【策劃人語(yǔ)】
談過(guò)了土地源頭和金融支柱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本還是房屋的買(mǎi)賣(mài)，這事關(guān)天下的交易問(wèn)題。
2006年，房地產(chǎn)交易環(huán)節出了不少大政策，所得稅、增值稅和營(yíng)業(yè)稅等稅收政策攪動(dòng)樓市，一二手房的交易秩序也得到了不少的整頓，房地產(chǎn)持有稅也在坊間流傳。然而，無(wú)論是稅賦手段還是交易政策，貫徹力度和實(shí)際效果仍然值得探討。隨著(zhù)2007這個(gè)調控政策落實(shí)年的到來(lái)，這些效果迷霧有待沖破，這團亂麻咱還得硬著(zhù)頭皮理下去。
一手房交易 捂盤(pán)現象杜絕難
“樓盤(pán)還沒(méi)有拿到預售許可證，現在不能賣(mài)�！苯�，上海浦東某大型住宅樓盤(pán)的五期銷(xiāo)售人員告訴記者。記者走進(jìn)小區，冬日午后陽(yáng)光下，小區寂靜無(wú)聲，園林景觀(guān)溫馨明媚，8幢住宅樓內外部工程已經(jīng)全面完工，甚至清理得一塵不染。周邊居民告訴記者，五期房源早已竣工并修整完畢，卻遲遲不見(jiàn)開(kāi)盤(pán)。
據記者了解，該小區的樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)從四期的均價(jià)5300/平方米一路漲至目前的8300元/平方米�！伴_(kāi)發(fā)商打算等待附近的大賣(mài)場(chǎng)和地鐵站建成，再賣(mài)出新一輪高價(jià)�！币晃恢槿耸糠Q(chēng)。盡管一些購房者紛紛質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商早已拿到房產(chǎn)證、只想捂盤(pán)待沽的行為，但銷(xiāo)售人員堅持稱(chēng)房產(chǎn)證還未拿到。還有銷(xiāo)售人員告訴記者，開(kāi)盤(pán)時(shí)間可能要等到今年5月，均價(jià)將超過(guò)萬(wàn)元。
去年7月，建設部、國家發(fā)改委、工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，稱(chēng)將進(jìn)一步整頓規范房地產(chǎn)交易秩序。其中一項重要內容就是加大對房地產(chǎn)交易環(huán)節違法違規行為的整治力度，加強商品房預售許可管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在10日內開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。
“房子建好幾個(gè)月了，我們無(wú)法理解房產(chǎn)證為什么遲遲辦不下來(lái)�！币晃毁彿空咴�(xún)問(wèn)，如果是開(kāi)發(fā)商故意拖延辦理房產(chǎn)證的時(shí)間，這一過(guò)程的監管如何落實(shí)？
另外，根據建設部等三部委的《通知》內容，進(jìn)行嚴格監管的除了捂盤(pán)行為外，還包括未取得商品房預售許可證的項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得非法預售商品房，不得以認購、收取預定款等各種形式變相預售商品房。
《通知》要求，各級房地產(chǎn)管理部門(mén)要抓緊建立健全商品房預(銷(xiāo))售合同網(wǎng)上即時(shí)備案系統和房地產(chǎn)交易信息公示制度；商品房基本情況、銷(xiāo)售進(jìn)度、權利狀態(tài)等信息應及時(shí)、全面、準確地在網(wǎng)上備案系統和銷(xiāo)售現場(chǎng)進(jìn)行公示。
“雖然目前一、二線(xiàn)城市中多數已經(jīng)具有網(wǎng)上商品房銷(xiāo)售備案系統，但絕大多數中小城市的購房者無(wú)法從公開(kāi)信息渠道了解市場(chǎng)內的商品房銷(xiāo)售情況。這也是未來(lái)全國房地產(chǎn)交易秩序完善的重要工作內容�！比A東某市的一位房地局人士告訴記者。
二手房交易 舊洞堵住補新洞
對于二手房交易環(huán)節的管理，建設部等三部委也在去年7月發(fā)布的整頓規范房地產(chǎn)交易秩序的《通知》中重點(diǎn)提及�！锻ㄖ贩Q(chēng)，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀人利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費等費用，在代理買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中賺取差價(jià)等違規行為要依法查處。但是，該政策要求僅是框架性的，并沒(méi)有出臺制度性措施以保障政策的落實(shí)。
而今年初，《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規范交易結算資金賬戶(hù)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的正式出臺，被房地產(chǎn)中介行業(yè)稱(chēng)為全面治理經(jīng)紀人挪用二手房交易款的強有力新政。
《通知》明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員不得對交易雙方隱瞞真實(shí)的房屋成交價(jià)格等交易信息；不得以低價(jià)購入(租賃)、高價(jià)售出(轉租)等方式賺取差價(jià)；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代收代付客戶(hù)資金時(shí)必須通過(guò)銀行專(zhuān)用賬戶(hù)轉賬，不得支取現金。
“這意味著(zhù)所有的二手房交易款在銀行有了專(zhuān)門(mén)的獨立賬號，中介和買(mǎi)賣(mài)雙方均沒(méi)有權力單獨從賬號中提款�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)的一位金融分析師告訴記者。市場(chǎng)人士還表示，此前大型中介機構已經(jīng)落實(shí)了專(zhuān)款專(zhuān)戶(hù)的管理辦法，新政僅針對中小中介機構有所影響。
不過(guò)，關(guān)于中介方面的規范管理看似井然有序，但隨著(zhù)房地產(chǎn)交易和金融形勢的日趨繁雜，一個(gè)新的違規做法正在中介行業(yè)流行開(kāi)來(lái)。
“我們可以為用戶(hù)辦理加按揭服務(wù)，不需要出具貸款用途，也不需要是從二手房購買(mǎi)目的出發(fā)�！庇兄薪槿耸扛嬖V記者，在房地產(chǎn)中介和銀行系統逐步熟絡(luò )之后，兩家合作放貸的做法正流行開(kāi)來(lái)，“一些銀行的評估很寬松，甚至可以超額貸款�！�
而根據建設部新近發(fā)布的《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》和《關(guān)于加強房地產(chǎn)估價(jià)機構監管有關(guān)問(wèn)題的通知》，房地產(chǎn)評估環(huán)節可能受到嚴格監管，“還是那句話(huà)，政策的關(guān)鍵是落實(shí)效果如何�！笔袌�(chǎng)人士稱(chēng)。
[1] [2] [3] [下一頁(yè)]
