發(fā)表評論 看點(diǎn)6 熱點(diǎn)區域
外圍區域竄紅 保障房集中地上位
2006年，珠江新城開(kāi)始重新崛起，在廣州樓市一枝獨秀；2007年，金沙洲進(jìn)入大開(kāi)發(fā)時(shí)期；在2008年，哪個(gè)區域將成為廣州樓市的新熱點(diǎn)呢？專(zhuān)家表示，今年廣州樓市的熱點(diǎn)相信依然是珠江新城以及金沙洲兩大區域，另外，中小戶(hù)型項目和雙限項目相對集中的外圍區域，同樣將成為市民關(guān)注的重點(diǎn)。
珠江新城供應量仍可觀(guān)
合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江表示，作為廣州唯一的CBD定位區域，珠江新城雖然目前的價(jià)格較高，但在廣州樓市的地位不容忽視，依然是08年廣州樓市的熱點(diǎn)區域之一。廣州中原地產(chǎn)項目副總經(jīng)理黃韜也表示，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，珠江新城的開(kāi)發(fā)目前尚未完全釋放，估計還有40%的貨量未完成開(kāi)發(fā)或推出市場(chǎng)。
據了解，近期珠江新城推出了不少新樓盤(pán)，包括保利108公館、珠光·新城御景等，接下來(lái)還將有領(lǐng)峰、星匯雅苑等新項目推出。而在售樓盤(pán)當中，粵海麗江花園、匯峰等項目近期也有新貨推出，保利心語(yǔ)花園、嘉裕君玥公館等項目也還有不少開(kāi)發(fā)量，因此，今年珠江新城的供應量依然可觀(guān)。
保障住房集中地成焦點(diǎn)
金沙洲是在去年開(kāi)始引起消費者關(guān)注的區域。專(zhuān)家表示，從去年該區域的推地情況看，不少項目將在今年動(dòng)工或推貨。黎文江表示，金沙洲之所以成為普通消費者關(guān)注的熱點(diǎn)，主要是那里集中了多個(gè)限價(jià)房項目，如目前開(kāi)始申購的保利西子灣，而接下來(lái)還會(huì )有中海、萬(wàn)科的雙限項目推出，新社區的建設也逐漸完善，市民的關(guān)注度必將越來(lái)越高。
他表示，今年同樣值得關(guān)注的還有蘿崗區�！疤}崗在過(guò)去一年多時(shí)間拍出了不少雙限項目，這些項目有望在今年推出�！彼J為，今年哪些區域將成為熱點(diǎn)，關(guān)鍵要看中小戶(hù)型項目以及雙限項目的分布情況�！斑@些項目較為集中地方，必將成為普通市民關(guān)注的對象�！�
看點(diǎn)7 土地供應
去年創(chuàng )下新高今年再推5平方公里
1月8日，廣州市開(kāi)年以來(lái)第一場(chǎng)土地拍賣(mài)創(chuàng )下地價(jià)新高——總價(jià)41億元、樓面地價(jià)13000元/平方米，再次刷新天河區住宅類(lèi)地塊樓面地價(jià)。廣州市房管局副局長(cháng)黃文波日前接受媒體采訪(fǎng)表示，今年廣州土地出讓面積將維持在5平方公里左右，政府正在加大土地供應力度。
按照去年出臺的“穗七條”及相關(guān)政策，廣州從2007年開(kāi)始，連續3年確保全市10區每年供應住宅用地5平方公里以上。經(jīng)過(guò)一年時(shí)間的開(kāi)閘放地之后，廣州土地供應再度攀升到新的高度。記者分析廣州國土房管局土地出讓數據發(fā)現，去年廣州十區一級土地市場(chǎng)共完成54宗商住用地出讓?zhuān)傆玫孛娣e達到293.67萬(wàn)平方米，規劃建筑面積531.45萬(wàn)平方米，兩項指標同比增幅均超60%，創(chuàng )造了“8·31大限”以來(lái)的最高紀錄；其中，推地量排前三位的區域分別是番禺、蘿崗、花都，而天河去年沒(méi)有商住用地出讓記錄。
可以看出，由于土地供應大幅向郊區傾斜，加上樓市供應結構調整，未來(lái)住宅價(jià)格將有一定的下調壓力。媒體采訪(fǎng)時(shí)再次重申，今年廣州土地出讓面積將維持在5平方公里左右，政府正在加大土地的供應力度。
看點(diǎn)8 競爭格局
樓市風(fēng)險凸顯中小房企或被吞并
樓市向好之時(shí)，不管是大型品牌開(kāi)發(fā)商還是中小型發(fā)展商，都能各得所利，互不干擾。但隨著(zhù)2008年樓市環(huán)境的改變，尤其是在市場(chǎng)及政策風(fēng)險加劇下，有關(guān)專(zhuān)家預測，房地產(chǎn)企業(yè)將經(jīng)歷一次大洗牌，一些經(jīng)營(yíng)不善的中小發(fā)展商將面臨被品牌發(fā)展商吞并或被合并重組的命運。
出局風(fēng)險越來(lái)越大
經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金分析認為，2008年廣州樓市競爭將更加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨前所未有的壓力，一些中小型企業(yè)可能會(huì )在競爭中被淘汰出局。
吳定金分析，隨著(zhù)近期樓市的不穩定，購買(mǎi)者的觀(guān)望情緒日益加劇，成交量不斷萎縮，這使發(fā)展商資金回籠受到抑制。尤其是一些中小型發(fā)展商，在資金有限的情況下，一旦資金不能及時(shí)回籠，將出現資金鏈中斷無(wú)法繼續經(jīng)營(yíng)的局面。隨著(zhù)2008年大量限價(jià)房、保障房不斷推出市場(chǎng)，市場(chǎng)供應量將大大增加，在客戶(hù)需求穩定的情況下，供需日益平衡，產(chǎn)品和品牌都不占優(yōu)勢的中小型企業(yè)將面臨前所未有的壓力。房地產(chǎn)分析人士韓世同則表示，2008年整體經(jīng)濟形勢可能改變，一些中小型發(fā)展商一旦資金盤(pán)活不了，被淘汰出局在所難免。
行業(yè)洗牌將會(huì )出現
“2007年房貸新政已經(jīng)扭轉了廣州樓市，給發(fā)展商以沉重的打擊。隨著(zhù)2008年深圳等城市物業(yè)稅的征收，以及全國土地增值稅的征收，發(fā)展商面臨的困難將比往年更多，除了解決融資問(wèn)題以外，還有土地優(yōu)化及組合等各種問(wèn)題�！敝性禺a(chǎn)項目部副總經(jīng)理黃韜認為，對中小型發(fā)展商來(lái)說(shuō)，2008年是形勢不容樂(lè )觀(guān)的一年。
也有業(yè)內人士認為，在國家限制外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，銀行又開(kāi)始縮減對開(kāi)發(fā)商的信貸額度，一大批開(kāi)發(fā)商將面臨資金周轉困難的尷尬局面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將在2008年出現一次洗牌過(guò)程，被吞并或合并重組是擺在很多實(shí)力較弱的中小型開(kāi)發(fā)商面前的一個(gè)威脅。
看點(diǎn)9 買(mǎi)家心態(tài)
多看樓不買(mǎi)房密切關(guān)注樓價(jià)走勢
“樓價(jià)今年是跌是漲？”“今年該不該買(mǎi)房？”“現在的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)還有投資空間嗎？”不少市民提出了疑問(wèn)。記者日前從市場(chǎng)了解到，自去年“提高第二套房貸款首付和利率”之后，廣州樓市便進(jìn)入低迷狀態(tài)，盡管買(mǎi)家一直遲遲不出手導致開(kāi)發(fā)商日子難過(guò)，但卻仍然在密切關(guān)注樓價(jià)走勢。
買(mǎi)家密切關(guān)注樓價(jià)走勢
記者日前從不少開(kāi)發(fā)商處了解到，目前買(mǎi)家對價(jià)格非常敏感，盡管每次推出的新貨成交不多，但看樓的人卻并不比新政之前少。
白云區某樓盤(pán)策劃經(jīng)理透露，該盤(pán)上周推出的新貨價(jià)格有所下降，吸引了不少買(mǎi)家來(lái)現場(chǎng)，但“看得多，買(mǎi)得少，當天只成交了兩三套”，不少買(mǎi)家只是詢(xún)問(wèn)“價(jià)格還會(huì )不會(huì )降”、“還會(huì )降多少”。
業(yè)內人士預測，廣州樓價(jià)近月來(lái)連連下跌，加上各大機構對08年樓價(jià)的預測不一，讓很多想買(mǎi)房的市民不得不密切關(guān)注樓價(jià)。
上半年樓市將繼續走淡
盡管目前樓市成交量連連下滑，但業(yè)內人士分析，廣州剛性需求仍然很旺盛，尤其是首次置業(yè)者還很多，消費力積累到一定程度后會(huì )有所爆發(fā)�；浥娴禺a(chǎn)副總經(jīng)理黃春表示，今年上半年廣州樓市將繼續走淡，到了第二季度尤其是五一小黃金周，開(kāi)發(fā)商各類(lèi)促銷(xiāo)會(huì )進(jìn)一步增多，積累了半年多的消費力這個(gè)時(shí)候可能爆發(fā)。
海珠區某大樓盤(pán)策劃總監分析，如果價(jià)格回落到07年5、6月份也就是市中心房?jì)r(jià)1萬(wàn)元/平方米左右時(shí)，買(mǎi)家基本能接受。
看點(diǎn)10 營(yíng)銷(xiāo)策略
創(chuàng )新成著(zhù)力點(diǎn)三種營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)始流行
“08年怎么賣(mài)樓？”這是在日前采訪(fǎng)過(guò)程中，所有發(fā)展商最焦慮的問(wèn)題。以往有樓就能賣(mài)的時(shí)代已一去不復返，有地產(chǎn)商表示，08年樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)必須有所創(chuàng )新。
策略一：降價(jià)
“上半年我們肯定還是以降價(jià)為主�！碧旌幽硺潜P(pán)負責人表示。在采訪(fǎng)過(guò)程中，多數地產(chǎn)商及專(zhuān)家對今年上半年樓市并不看好。
地產(chǎn)專(zhuān)家認為，對于不同的樓盤(pán)，價(jià)格策略應有所不同。特別是郊區樓盤(pán)，受到限價(jià)房以及地段的影響，發(fā)展商應該主動(dòng)出擊，因此，降價(jià)應該是郊區樓盤(pán)的主旋律。而市區樓盤(pán)由于土地資源稀缺，只要稍微將價(jià)格調整到合理位置，以相當的速度出貨即可。
策略二：增加產(chǎn)品價(jià)值
忽略?xún)r(jià)格，增加產(chǎn)品價(jià)值，這是近日上市的高端樓盤(pán)的策略。業(yè)內人士分析，高檔樓盤(pán)針對的目標客戶(hù)與普通買(mǎi)家不同，但政策帶來(lái)的市場(chǎng)觀(guān)望氣氛多少也會(huì )影響高端買(mǎi)家的決定，因此，豪宅在宣傳上會(huì )選擇增加產(chǎn)品價(jià)值而盡量忽略?xún)r(jià)格。
策略三：增加個(gè)性化服務(wù)
增加樓盤(pán)個(gè)性化服務(wù)，是不少樓盤(pán)尤其是高檔住宅和以投資為目的的酒店式公寓08年的營(yíng)銷(xiāo)新點(diǎn)。海珠某公寓表示，今年將與國際金鑰匙合作，幫助業(yè)主打理租賃業(yè)務(wù)，同時(shí)進(jìn)一步提升公寓服務(wù)，讓住客有“五星級酒店”的感覺(jué)。
(記者 蘇華俊 李東元 徐鳳 羅莎琳）
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