“十一”長(cháng)假選房指南之商業(yè)地產(chǎn)篇
“十一”長(cháng)假對眾多房產(chǎn)投資人士來(lái)說(shuō)也是個(gè)行動(dòng)的好時(shí)機。受加息、稅收、民宅禁商等調控政策的影響，住宅投資的持有成本一再增加，這使更多投資者開(kāi)始將目光轉向商業(yè)地產(chǎn)。統計資料顯示，目前，投資機構對整棟寫(xiě)字樓的收購、個(gè)人對商鋪的投入占到很大的比例。
市場(chǎng)分析
寫(xiě)字樓：空前放量
據北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)統計，前8個(gè)月我市寫(xiě)字樓的上市面積達到221萬(wàn)平方米，供應總量排列前三位的地區分別是朝陽(yáng)區、海淀區和西城區。其中，備受買(mǎi)家青睞的甲級寫(xiě)字樓供應占比依舊是CBD、東長(cháng)安街/建國門(mén)、金融街等幾大商圈(見(jiàn)下圖)。戴德梁行統計，今年的寫(xiě)字樓面積供應約為過(guò)去三年供應的總和。
統計顯示，前8個(gè)月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售達到110萬(wàn)平方米，買(mǎi)家主要是國內公司，尤其是CBD區域項目，憑借自身優(yōu)越的地理位置和良好的硬件設施，取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。在第一季度約45億美元海外資金注入到北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)后，一些國內投資者也將眼光鎖定到商用物業(yè)上來(lái)，特別是鳳凰衛視聯(lián)手裕匯共同投資瑞城中心近10萬(wàn)平方米的辦公面積，佳龍投資集團收購中國電子大廈B座，外地人團購朝外SOHO均帶有很強的投資意味。
受到民宅禁商政策的影響，很多中小公司由租用民宅轉入的乙級寫(xiě)字樓，使得寫(xiě)字樓空置率水平在各大區域有了不同幅度的下降，其中中關(guān)村區域最為明顯。同時(shí)，這一政策也使部分投資商轉變了投資戰略，市場(chǎng)需求的變化讓開(kāi)發(fā)商再次抓住商機，開(kāi)始大賣(mài)自己的商業(yè)。
商業(yè)：社區商業(yè)需求強勁
北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的信息顯示，今年前8個(gè)月，以商業(yè)用途立項的供應面積為163萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積為61萬(wàn)平方米。戴德梁行商鋪網(wǎng)高級助理董事張家鵬介紹，從行業(yè)來(lái)看，今年上半年餐飲、精品店、服裝等對店鋪的需求尤為活躍，特別是社區商業(yè)表現出迅猛的發(fā)展勢頭。比較典型的區域是望京、朝陽(yáng)北路等地區，許多住宅集中建設并相繼完工，居住人口增長(cháng)極快，故帶來(lái)強烈的社區商業(yè)需求。據悉，目前如明天第一城商街、沿海賽洛城商街等大型居住社區中的配套商業(yè)一推出，均已被眾多投資客看好。
部分在售商業(yè)項目
★朝外SOHO
所屬區縣：朝陽(yáng)區CBD中央商務(wù)區
在售均價(jià)：寫(xiě)字樓3萬(wàn)/平方米左右，商鋪5-7萬(wàn)/平方米。
項目簡(jiǎn)介：該項目總建筑面積約為15萬(wàn)平方米，集商業(yè)，寫(xiě)字樓為一體，由兩棟十一層的環(huán)狀裙樓和一棟二十五層的主樓咬合組成。商業(yè)部分面積約為6.4萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓面積約為5.6萬(wàn)平方米。首層有四條商業(yè)街分別被命名為“蜻蜓胡同”、“知了胡同”、“麻雀胡同”和“燕子胡同”，中間一條名叫“風(fēng)箏大街”的主街把四條胡同貫穿起來(lái)，形成了一個(gè)立體的商業(yè)街區。
★正陽(yáng)大廈(北京創(chuàng )意)
所在區縣：東城區
在售均價(jià)：寫(xiě)字樓16800元/平方米 ；商業(yè)28000——38000元/平方米
項目簡(jiǎn)介：北京創(chuàng )意占地13750平方米，總建筑面積108000平方米，采用雙核心筒式設計，東側主核心筒60米高16層，西側次核心筒47米高12層。大廈分為商業(yè)和寫(xiě)字樓兩部分，其中1-3層為商業(yè)部分，單層5000平方米，4-16層為寫(xiě)字樓部分，單層面積達7000平方米。從200—4000平方米不等，可自由分割，靈活組合。
★東亞·奧北中心
所在區縣：朝陽(yáng)區
在售均價(jià)：6200元/平方米(北區)、6900元/平方米(南區)
項目簡(jiǎn)介：項目位于立水橋地鐵5號線(xiàn)/城鐵13號線(xiàn)雙軌交會(huì )處，緊鄰奧林匹克公園、13000畝國家森林公園，地段價(jià)值不言而喻。項目總建筑面積約25萬(wàn)平方米，由10-27層住宅及獨立商業(yè)樓圍合而成。作為距離城鐵地鐵出口最近的物業(yè)，伴隨著(zhù)奧運會(huì )的臨近，亞奧區域迅速崛起，交通、商業(yè)、市政配套的進(jìn)一步成熟，東亞·奧北中心將憑借絕對地段優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢，成為奧北區域最值得期待的商務(wù)樓盤(pán)之一。
★明天第一城
所在區縣：朝陽(yáng)區
在售均價(jià)：12000元/平方米
項目簡(jiǎn)介：規劃總建筑面積約50萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積約10萬(wàn)平方米，規劃建設為區域休閑、購物及商務(wù)辦公中心。22號樓是獨體的綠色公寓辦公樓，位于立湯路東側，售樓處正北約50米，距離軌道換乘站立水橋站僅300米。產(chǎn)品根據立水橋區域商業(yè)發(fā)展前景以及現有房產(chǎn)市場(chǎng)低總價(jià)辦公樓稀缺的現狀，定位居住、辦公兩用型公寓，所有戶(hù)型完全依據小SOHO辦公的要求而設計。主力戶(hù)型分35m2-40m2，60m2-65m2兩種， 相鄰戶(hù)型可以自由打通，室內空間3米層高，可以充分自由組合。
★3·3
所屬區縣：朝陽(yáng)區
平均租金：25元/平方米/天
項目簡(jiǎn)介：打破“市場(chǎng)”往往是檔次較低、環(huán)境較差的場(chǎng)所的概念，對城市商業(yè)零售市場(chǎng)進(jìn)行全面升級。持有經(jīng)營(yíng)和其個(gè)性的經(jīng)營(yíng)模式則是保障這種定位可以有效執行的手段，3·3的經(jīng)營(yíng)模式就是商場(chǎng)的管理、市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。在可以自由討價(jià)還價(jià)的服裝零售市場(chǎng)中，引入商場(chǎng)中常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)和規劃方面的指導、價(jià)格指導、售后服務(wù)等管理手段。
★華僑城維吉奧
所在區縣：朝陽(yáng)區
平均租金：3.5元至4元/平方米/天
項目簡(jiǎn)介：“維吉奧”商業(yè)項目將成為京城首家體驗型商業(yè)，是北京華僑城在推出主題居住區、歡樂(lè )谷后的又一另類(lèi)項目。此類(lèi)體驗型商業(yè)所應具備的條件包括設計出讓人能夠體驗、有所體驗的東西；第二是有趣味；第三是經(jīng)營(yíng)內容需要不斷的更新。據悉，該商業(yè)采取只租不售的形式，提出了市場(chǎng)上趨于流行的體驗型商業(yè)模式。8月底，主體建筑已經(jīng)封頂。去年招商已經(jīng)完成80%，預計今年11月中旬Tesco超市將開(kāi)業(yè)，還有一些英國的餐飲集團及其他業(yè)態(tài)也將相繼入駐。
★第三極文化中心
所在區縣：中關(guān)村
在售均價(jià)：13000元/平方米
項目簡(jiǎn)介：是以北京最大新生代書(shū)店為旗艦的復合型文化主題商場(chǎng)。該中心以4至7層的圖書(shū)大本營(yíng)為主動(dòng)力源，并向地下1層-3及8層-10層輻射。同時(shí)以9層的旅游大本營(yíng)和10層的教育大本營(yíng)層為附動(dòng)力源，將對旅游和教育有消費需求的目的性消費人群吸引至9、10層。
★日壇國際廣場(chǎng)
所在區縣：朝陽(yáng)區
在售均價(jià)：20000元到40000元/平方米
項目簡(jiǎn)介：作為京城中心位置的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，是以國際貿易、國內商家面向世界的推廣窗口為核心，集國際貿易、民間采購、商務(wù)休閑為一體的大型國際貿易采購中心，總建筑面積27萬(wàn)平方米，共計17條商業(yè)街市，主體建筑頂部采用超大玻璃穹頂，陽(yáng)光直瀉中庭，步換景移、四季如春。以多樣化的建筑結構和商業(yè)形態(tài)，打破了北京雅寶路現有的單體規模小、配套不完善、經(jīng)營(yíng)模式老化、管理欠規范的經(jīng)營(yíng)現狀，以國際貿易為主的商鋪面積達15萬(wàn)多平方米，超過(guò)目前雅寶路貿易市場(chǎng)已建成總量的二分之一。
★沿海賽洛城商街
所在區縣：朝陽(yáng)區百子灣地區
在售均價(jià)：20000元/平方米
項目簡(jiǎn)介：該項目主要分為三個(gè)部分：一是廣渠路南側的集中商業(yè)區，集大型超市、百貨、商務(wù)酒店、綜合影城、娛樂(lè )KTV、網(wǎng)絡(luò )游戲競技中心、健身中心、汽車(chē)專(zhuān)業(yè)美容等為一體的商業(yè)綜合體；二是開(kāi)發(fā)商傾力打造的特色休閑風(fēng)情商業(yè)街，集景觀(guān)、藝術(shù)、休閑業(yè)態(tài)為一體，業(yè)態(tài)主要為休閑式酒吧、書(shū)吧、咖啡廳、茶餐廳、創(chuàng )意家居家飾、休閑式專(zhuān)業(yè)美體機構及小型品牌超市等；三是社區服務(wù)型的臨街配套商業(yè)。這部分商業(yè)都規劃分為許多面積不大的空間，適合小型商業(yè)的經(jīng)營(yíng)需要。
★國美第一商街
所在區縣：朝陽(yáng)區
在售均價(jià)：13000元/平方米
項目簡(jiǎn)介：該商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積為10萬(wàn)平方米，規劃為四大主題業(yè)態(tài)——餐飲街30000平方米、家居生活館19000平方米、社區中心13000平方米和商業(yè)廣場(chǎng)28000平方米。其中社區中心囊括了升級型菜市場(chǎng)、五金店、家電維修、彩擴店、音像店、耗材專(zhuān)營(yíng)店、郵局、銀行、房產(chǎn)中介、票務(wù)中心、社區醫療中心、汽車(chē)美容店等社區便利服務(wù)。
★文津財富道
所在區縣：中關(guān)村
在售價(jià)格：45000元/平方米
項目簡(jiǎn)介：該底商共6層，其中4層整層為俱樂(lè )部，剩余面積為純商業(yè)配套項目定位為區域內集餐飲、娛樂(lè )為一體的高檔休閑娛樂(lè )中心。位于1—3層東側的底商，主要作為酒店未來(lái)的配套使用，其中，1層主要是酒店的大堂；2層為高檔韓國餐廳；3層為西餐廳和中餐廳，開(kāi)發(fā)商自持此部分商業(yè)。底商地下1層，1—3層西側以及5層、6層，目前部分銷(xiāo)售，可售面積16000多平方米，銷(xiāo)售面積從100-3000平方米不等，初步規劃為高檔次消費場(chǎng)所，包括娛樂(lè )、休閑以及購物等商業(yè)項目。
★錦繡大地物流港
所在區縣：海淀區
在售均價(jià)：11000元/平方米至22000元/平方米
項目簡(jiǎn)介：錦繡大地物流港位于北京海淀區阜石路69號，一期建筑面積14萬(wàn)平方米，分為地下二層，地上四層(局部八層)，首層為9米，其余為8米，規劃中的物流港二期為18萬(wàn)平方米方，將形成京西地區最大的生活消費品分銷(xiāo)區。開(kāi)間面積在25 平方米左右。
�。▉�(lái)源：北京晨報 作者：王麗婭）
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