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　　遼寧

　　民用房產(chǎn)尚未模擬評稅

　　近來(lái)，有關(guān)物業(yè)稅的話(huà)題在媒體上熱鬧起來(lái)。據專(zhuān)家介紹，物業(yè)稅并非物業(yè)費，而是將現行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統一收取的物業(yè)稅。目前，物業(yè)稅的模擬“空轉”已經(jīng)在多個(gè)省份試點(diǎn)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同。遼寧是全國最早的6個(gè)被列為物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)地區之一，目的是為物業(yè)稅改革測算分析工作提供堅實(shí)的數據資料。由于物業(yè)稅的話(huà)題比較敏感，再加上仍處于試點(diǎn)階段，有關(guān)部門(mén)多數不愿接受采訪(fǎng)。

　　遼寧地稅系統一位知情人士向記者介紹了目前物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)情況：

　　你所說(shuō)的物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)，規范的名稱(chēng)應該叫做房地產(chǎn)模擬評稅，因為將來(lái)真正征收時(shí)，到底是叫物業(yè)稅還是房地產(chǎn)稅還不好說(shuō)。我們目前還在做基礎數據的采集收錄工作。具體說(shuō)來(lái)，就是要統計物業(yè)數量，做測算、評估，制作報表，為將來(lái)的稅收提前做好統計工作。關(guān)鍵點(diǎn)在于我們要評估出房產(chǎn)的價(jià)值，作為征稅的依據，并隨著(zhù)市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)不斷修正估值。目前國際上通用的比較科學(xué)的房地產(chǎn)評估方法主要有成本法、時(shí)差法和收益法三種，不同的方法針對不同的房地產(chǎn)類(lèi)型，如成本法主要針對工業(yè)企業(yè)、時(shí)差法主要針對流轉環(huán)節、收益法主要針對商業(yè)企業(yè)。我們進(jìn)行評估也離不開(kāi)這3個(gè)方法。評估需要相關(guān)的數據做支撐，我們需要對房地產(chǎn)的房齡、朝向、結構、建筑成本、坐落位置、附近公用設施等許多數據資料進(jìn)行采集統計，這是一個(gè)龐大的數據量，工作量非常大。

　　你問(wèn)物業(yè)稅怎么評估、誰(shuí)去評估，怎么征收、誰(shuí)去征收？我回答不了你，現在還沒(méi)有框架。目前只是我們稅務(wù)局對采集的數據進(jìn)行模擬評估，估出房地產(chǎn)的價(jià)值，至于模擬評稅階段的征稅范圍、稅率多少等，我只能說(shuō)現在還沒(méi)有，國家都還沒(méi)有設計，我們還在等國務(wù)院和國家稅務(wù)總局出臺框架，才好進(jìn)行下一步的操作。而且目前還只是對經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)進(jìn)行模擬評稅，沒(méi)有對民用房地產(chǎn)進(jìn)行模擬評稅。遼寧省選取的試點(diǎn)城市是丹東，需要經(jīng)過(guò)前期準備、制定評稅技術(shù)標準、研發(fā)評稅系統軟件、數據采集和錄入等多個(gè)階段，工作量相當大。第一次將表格發(fā)給企業(yè)填報，交上來(lái)后發(fā)現存在很多問(wèn)題，于是重新統計了一次。丹東市是個(gè)中等城市，在沈陽(yáng)這樣的大城市搞不了，沈陽(yáng)一個(gè)區的工作量都太大。

　　采集統計完相關(guān)數據指標后，在此基礎上進(jìn)行估值，這個(gè)評估的值是否準確，還要結合各種因素進(jìn)行修正。這個(gè)評估出來(lái)的值將作為征稅的依據，所以這個(gè)評估值必須準確，否則就無(wú)法往下繼續。房地產(chǎn)管理部門(mén)一般對所屬房地產(chǎn)有估值數據，但那往往是根據成本測算出來(lái)的，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)會(huì )升值，不同地段、不同位置的房屋升值幅度會(huì )不同，有些房屋年歲久遠，折舊后會(huì )貶值。我們不能直接把那套估值數據拿來(lái)就用，而需要自己扎扎實(shí)實(shí)進(jìn)行統計和評估。我們稅務(wù)部門(mén)評估的這個(gè)值是不對外的，至于評估的值準確不準確，還要和房產(chǎn)管理部門(mén)的評估值以及市場(chǎng)上的評估值作比較進(jìn)行修正。當然，即使我們目前評估出來(lái)了一套數據，將來(lái)真正征稅時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值是由稅務(wù)部門(mén)來(lái)估值還是由社會(huì )中介組織來(lái)估值，現在來(lái)看還是一個(gè)未知數。物業(yè)法就規定房地產(chǎn)的評估不能由房地產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)做，而是社會(huì )中介組織來(lái)評估，那么到征物業(yè)稅時(shí)是不是也由社會(huì )中介組織來(lái)評估，現在都說(shuō)不準。

　　而且這個(gè)物業(yè)稅以后到底采取哪種稅制，房地產(chǎn)稅制還是財產(chǎn)稅制呢？不好說(shuō)，整個(gè)國家都在探討，將來(lái)的稅制怎么設定，咱不知道，只能說(shuō)目前還處于研究和模擬階段。(記者劉文波)

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