土地一級市場(chǎng)的淵源
盡管在國家的正式法規政策中找不到“土地一級開(kāi)發(fā)”的字樣，但土地一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)形成由來(lái)已久。
所謂土地一級開(kāi)發(fā)，簡(jiǎn)單說(shuō)就是“生地”變“熟地”的過(guò)程。具體說(shuō)，是指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進(jìn)行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進(jìn)行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉讓的過(guò)程。與之相對應，房地產(chǎn)商拿到地后蓋房子則屬于土地二級開(kāi)發(fā)。
我國的土地市場(chǎng)是伴隨著(zhù)城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成的。在上世紀90年代后期，土地一級市場(chǎng)和二級市場(chǎng)界限模糊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)協(xié)議從政府手中拿生地，并全程參與拆遷、征地、市政建設等幾乎全部前期過(guò)程，然后直接進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設。
“企業(yè)代替政府拆遷激化了很多矛盾�！碧飶┸娬J為，企業(yè)是追求利潤最大化的利益主體，為了降低成本，他們會(huì )壓縮拆遷費用，嚴重損害被拆遷人的利益。各地野蠻拆遷事件不斷發(fā)生，激化了矛盾，導致因拆遷問(wèn)題上訪(fǎng)者增多。
為此，國家多個(gè)部門(mén)聯(lián)合出臺規定，禁止直接出讓生地，并制訂了達到熟地的標準，包括拆遷征地手續完畢，完成土地整理等前期開(kāi)發(fā)工作。為配合《國務(wù)院關(guān)于深化嚴格土地管理的決定》的執行，北京市于2005年4月1制訂《北京市國有建設用地供應辦法(試行)》，該辦法規定，征收農村集體用地用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性項目建設的，由政府土地儲備機構或委托的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的單位按照《北京市建設征地補嘗安置辦法》的規定執行，并對征地進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)后，方可供應。因此可以說(shuō)，是現實(shí)和政策共同催生了土地一級市場(chǎng)。
土地一級開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是資金密集，資金需求往往要幾億元甚至幾十億元，這又使得融資成為一個(gè)難題，因為一級開(kāi)發(fā)的土地不能抵押，加上受宏觀(guān)調控政策的影響，銀行對包括土地一級開(kāi)發(fā)在內的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài)，同時(shí)也缺少債券、股票上市等直接融資渠道。
隨著(zhù)土地市場(chǎng)的日益繁榮，土地一級開(kāi)發(fā)越來(lái)越受到各級政府和開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。目前全國土地一級開(kāi)發(fā)存在三種情況：一是仍由地方政府主導做，這在目前很多市場(chǎng)化程度不是很高的中小城市普遍存在；二是國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲備機構做，政府和企業(yè)或儲備機構在土地收益上有一個(gè)分成，比如上海、杭州等地；三是政府委托企業(yè)來(lái)做，政府負責管理和監督。
弊病叢生
與已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)化運作的二級開(kāi)發(fā)即招拍掛相比，土地一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化進(jìn)程明顯滯后。顯著(zhù)的差距是透明度極差，許多地塊的一級開(kāi)發(fā)是由政府和企業(yè)秘密簽訂的協(xié)議，外界極少知曉，一級開(kāi)發(fā)商也頗顯神秘。
“這難免會(huì )產(chǎn)生尋租的可能�！蓖恋匾巹澰阂巹澦L(cháng)張曉玲博士接受《經(jīng)濟》采訪(fǎng)時(shí)認為，市場(chǎng)化顯著(zhù)的特征就是透明，而不公開(kāi)監督便無(wú)以言透明，因此為尋租行為留下了空間。
一級開(kāi)發(fā)就是開(kāi)發(fā)商為政府打工，不享有土地的任何權利，土地還是政府的，開(kāi)發(fā)商做完并經(jīng)驗收合格后就應“一走了之”。但一級開(kāi)發(fā)商不甘心到此為止，他們無(wú)不積極向下游的二級市場(chǎng)延伸，而且往往都能如愿以?xún)�。因為開(kāi)發(fā)商在一級開(kāi)發(fā)中具備了土地成本定價(jià)、對規劃及地塊的熟悉程度等優(yōu)勢，使得其他的開(kāi)發(fā)企業(yè)在類(lèi)似的土地競爭中“望而卻步”。
2005年，北京的個(gè)人合作建房者于凌罡最終放棄其看好的芍藥居地塊，就是因為在這幅被描述為已完成“三通一平”的地塊中央，存留一座占地405平方米的鍋爐房。業(yè)內人士一望便知，這是原開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種方式為其他競爭者設置層層障礙的典型例子之一。
另一個(gè)輕松拿地的方式是憑苛刻的回購約定。2006年9月20日，北京市土儲中心公開(kāi)掛牌出讓朝陽(yáng)區白家莊寫(xiě)字樓以及商業(yè)用國有土地使用權，規劃建筑面積為9.26萬(wàn)平方米，起始價(jià)為79654.84萬(wàn)元。該宗地的一級開(kāi)發(fā)商通過(guò)“有關(guān)限定回購的約定”，不僅無(wú)形中抬高了摘牌門(mén)檻，而且導致別的企業(yè)即使以瘋狂的價(jià)格摘牌成功，也會(huì )讓一級開(kāi)發(fā)商賺個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。后來(lái)，這家一級開(kāi)發(fā)商最終以稍高于起始價(jià)的8.08億元奪得該宗地的二級開(kāi)發(fā)權。
[上一頁(yè)] [1] [2] [3] [下一頁(yè)]
