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　　目前爭論正酣的“變臉說(shuō)”再次彰顯了2007年樓市的不平靜，也給2008年的樓市罩上了一層是“盛宴”還是“夢(mèng)魘”的疑惑。

　　當先熱后冷的市場(chǎng)行情、漸收漸緊的調控韁繩、“夢(mèng)想照進(jìn)現實(shí)”的住房保障成為2007年樓市這種不平靜的最佳注腳時(shí)，誰(shuí)也不能忽視，它們也將是考量2008年樓市究竟走向何方的重要變量。

　　“過(guò)山車(chē)”掉頭往下

　　先熱后冷的市場(chǎng)行情，使得2007年的樓市仿佛坐上了“過(guò)山車(chē)”，而目前的“車(chē)向”已從前三季度的迅速爬升變?yōu)榈纛^往下，各一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)降溫或交易慘淡之相給這個(gè)冬天平添了幾分“寒意”。

　　深圳、廣州樓市10月以來(lái)的低迷狀況愈演愈烈，房?jì)r(jià)松動(dòng)也由部分樓盤(pán)的促銷(xiāo)策略演變成了大多數開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)降價(jià)。與此形成鮮明對照的是，上述兩地樓市在前三季度是相當的火爆，房?jì)r(jià)半年時(shí)間就上漲了五成，買(mǎi)房就像“搶房”，需動(dòng)用各種社交關(guān)系。

　　穗、深新房?jì)r(jià)格下降一、二成，長(cháng)河地產(chǎn)、中天置業(yè)等中介商倒閉或歇業(yè)，再加上土地流拍，地產(chǎn)大佬們不得不承認，這個(gè)冬天不好過(guò)。萬(wàn)科集團董事長(cháng)王石認為，深圳、廣州樓市已經(jīng)出現了從快速上漲到理性調整的拐點(diǎn)，但這種調整是否擴及到其他城市不能一概而論。

　　目前，北京、上海等地樓市的市場(chǎng)博弈呈加劇之勢�！敖鹁陪y十”傳統銷(xiāo)售旺季的“破產(chǎn)”以及11月份成交量的繼續下滑，宣告了京、滬樓市正處于悄然而難以預測的調整中。

　　11月，北京期房住宅日均簽約365套，比10月的405套下跌近一成，比去年11月的482套下跌了兩成多。截至12月24日，當月期房住宅日均簽約264套，比上月下降了28%，比去年12月的460套下跌了43%。上海樓市的量縮現象同樣突出。

　　急劇的量縮改變了京滬樓市10月之前“跌量不跌價(jià)”的狀況，樓盤(pán)以各種名義和各種方式暗降價(jià)格的現象日趨增多。此外，北京市鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的數據顯示，高檔二手房拋盤(pán)現象進(jìn)一步加劇，150萬(wàn)以上的高總價(jià)房源掛牌數量連續兩個(gè)月環(huán)比增長(cháng)兩成以上。但不少市場(chǎng)人士稱(chēng)，京城樓市目前的膠著(zhù)是否將引發(fā)開(kāi)發(fā)商普遍降價(jià)仍有待觀(guān)察。

　　但房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅下降的趨勢已顯。國家發(fā)改委的數據顯示，今年6月以來(lái)，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比漲幅繼續“高燒”，已連續六個(gè)月創(chuàng )下自2005年7月以來(lái)的最高水平，但環(huán)比漲幅“降溫”明顯。繼10月全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅今年以來(lái)首次回落后，11月環(huán)比漲幅又下挫0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　政策發(fā)力 標本兼治

　　樓市“猛�！钡哪_步放緩，不僅僅是高房?jì)r(jià)本身已妨礙市場(chǎng)健康發(fā)展，更得力于今年密集出臺的調控政策。

　　2007年剛一開(kāi)局，房地產(chǎn)調控將繼續“從緊”的信號便一個(gè)接著(zhù)一個(gè)。1月9日，建設部在其網(wǎng)站上公布了《90平方米以下住宅設計要點(diǎn)(征求意見(jiàn)稿)》，將90平方米住宅標準部分放大到了100平方米以上。次日，此意見(jiàn)稿便被廢止。16日晚，國稅總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》指出，從2007年2月1日開(kāi)始，全國房地產(chǎn)企業(yè)將全面進(jìn)行土地增值稅的清算工作。次日，滬深股市地產(chǎn)股集體暴跌。

　　此后，規范和限制外商投資房地產(chǎn)業(yè)、加息、加強住房保障制度建設、提高第二套房貸款首付比例和利率、土地儲備管理辦法等相關(guān)政策輪番上臺。

　　盡管今年調控政策的出臺幾乎達到了每月一次的密度，但最引人關(guān)注的還是住房保障制度的完善。8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，將保障性住房建設重新納入到政府公共服務(wù)的范疇。隨后，廉租房資金保障和實(shí)施辦法、經(jīng)濟適用住房管理辦法等配套政策相繼出臺。

　　北京市我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉認為，此乃治本之策。不同層次住房需求的厘清有助于緩解商品房市場(chǎng)供不應求的矛盾，遏制房?jì)r(jià)瘋長(cháng)勢頭。他說(shuō)，盡管保障性住房供應的放大尚待時(shí)日，但其帶來(lái)的心理作用日益顯著(zhù)。

　　治標之策中影響最大者當屬銀根和地根這兩條調控韁繩的進(jìn)一步勒緊。今年以來(lái)的6次加息已大大提高了資金使用成本，而央行和銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布的房貸新政，不僅嚴控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，而且將個(gè)人房貸進(jìn)一步收緊。此舉被視為是導致樓市10月以來(lái)低迷的“撒手锏”。

　　業(yè)內人士分析，國內房地產(chǎn)企業(yè)大多是短債長(cháng)投的資本結構，這就決定了他們必須靠滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)來(lái)迅速回收現金。如果市場(chǎng)成交量持續疲軟，不少的房地產(chǎn)企業(yè)將很難堅守目前的高房?jì)r(jià)。

　　此外，11月1日起實(shí)施的《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》指出，通過(guò)招拍掛方式取得國有建設用地的受讓人，只有在付清全部土地出讓價(jià)款后，才能獲得土地使用權證。此舉也提高了開(kāi)發(fā)商資金門(mén)檻，并一定程度上遏制囤地和天價(jià)地塊現象。而《土地儲備管理辦法》則對市、縣政府土地收購儲備行為進(jìn)行了規范，有助于遏制地方政府高價(jià)賣(mài)地沖動(dòng)。

　　鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說(shuō)，明年的樓市調控將以落實(shí)和完善現有政策為主旋律，但不排除其他措施的出臺。比如：進(jìn)一步清理整頓閑置土地、物業(yè)稅試點(diǎn)可能“實(shí)轉”等等。

　　調整中醞釀變局

　　在市場(chǎng)冷淡的當下，在標本兼治的調控政策逐步發(fā)揮作用以及未來(lái)調控政策仍將出臺的預期下，2008年的樓市將走向何處成了2007年末的最大謎題。

　　每個(gè)人都試圖求解這道謎題的正確答案�；蛟荒壳暗恼{整只是前期上漲過(guò)快的“中場(chǎng)休息”，喘息過(guò)后便又是一道“盛宴”，或曰房?jì)r(jià)已見(jiàn)頂，樓市局部觸底或將出現，部分開(kāi)發(fā)商和投機者將經(jīng)歷一場(chǎng)“夢(mèng)魘”。更多的人則認為，市場(chǎng)狀態(tài)尚待觀(guān)察，房?jì)r(jià)再如前期那般非理性上漲是不可能的，但也不至于崩盤(pán)。

　　王石認為，此次調整是不同的。一是房?jì)r(jià)上漲已使年收入在6萬(wàn)元到20萬(wàn)元的中產(chǎn)階層感到買(mǎi)房非常吃力了，到這個(gè)時(shí)候，這個(gè)房市快要出問(wèn)題了，動(dòng)用行政手段來(lái)調整是非常有必要的。二是國家調控通脹的力度會(huì )比較大，房地產(chǎn)首當其沖。經(jīng)濟學(xué)家謝國忠撰文指出，必然降低地價(jià)、房?jì)r(jià)，才能遏制通貨膨脹，而信貸緊縮政策可以顯著(zhù)地影響土地市場(chǎng)，達到為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的。

　　而中央經(jīng)濟工作會(huì )議對明年貨幣政策從緊的定調，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)各方相信，2008年房貸政策的趨緊已是必然。中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員尹中立還建議，在住房公積金和住房擔保體系基礎上完善我國的政策性住房金融體系；采取措施對房地產(chǎn)上市公司的融資進(jìn)行適當限制。

　　此外，可能在明年“實(shí)轉”的物業(yè)稅試點(diǎn)將有效擠出樓市的泡沫成分。北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀公司認為，以物業(yè)稅為代表的保有環(huán)節稅種出臺是歷史的必然，相關(guān)部門(mén)已開(kāi)展了全國性房源普查工作，為物業(yè)稅的推行奠定了基礎。

　　有理由相信，在保障性住房有望快馬加鞭，貨幣政策將從緊的預期下，明年樓市或將在調整中變局。不平靜的2007年過(guò)后，樓市還將迎來(lái)不平靜的2008年。(記者 費楊生)