從北京土儲中心網(wǎng)站上公布的“交易結果”中可以看到：2004年12月29日成交的海淀區中關(guān)村西區綜合科技貿易用地，競得人和土地一級開(kāi)發(fā)商都是北京中關(guān)村國際商城發(fā)展有限公司；2004年12月21日成交的“車(chē)公莊危改小區D區綜合樓”用地，競得人和土地一級開(kāi)發(fā)商都是北京隆盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。北京西南區域超大盤(pán)萬(wàn)年花城也是由萬(wàn)年集團從一級開(kāi)發(fā)做起的�！昂５韰^頤清家園項目ⅡA、ⅡB、Ⅲ地塊住宅及配套用地”、“良鄉拱辰南大街理想SOHO”等土地競得人和土地一級開(kāi)發(fā)商均為一家等等。
還有利潤問(wèn)題。按照北京市的規定，通過(guò)招標方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負責土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費用(即利潤)不高于土地儲備開(kāi)發(fā)成本的2%。開(kāi)發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和市政建設等手續并組織實(shí)施，招標底價(jià)包括土地儲備開(kāi)發(fā)的預計總成本和利潤，利潤率不高于預計成本的8%。
“這個(gè)數字如何確定？”有關(guān)專(zhuān)家提出了疑問(wèn)。張曉玲認為，對于自籌資金進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，8%的利潤對他們來(lái)說(shuō)并沒(méi)有吸引力，但他們完全可以通過(guò)其他方式把成本做大，從虛報的成本中拿利潤�！氨热缑慨�地實(shí)際成本是20萬(wàn)元，他可以做成30萬(wàn)元，多出的在政府看來(lái)是成本，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就是實(shí)實(shí)在在的利潤，另外還可以名正言順地拿到所規定的8%�！�
田彥軍認為，從房?jì)r(jià)這個(gè)終端市場(chǎng)看，其構成中土地價(jià)格的比例越來(lái)越高，其中一個(gè)原因可以追溯到一級土地開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商故意把一級開(kāi)發(fā)成本做大，成本高了，招拍掛的起價(jià)顯然也會(huì )水漲船高，進(jìn)而會(huì )影響到房?jì)r(jià)上漲。
制度真空
盡管土地一級市場(chǎng)存在已久，而且弊端累累，但全國性的相關(guān)法律政策至今仍然是個(gè)空白。
“在沒(méi)有成套的政策出來(lái)之前，任何人都不好說(shuō)�！眹临Y源部新聞辦的毛先生對《經(jīng)濟》表示，土地一級開(kāi)發(fā)是個(gè)很復雜的問(wèn)題，目前并沒(méi)有全國性的政策法規，各地也只是在探討試點(diǎn)階段。
據了解，北京出臺的《北京市土地一級開(kāi)發(fā)項目招標投標暫行辦法》和此前的《北京市土地儲備和一級開(kāi)發(fā)暫行辦法》均已上報給了國土資源部。但至今國土資源部并沒(méi)有明確表態(tài)，“支持還是反對都沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)�！币晃恢槿耸扛嬖V《經(jīng)濟》記者。
另外，由于此項政策的制訂和實(shí)施部門(mén)均為北京市國土資源局和下屬的土儲中心，北京市政府也沒(méi)有明確表態(tài)。
從北京前后三個(gè)辦法的內容來(lái)看，顯然是希望把土地一級開(kāi)發(fā)向市場(chǎng)化推進(jìn)。
《北京市土地儲備和一級開(kāi)發(fā)暫行辦法》第四條規定：土地儲備開(kāi)發(fā)堅持以政府主導、市場(chǎng)化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過(guò)招標方式選擇有相應資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè))承擔�！侗本┦型恋匾患夐_(kāi)發(fā)項目招標投標暫行辦法》第四條明確規定：土地一級開(kāi)發(fā)項目招標投標活動(dòng)應當遵循公開(kāi)、公平、公正和誠實(shí)信用的原則，并接受社會(huì )的監督。毫無(wú)疑問(wèn)，這兩個(gè)辦法體現了政府部門(mén)推進(jìn)市場(chǎng)化的決心。
2006年3月，杭州市政府辦公廳下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強政府儲備土地開(kāi)發(fā)整理的實(shí)施意見(jiàn)》；7月，海南省政府出臺《關(guān)于規范企業(yè)參與成片開(kāi)發(fā)的通知》，兩者雖然沒(méi)有出現土地一級開(kāi)發(fā)的字樣，但實(shí)際上就是針對一級開(kāi)發(fā)的專(zhuān)項政策。
田彥軍認為，土地一級開(kāi)發(fā)的發(fā)展方向是培育市場(chǎng)化的土地一級開(kāi)發(fā)主體，實(shí)行市場(chǎng)準入制度。
由于土地一級開(kāi)發(fā)不僅僅是一個(gè)工程，其中涉及拆遷、規劃、征地手續以及市政建設等等方面，因此這是一個(gè)政策性很強的工程，其復雜程度遠遠高于普通的市政工程。
付兵負責的中國土地一級開(kāi)發(fā)網(wǎng)主要為政府和開(kāi)發(fā)商提供土地一級開(kāi)發(fā)的咨詢(xún)顧問(wèn)，包括相關(guān)政策性和技術(shù)性的咨詢(xún)、規劃等。他認為，政府的作用是規范和制定政策，而實(shí)施主體應該交給企業(yè)。
在北京市公布的上述兩塊地一級開(kāi)發(fā)招標的公告中，明確規定土地一級開(kāi)發(fā)的主要內容包括辦理規劃意見(jiàn)書(shū)、核準批復、征地等手續，自籌資金組織實(shí)施征地、拆遷和大市政建設等土地一級開(kāi)發(fā)工作，申請土地一級開(kāi)發(fā)驗收等。
對此，張曉玲認為，在目前的土地一級開(kāi)發(fā)中，政府和開(kāi)發(fā)商的職責和權限有待進(jìn)一步厘清，比如征地是政府的權限，而企業(yè)沒(méi)有這個(gè)權限。政府的主要職責和任務(wù)是制定政策和規范市場(chǎng)行為，而企業(yè)才是市場(chǎng)的主體�！瓣P(guān)鍵是政府行為的界定，別搞成政府像企業(yè)，企業(yè)像政府�！�
田彥軍認為，目前一級土地開(kāi)發(fā)管理較為混亂，加上制度缺失，已經(jīng)成為制約土地管理以及土地市場(chǎng)良性發(fā)展的嚴重障礙。因此急需出臺全國統一的、可操作性的土地一級開(kāi)發(fā)政策法規，確立政府主導下的土地一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化機制，以保證政府、開(kāi)發(fā)商和原駐地居民的共贏(yíng)，降低土地開(kāi)發(fā)成本。(記者 張衛華)
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