供大于求市場(chǎng)格局正在形成
廣州市國土房管局表示，一手住房供求矛盾是近年來(lái)房?jì)r(jià)上漲的主因之一。2005年以來(lái)，廣州一手住宅批準預售面積一直小于實(shí)際成交面積，2006年這一缺口超過(guò)200萬(wàn)平方米。隨著(zhù)2006年下半年和2007年商品住宅用地供應不斷增加，一手住房投資和新開(kāi)工面積也同步增長(cháng)，空置面積大幅減少，一手住房市場(chǎng)供求矛盾得到緩解。
從統計數據中可以發(fā)現，廣州樓市供大于求的市場(chǎng)格局正在形成。從今年9月開(kāi)始，廣州一手住房批準預售面積兩年多來(lái)首次超過(guò)一手住房成交面積，而且這一趨勢也延續到了11月。據統計，今年11月，廣州一手住房批準預售79萬(wàn)平方米，成交面積57萬(wàn)平方米，預售面積超過(guò)成交面積38.6%。與此同時(shí)，截至2007年10月，廣州商品住宅空置面積135.8萬(wàn)平方米，同比下降31.4%。
土地市場(chǎng)出現明顯降溫跡象
近期廣州的土地市場(chǎng)也出現了明顯降溫跡象。最近一次大規模土地出讓?zhuān)?0宗地中有5宗以底價(jià)成交，平均成交樓面地價(jià)3337元／平方米，相比今年9月創(chuàng )造的地價(jià)“高峰”下降了3717元／平方米，形成較強烈反差。
廣州市國土房管局指出，廣州住宅用地價(jià)格已經(jīng)回落至2006年同期水平，受土地、金融等調控政策的綜合影響，開(kāi)發(fā)建設企業(yè)對房?jì)r(jià)走勢過(guò)分樂(lè )觀(guān)的預期發(fā)生轉變，土地市場(chǎng)投資趨向理性和穩健�！ �
房管局：樓盤(pán)最高利潤54%
有業(yè)內人士稱(chēng)計算方式不合理
廣州市國土房管局日前進(jìn)行了商品住宅開(kāi)發(fā)成本專(zhuān)項調查，并向國務(wù)院檢查組作了匯報。調查顯示，廣州利潤最大的商品住宅是2004年以前協(xié)議獲得土地并開(kāi)發(fā)為高檔住房的項目，利潤占房?jì)r(jià)比例高達54%。而限價(jià)房的利潤最低，為17%。
據介紹，商品住宅成本一般由土地成本、開(kāi)發(fā)成本(含前期費用、建安成本和開(kāi)發(fā)階段稅費等)、其他費用(含管理費用、利息、銷(xiāo)售稅費等)、開(kāi)發(fā)利潤四大部分構成。廣州市國土房管局這次主要采取抽樣調查方法，抽取的樣本既有公開(kāi)出讓的商品住宅用地，也有2004年以前協(xié)議出讓的用地，住房品質(zhì)也覆蓋了高、中、低檔商品住宅，還包括限價(jià)房，統計時(shí)點(diǎn)為2006年10月以后成交的樓盤(pán)。
調查結果顯示，商品住宅開(kāi)發(fā)成本呈現以下特點(diǎn)：土地公開(kāi)出讓的商品住宅利潤(37%)明顯低于協(xié)議出讓地塊(54%～29%)。高檔樓盤(pán)的利潤明顯高于中低檔樓盤(pán)。限價(jià)房(利潤17%)對開(kāi)發(fā)利潤的壓縮作用比較明顯。
對于上述調查，業(yè)內人士發(fā)表了不同意見(jiàn)。同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，相關(guān)部門(mén)計算商品房利潤的方式不合理，他建議按照開(kāi)發(fā)商的自有資金來(lái)計算，“全投資包括了所有成本，會(huì )掩蓋巨大的利潤�！彼�指出，每個(gè)樓盤(pán)的情況不一樣，比如珠江新城的部分樓盤(pán)今年已經(jīng)賣(mài)到2.3萬(wàn)元／平方米，而開(kāi)發(fā)成本一般能控制在8000元／平方米，這樣算開(kāi)發(fā)商的利潤就有300%�！�
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