2006年，房地產(chǎn)市場(chǎng)又度過(guò)了一個(gè)“調控年”。一系列調控政策的出臺產(chǎn)生了積極效果，房地產(chǎn)發(fā)展戰略開(kāi)始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸的姿態(tài)。與此同時(shí)，房?jì)r(jià)居高不下、“且調且漲”的現實(shí)與預期存在距離，一些逆調控預期的“苗頭”需引起警惕。要達到穩定房?jì)r(jià)的目標，2007年必須成為“政策執行年”。
硬約束軟化房?jì)r(jià)矛盾
無(wú)論是地方政府、開(kāi)發(fā)商還是普通民眾，普遍認為2006年房地產(chǎn)調控中最具影響力的措施是結構調整：套型面積90平方米以下的住房須占開(kāi)發(fā)總量70%以上。對于這項硬約束，一些地方政府和開(kāi)發(fā)商頗有微詞，認為這是一刀切，是市場(chǎng)經(jīng)濟的倒退。但百姓拍手稱(chēng)快，多數房地產(chǎn)研究者也認為，這項調控對準了樓市問(wèn)題的癥結，生產(chǎn)出更多廣大中低收入人群能支付得起的住房產(chǎn)品，才能鈍化高房?jì)r(jià)引起的社會(huì )矛盾。
復旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授尹伯成認為，“國六條”的出臺給房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞了一個(gè)強烈信號：國家在房地產(chǎn)發(fā)展戰略上開(kāi)始從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸，從過(guò)度市場(chǎng)化向社會(huì )保障屬性?xún)A斜。與往年相比，這是2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的變化。
受宏觀(guān)調控政策影響和市場(chǎng)引導，2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現了可喜的變化：住房供應結構調整有了良好的開(kāi)端，特別是經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)投資增幅由負轉正。上半年，全國經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)投資由2005年的負增長(cháng)14.6%轉變?yōu)樵鲩L(cháng)6.1%，增幅提高了20.7個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的比重由2005年的67%上升到69%。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結構正在向宏觀(guān)調控預期的方向發(fā)展。
四個(gè)逆調控苗頭需警惕
調控成績(jì)有目共睹，但2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的一系列“逆調控”預期的苗頭值得警惕。
一是高房?jì)r(jià)全局性蔓延，不再是局部性問(wèn)題。在東部地區，不僅一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)逆勢高漲，一些三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅也嚴重脫離當地居民收入。譬如浙江省麗水市，2006年11月新樓盤(pán)均價(jià)已超過(guò)6000元/平方米，而麗水的人均GDP不及浙江省平均水平的一半，當地一對收入中上的夫婦月收入總和也不過(guò)4000元左右。
值得注意的是，部分西部地區房?jì)r(jià)也交替“領(lǐng)漲”全國。2006年以來(lái)，不僅東部沿海地區房?jì)r(jià)狂飆猛進(jìn)，呼和浩特、成都、南寧等西部地區也交替“領(lǐng)漲”。第三季度，全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.7%，其中漲幅居前5位的城市中，西部地區就占了兩個(gè)。
二是房地產(chǎn)投資有所減少，但高溫未退。據統計，2006年1至11月份全國城鎮固定資產(chǎn)投資79312億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資18212億元。這意味著(zhù)，每5塊錢(qián)固定資產(chǎn)投資中，就有1塊多錢(qián)投進(jìn)了房地產(chǎn)。
從資金構成看，去年進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的銀行資金不僅沒(méi)有減少，反而增速更快。貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的比例由2005年的18%上升到22%以上。市場(chǎng)將“穩定房?jì)r(jià)”的政策理解成為對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱性擔保，加上商業(yè)銀行利益驅動(dòng)，投資便涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
三是地價(jià)成“脫韁野馬”，推高房?jì)r(jià)預期。去年，與樓市調控措施迭出形成強烈悖論的一個(gè)現象是：各地“地王”、“樓王”頻生。9月上旬，上海浦東新區花木地塊報出58.89億元的競標天價(jià)，創(chuàng )歷史紀錄。按此計算，樓板價(jià)就高達11300元/平方米，而離它不遠處的新樓盤(pán)均價(jià)只有9700元／平方米。事實(shí)上，“地王”的誕生意味著(zhù)這一地區的房?jì)r(jià)有了一個(gè)新的標桿作為參照向上攀升。開(kāi)發(fā)商正是利用這一點(diǎn)，制造房?jì)r(jià)上漲預期，結果房?jì)r(jià)的漲幅比地價(jià)的增幅還大。
四是外資在加速涌入樓市。在人民幣升值的帶動(dòng)和強烈預期下，2006年三、四季度，外資或明或暗投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的勢頭在加速。在上海，繼上半年美國的基匯資本買(mǎi)下了瑞安集團翠湖天地御苑一棟住宅樓之后，下半年收購案又一個(gè)個(gè)浮出水面。11月，美國房產(chǎn)商漢斯公司以17億元購得上海新江灣城地塊，進(jìn)行綜合性住宅項目開(kāi)發(fā)。此前，歐美房地產(chǎn)商很少直接拿地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
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