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　　(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)

　　畸高的房?jì)r(jià)已經(jīng)把眾多的消費者拋離在市場(chǎng)之外，行業(yè)風(fēng)險是否該釋放，如何釋放，也許不僅僅表現在房?jì)r(jià)的“拐點(diǎn)”上

　　★ 本刊記者/郇麗

　　2008年1月，號稱(chēng)擁有1800家門(mén)店的中國最大地產(chǎn)中介——創(chuàng )輝租售集團，被曝倒閉。創(chuàng )輝租售是一家總部在深圳的房產(chǎn)中介公司，2007年9月進(jìn)入上海市場(chǎng)，僅用三個(gè)月便在上海開(kāi)出250家門(mén)店。然而，上海的迅速擴張卻成了創(chuàng )輝租售的滑鐵盧。

　　現在，創(chuàng )輝租售上海分部不得不關(guān)閉90%以上門(mén)店�！皠�(chuàng )輝租售”上海分部還遭到哄搶?zhuān)�一夜之間門(mén)店的電腦、家具等財物和資料被損毀或搬走。

　　據創(chuàng )輝華南區總經(jīng)理吳廣業(yè)介紹，在上海分部關(guān)店、裁員計劃實(shí)施前夕，上海分部一名高層帶著(zhù)公司資產(chǎn)及部分客戶(hù)資金另起爐灶，隨后就有部分員工以及債主開(kāi)始哄搶辦公室及門(mén)店設備，整個(gè)上海分部一片混亂。

　　創(chuàng )輝上海分部遭哄搶的同時(shí)，其涉嫌挪用客戶(hù)資金也被曝光。據媒體報道，創(chuàng )輝公司很大膽，以現金激勵員工力促購房者將定金或者購房款存入公司賬戶(hù)內，而這些公司賬戶(hù)大都是創(chuàng )輝高層或大區經(jīng)理的私人賬戶(hù)。

　　中介的豪賭與脆弱

　　上海事件已經(jīng)造成創(chuàng )輝租售集團8000萬(wàn)元損失。創(chuàng )輝租售集團總裁辦企劃部經(jīng)理張敏的解釋是，上海店鋪轉讓費太高，創(chuàng )輝拓展速度又太快，員工培訓跟不上，影響了業(yè)務(wù)開(kāi)拓。

　　據悉，創(chuàng )輝租售集團總裁林?zhù)P輝一度對樓市異常樂(lè )觀(guān)，他堅稱(chēng)“中國樓市將再漲20年”，甚至喊出2008年創(chuàng )輝要開(kāi)3000家分店的口號。但銀行并不買(mǎi)這個(gè)賬，據透露，自中天置業(yè)蔣飛卷款潛逃后，深圳幾乎所有銀行都將創(chuàng )輝列入了高風(fēng)險“黑名單”，創(chuàng )輝旗下?lián)�保公司的任何擔保貸款申請均被擱置，林?zhù)P輝的資金鏈終于被逼到斷裂的邊緣。

　　就在創(chuàng )輝租售集團倒閉的一片傳言中，林?zhù)P輝卻宣稱(chēng)，將不計成本以跳樓價(jià)拋售個(gè)人及公司的商鋪和物業(yè)，收回1億多元的資金以解決危機。目前，上海和中山、佛山、珠海、南昌、東莞等地創(chuàng )輝的房產(chǎn)，均已委托各區域陸續放盤(pán)。

　　“創(chuàng )輝租售危機解決方案的公告”還聲稱(chēng)，創(chuàng )輝將積極引進(jìn)大型機構投資者入股公司。目前公司自有商鋪物業(yè)已被國土部門(mén)保全，資產(chǎn)處于安全狀態(tài)，不會(huì )發(fā)生私下轉移情況，公司正通過(guò)出售自有商鋪物業(yè)，在政府監控下將所得房款存入第三方監管賬戶(hù)。

　　但在這個(gè)多事之秋，“創(chuàng )輝租售危機解決方案”似乎并未能平息多少危機，客戶(hù)懷疑創(chuàng )輝租售在拖延還款時(shí)間，進(jìn)入破產(chǎn)程序，先還銀行貸款、稅收、公司員工的工資，最后才是客戶(hù)欠款。很多客戶(hù)已經(jīng)開(kāi)始尋找律師。

　　而對于其中的融資方案，漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿認為，今后兩個(gè)月的房產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì )比較冷淡，融資方案有待時(shí)間和市場(chǎng)的考證。創(chuàng )輝租售的震蕩再次佐證了二手房交易市場(chǎng)的冷淡。

　　　　觀(guān)望，再觀(guān)望

　　面臨窘境的并非只是在深圳、上海的中天置業(yè)和創(chuàng )輝。2008年1月，北京最大二手房中介之一中大恒基，計劃將關(guān)閉100余家門(mén)店；房屋中介我愛(ài)我家則開(kāi)始嘗試開(kāi)網(wǎng)絡(luò )門(mén)店，尋找新的盈利模式；在深圳，包括世華、星彥、景河田、順馳、金地、天健、通泰、美聯(lián)、滿(mǎn)堂紅等多家地產(chǎn)中介公司的關(guān)鋪率在25%〜50%不等。

　　“有價(jià)無(wú)市”的局面，讓中介苦苦支撐。據估計，目前北京市商品住宅成交量已下降7成。中國指數研究院北京房地產(chǎn)指數數據系統也顯示，2007年12月份北京商品住宅成交量比11月環(huán)比下降17%，與2006年12月同比下降42%。

　　從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據統計也能發(fā)現，北京商品住宅成交量下降趨勢從9月份開(kāi)始蔓延。8月份北京全市商品住宅的成交量達到263.67萬(wàn)平方米，9月份下降到166.64萬(wàn)平方米，10月份再下降至121.57萬(wàn)平方米，11月份成交量繼續萎縮，比10月份下降多達35%。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)中國區域市場(chǎng)總監林蕾表示，整個(gè)北京中介門(mén)店的實(shí)際成交量大概下降了20%到30%左右。一位售樓小姐對記者說(shuō)，現在想要促成一筆買(mǎi)賣(mài)真難��！以前一筆買(mǎi)賣(mài)兩天就搞定了，現在帶客戶(hù)看房子，不看個(gè)十套、八套不會(huì )下結論。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新統計數字顯示，2008年1月份前20天成交3993套期房，平均日簽約套數為199.65套。期房住宅日平均簽約套數環(huán)比2007年12月的277.55套／日下跌了28.07%，同比2007年1月的318.55套／日下跌了37.33%。

　　另?yè)�統計，在剛剛過(guò)去的2008年的這些日子里，全國主要城市商品房市場(chǎng)整體成交量出現了大幅萎縮現象，各主要城市房?jì)r(jià)向下的趨勢非常明顯。據報道，1月12日，在南京市2008年首場(chǎng)二手房拍賣(mài)會(huì )上，有13套南京主城區二手房房源參與拍賣(mài)，除了一套二手房單價(jià)高于15000元／平方米外，其他房源單價(jià)都低于8000元／平方米，價(jià)格大大低于目前南京主城區新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格�？上�歷經(jīng)一個(gè)小時(shí)的競拍，僅有4套成交。

　　萬(wàn)科董事會(huì )主席王石稱(chēng)，從成交量來(lái)看，一些城市的樓市已經(jīng)開(kāi)始“拐”了。

　　仍然高居的房?jì)r(jià)

　　成交量萎縮，房?jì)r(jià)似乎已失去了繼續上漲的理由，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始紛紛打折。當然，開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作都還只是暗折，從掛牌價(jià)上并不能清晰的看見(jiàn)。

　　2008年1月19日開(kāi)盤(pán)的北京朝陽(yáng)區新盤(pán)“國展領(lǐng)寓”，至今仍未售出一套房屋，目前暗打八五折，整個(gè)樓盤(pán)價(jià)格每平方米下降三四千元。在中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司副總經(jīng)理余旭看來(lái)，這個(gè)跌幅意義不大，因為2007年上半年漲幅太大，現在的促銷(xiāo)價(jià)其實(shí)還是由購房者自己埋單。

　　資料顯示，2007年9月份，北京五環(huán)以?xún)确績(jì)r(jià)就已接近14000元/平方米，四環(huán)以?xún)确績(jì)r(jià)則逼近15000元/平方米。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)的監測數據顯示，北京市漲幅最高的前10大存量房樓盤(pán)在2007年下半年內，整體價(jià)格平均上漲68.3%，其中，新世界家園、上元和新景家園半年價(jià)格漲幅分別達到91.7%、81.8%和72.7%。從全國來(lái)看，2007年下半年同樣瘋狂。顯然，以目前基礎上八折至九折的降價(jià)，房?jì)r(jià)依然處在高位。

　　近日，新華網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò )調查的結果顯示，57.65%的調查者認為，由于房?jì)r(jià)前期累積漲幅過(guò)大，即使出現小幅的房?jì)r(jià)下跌也買(mǎi)不起，房?jì)r(jià)虛高需要自身調節。

　　產(chǎn)品價(jià)格過(guò)高一定會(huì )削弱其市場(chǎng)競爭力，這是個(gè)簡(jiǎn)單的經(jīng)濟規律。據統計，到2006年10月底，中國空置房面積多達1.25億平方米，占壓資金達到2500億元，居中國各行業(yè)不良資產(chǎn)之首，中國沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)有如此大的積壓產(chǎn)品，也沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品的漲幅和持續時(shí)間有房子這樣長(cháng)。

　　“鏈家地產(chǎn)”分析認為，目前，買(mǎi)方“恐慌性”的購房心理儼然得到了洗禮，買(mǎi)賣(mài)雙方對于價(jià)格預期正在轉變，但賣(mài)方依然體現出比較強勢的“價(jià)格堅持”策略。

　　王石強調說(shuō)，不能忽略最主要的因素是，消費者家庭收入的增長(cháng)率和房?jì)r(jià)增長(cháng)率之比，如果是房?jì)r(jià)增長(cháng)率大大快于銷(xiāo)售增長(cháng)率，這個(gè)市場(chǎng)不能持續，房地產(chǎn)價(jià)格自然會(huì )出現拐點(diǎn)。易憲容也表示，過(guò)高的房?jì)r(jià)已經(jīng)將絕大多數居民拋離在了房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。

　　王石表示，如果市場(chǎng)真沒(méi)有人買(mǎi)房子，任何開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì )出局，萬(wàn)科也不例外。

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