土地一級市場(chǎng)背后利益關(guān)系犬牙交錯，統一的國家政策法規仍是空白，其之制訂尚無(wú)時(shí)間表
1月9日，北京市國土資源局公布，兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成為首批土地一級開(kāi)發(fā)招投標項目的優(yōu)勝者。輿論稱(chēng)，政府壟斷土地一級開(kāi)發(fā)的局面從此將被打破。此前，北京先后出臺了三個(gè)“辦法”來(lái)推動(dòng)土地一級開(kāi)發(fā)向市場(chǎng)化邁進(jìn)。
從道理上來(lái)講，土地一級開(kāi)發(fā)引入招標機制，將令土地的一級開(kāi)發(fā)和二級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)各自獨立，這意味著(zhù)長(cháng)期處于政府指派的土地一級開(kāi)發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)透明化運行軌道。但是，目前對此并沒(méi)有統一的國家法規政策，而作為地方法規，北京市的“辦法”能否真的達到如期目標，消除地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)內的種種弊端，控制和降低一級開(kāi)發(fā)成本，有待進(jìn)一步觀(guān)察。
北京突破
2006年12月11日上午，北京市石景山區八角西街66號方地大廈11層會(huì )議室。在聽(tīng)完呂振庫關(guān)于南宮住宅小區土地一級開(kāi)發(fā)的情況介紹后，十余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代表并沒(méi)有過(guò)多的提問(wèn)，整個(gè)答疑會(huì )持續了不到一個(gè)小時(shí)。呂是北京市土地整理儲備中心(以下稱(chēng)北京土儲中心)石景山區分中心副主任，也是這次一級土地開(kāi)發(fā)公開(kāi)招標的負責人�！拔覀冎皇蔷唧w負責技術(shù)性工作�！眳握駧鞂Α督�(jīng)濟》表示，關(guān)于其他事宜需要向市儲備中心咨詢(xún)。
此前兩周，北京市國土資源局(以下稱(chēng)北京國土局)正式將北京市石景山區南宮住宅小區用地和北京市門(mén)頭溝新城城子地區21-218號用地的土地一級開(kāi)發(fā)權確定為公開(kāi)招標方式取得，這在全國還是首例。
次日，媒體紛紛用“政府壟斷打破”，“土地一級開(kāi)發(fā)駛入市場(chǎng)透明化運作軌道”來(lái)形容北京市此舉的重大意義。
此前，土地一級開(kāi)發(fā)由政府以不公開(kāi)的形式指定或委托開(kāi)發(fā)商負責實(shí)施，許多開(kāi)發(fā)商在做完一級開(kāi)發(fā)后，順勢而為在二級市場(chǎng)也就是招牌掛中“近水樓臺”，獲得了土地的最終使用權，直接進(jìn)行房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)。
北京國土局下屬的北京土儲中心網(wǎng)站上“土地一級開(kāi)發(fā)招標試點(diǎn)項目基本情況”一文中，包含了上述兩個(gè)地塊，另兩個(gè)試點(diǎn)地塊為海淀區大西山風(fēng)景旅游區西埠頭和順義區前進(jìn)村舊村改造一、二期一級開(kāi)發(fā)項目。北京土儲中心的楊先生明確告訴《經(jīng)濟》，另兩個(gè)地塊的一級開(kāi)發(fā)也會(huì )公開(kāi)招標。目前，這兩個(gè)地塊的一級開(kāi)發(fā)招標正在進(jìn)行中。
“先拿出兩塊地來(lái)試探一下各方的反應�！眹临Y源部中國土地勘測規劃院(以下稱(chēng)“土地規劃院”)地價(jià)所高級工程師田彥軍博士對《經(jīng)濟》表示，不公開(kāi)招標的情況在北京要占到80%-90%，其他地方也是如此。
北京關(guān)于一級土地開(kāi)發(fā)的政策背景可追溯到4年前。2002年12月，北京市國土局出臺了《北京市土地一級開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》，其中明確規定，土地一級開(kāi)發(fā)實(shí)行招投標。但由于種種原因，此項制度并沒(méi)有真正執行。
2005年9月，北京國土局又出臺了《北京市土地儲備和一級開(kāi)發(fā)暫行辦法》(試行)，同時(shí)廢止2002年的暫行辦法。2006年5月，《北京市土地一級開(kāi)發(fā)項目招標投標暫行辦法》出臺，明確規定：“除市政府確定的重大項目和利用自有國有土地使用權實(shí)施土地一級開(kāi)發(fā)之外，其他土地一級開(kāi)發(fā)項目通過(guò)公開(kāi)招標方式確定項目承擔主體�！边@是全國第一個(gè)推出的土地一級開(kāi)發(fā)招標管理辦法，也是第一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)競爭模式確定土地一級開(kāi)發(fā)實(shí)施主體的地方法規。因此，政策出臺之時(shí)，便受到了廣泛關(guān)注。
中國人民大學(xué)土地管理系葉劍平教授對《經(jīng)濟》表示，目前土地開(kāi)發(fā)正處于轉軌時(shí)期，實(shí)行公開(kāi)招標會(huì )讓一級開(kāi)發(fā)更規范、更透明。
“的確向前進(jìn)了一步�！敝袊恋匾患夐_(kāi)發(fā)網(wǎng)負責人付兵接受《經(jīng)濟》采訪(fǎng)時(shí)表示，目前公開(kāi)招標還不是土地一級開(kāi)發(fā)的主流，作為試點(diǎn)和探索，北京實(shí)施的效果和影響都有待進(jìn)一步觀(guān)察。付兵認為，二級市場(chǎng)的招牌掛在全國都比較成熟了，因此很難說(shuō)會(huì )對二級市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響。
不過(guò)，中國土地學(xué)會(huì )的一位人士對《經(jīng)濟》表示，土地一級開(kāi)發(fā)實(shí)行公開(kāi)招標的最大作用是防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)一級市場(chǎng)直接進(jìn)入二級市場(chǎng)，也就是所謂的“曲線(xiàn)拿地”。
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