)實(shí)施法律規定的各項保障措施；另一方面通過(guò)法律來(lái)引導和規范其它經(jīng)濟主體的行為，鼓勵其服務(wù)于住房保障的整體目標，從而保證住房政策的執行、實(shí)施。
例如，韓國政府自上世紀60年代起出臺了以住房建設促進(jìn)法為核心，包括建設法、城市規劃法、大韓住宅公社法、公共住房法和大韓住房銀行法等在內的一系列住房法規，明確了由建設部作為住房建設和住房政策的主管機關(guān)，組建了大韓住宅公社、大韓住房銀行等參與住房建設和住房金融服務(wù)的相關(guān)國營(yíng)機構，初步形成了韓國住房法律、制度框架。
新加坡政府自上世紀60年代公布并實(shí)施了《新加坡建屋與發(fā)展令》，明確了政府發(fā)展住房的目標、方針、政策，確立專(zhuān)門(mén)法定機構行使政府組屋建設、分配和管理職能，同時(shí)政府還頒布了許多相關(guān)條例，如《建屋局法》、特別物產(chǎn)法等，通過(guò)立法確定解決居民住房問(wèn)題的大政方針，為“居者有其屋”目標的實(shí)現提供了法律保障。
馬來(lái)西亞制定的規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)法律有：1966年房屋開(kāi)發(fā)商法令、1976年城鎮規劃法令、1995年鄉鎮規劃法令。埃及去年出臺了《房地產(chǎn)抵押法》，以推動(dòng)銀行為低收入人群購房提供抵押貸款。
在許多國家，按法律要求，成立相應的機構，負責住房保障制度的落實(shí)。如新加坡的“政府建設發(fā)展局”、馬來(lái)西亞的“國家房屋局”、巴西的“全國住房建設銀行”、墨西哥的“全國勞動(dòng)者住房基金機構”等。
二、確立和強化政府在解決中、低收入家庭住房問(wèn)題中的作用。
解決低收入居民的住房問(wèn)題，是國家社會(huì )政策的重要組成部分，政府需要投入必要的資金。政府提供住房保障資金的形式多種多樣。
一是完全由政府出資建房。新加坡政府組屋全部由政府出資建造。
二是政府按一定比例出資或資助建房。韓國的永久性公租房，政府投資占房屋建筑成本的85%；可出售的公租房，由公營(yíng)的韓國政府公社開(kāi)發(fā)建設，韓國住房基金提供占總建筑成本40%-50%的低息貸款。馬來(lái)西亞將廉價(jià)房和廉租房的建造成本納入到政府年度財政預算中。其中，“人民住房出售計劃”作為政府投資項目，全部土地成本及基礎設施成本的50%由聯(lián)邦政府補貼，州政府提供土地；以解決非法屋住戶(hù)和特困戶(hù)住房問(wèn)題為目的的“綜合人民住房計劃”，所需資金納入各級政府的年度財政預算，由同級公共工程局負責建造。泰國政府為建設“扶貧安居房”項目提供土地和必要資金補助。
三是給居民發(fā)放住房補貼。具體方式有直接補貼和間接補貼。住房直接補貼是政府財政撥款對居民買(mǎi)房、建房、租房給予相應的資助。住房間接補貼是政府通過(guò)減免稅、控制租金、降低建筑材料價(jià)格等方式來(lái)資助居民獲得住房。
韓國的永久性公租房和可出售公租房、新加坡的政府組屋，實(shí)際上是政府為低收入階層提供的“低價(jià)房”。
智利政府針對不同居民階層收入狀況，建立不同形式的政府住房補貼項目，每一項目包括購房者預先儲蓄、政府補貼和長(cháng)期抵押貸款三個(gè)方面的內容。補貼主要有五種形式，階段房補貼、基本住房補貼、政府專(zhuān)項住房補貼、統一住房補貼和農村住房補貼等5個(gè)項目。在這5個(gè)政府住房補貼項目中，政府補貼最多的項目是階段房補貼項目和基本住房補貼項目，其中階段房補貼占70%，基本住房補貼占20%，專(zhuān)項住房補貼不到7%。
四是政府為低價(jià)房開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)惠政策。馬來(lái)西亞財政部設立流轉基金，用于支持參與廉價(jià)房建設的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。凡建造低成本房屋的用地成本，由政府在開(kāi)發(fā)商交房時(shí)補償給土地擁有者。政府還成立國家住房融資公司，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供融資服務(wù)。墨西哥全國勞動(dòng)者住房基金機構對于每套房?jì)r(jià)在15.5萬(wàn)比索以下的房地產(chǎn)項目，可以低于市場(chǎng)利率兩個(gè)百分點(diǎn)的利率為開(kāi)發(fā)商提供貸款；中央政府和各州政府降低甚至免除其獲得土地使用許可的費用，由政府撥款在項目周?chē)d建道路、學(xué)校及醫療機構等配套設施。
五是政府為低收入購房者提供低息貸款。馬來(lái)西亞規定，凡是購買(mǎi)每平方米3500-4200令吉的廉價(jià)房，購買(mǎi)者銀行提供相關(guān)證明材料，經(jīng)審批后，可獲得優(yōu)惠房貸。泰國規定，對于無(wú)法支付首付款的購房者，銀行提供特殊貸款政策：連續24個(gè)月在國家住房銀行賬戶(hù)下每月存款1000-25000銖不等的存款，購房者可以貸取存款80倍的款項。
三、制定住房發(fā)展計劃，規范住房建設標準。
韓國經(jīng)歷了上世紀60至80年代建立國家住房制度框架、1988-1998年大規模建房到1999年至今實(shí)施的以完善市場(chǎng)機制為主的住房政策，新加坡推出“居者有其屋”計劃，馬來(lái)西亞在不同階段實(shí)施了“公共低成本住宅計劃”和“綜合性人民住房計劃”，這些計劃均較好地解決了居民住房問(wèn)題。
巴西政府先后制定的住戶(hù)發(fā)展計劃有：“全國住房計劃”(1964年)，計劃向所有居民提供適當的住房，并鼓勵居民自建房；“全國衛生計劃”(1970年)，計劃解決城市居民區供水，排污設施問(wèn)題；“全國大眾住房計劃”(1973年)，計劃建造平均每套造價(jià)為2500美元的200萬(wàn)套住房，以解決最低收入階層的住房問(wèn)題；“全國住房發(fā)展計劃”(1984年)，計劃擴建200萬(wàn)套居民住房，為800萬(wàn)居民安裝上下水道。同時(shí)規定，符合如下條件的居民和開(kāi)發(fā)商可以申請國家住房貸款：(1)建設項目必須符合城市規劃和長(cháng)遠發(fā)展的要求；(2)建設項目必須達到規定的建筑裝修標準和環(huán)境要求；(3)自建住房者(一般為中等收入家庭)申請貸款時(shí)須向銀行提交建房預算、家庭經(jīng)濟收入和自籌資金等資料；(4)建筑商必須向銀行提交建房預算，購置建房用地費用及法律文件等材料。
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