曾一度被架空的政策
據悉，早在1998年國務(wù)院就曾經(jīng)下通知，要求各級政府盡快建立起以經(jīng)濟適用房為主和租售并舉的住房供應體系。然而，大部分地方政府走的卻都是只售不租的路線(xiàn)。建設部一位官員對記者表示，如此單一的售房市場(chǎng)，房?jì)r(jià)非理性上漲在所難免。
而另一方面，廉租房一直以來(lái)并沒(méi)有納入地方政府的議事日程。目前，全國只有十幾個(gè)大中城市采取了實(shí)物配租、租金補貼和租金減免三種方式，相當多的城市仍處在觀(guān)望和徘徊狀態(tài)。
地方政府為什么缺乏推行廉租房的積極性呢？有關(guān)專(zhuān)家分析說(shuō)，倘若地方政府積極執行這項政策，他們將面臨的是什么呢?“廉租房最大的作用是滿(mǎn)足低收入人群的住房需求和拉低房?jì)r(jià)，廉租房與房?jì)r(jià)呈反比關(guān)系�！�
據估計，廉租房的供給每增加5%，就會(huì )迫使房?jì)r(jià)下降3%～4%。而房?jì)r(jià)下跌，土地出讓金也會(huì )跟著(zhù)降低，這將直接減少地方政府“第二財政”收入。據報道，韓國政府面對飛漲的房?jì)r(jià)，加大廉租房供應后，房?jì)r(jià)應聲而落。
另外，現行的考核機制還是以經(jīng)濟發(fā)展為重要指標。執行廉租房政策之后，最大的受益者是群眾，地方政府卻不會(huì )因為認真執行廉租房政策而受到獎勵。一些官員擔心，廉租房的增加所導致的房?jì)r(jià)降低，將有可能放緩本地經(jīng)濟發(fā)展的速度。
一位知名地產(chǎn)人士對記者表述說(shuō)，人們曾經(jīng)將這個(gè)問(wèn)題歸結到資金短缺上。實(shí)際上，資金問(wèn)題地方政府是有辦法解決的，將批租土地的收益拿出一小部分，就足夠建許多廉租房，“我們能夠看到，這些年各地都不乏豪華、超豪華形象工程屢屢問(wèn)世，這些都說(shuō)明資金沒(méi)有問(wèn)題�！�
自1998年以來(lái)，我國的廉租房制度一直備受爭議，一些輿論認為，廉租房的建設應該由已經(jīng)掙得“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”的地產(chǎn)商負責開(kāi)發(fā)，他們應該“獲利回吐”；而更多的地產(chǎn)商則堅持認為，廉租房根本不應該進(jìn)入市場(chǎng)，不能進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)。
有專(zhuān)家分析說(shuō)，我國土地供應已經(jīng)實(shí)現了“招拍掛”，“招拍掛”機制的核心在于對土地出讓價(jià)的向上競價(jià)最高的開(kāi)發(fā)商取得土地，比起原來(lái)各種方式的出讓和轉讓?zhuān)恋爻杀究赡艽蠓黾�。這樣高價(jià)拍賣(mài)來(lái)的土地，如果讓房地產(chǎn)商建廉租房，誰(shuí)都不肯干。
就這樣，這些年來(lái)，廉租房就像一個(gè)皮球，在地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間踢來(lái)踢去。從市場(chǎng)的角度看，廉租房與市場(chǎng)規律確實(shí)是相悖的。不過(guò)，萬(wàn)科的“實(shí)驗”或許值得一提。
萬(wàn)科地產(chǎn)在廣州、深圳、天津等地“廉租房”項目的相繼開(kāi)工建設，使得2006年成為萬(wàn)科的“廉租房元年”。盡管有分析認為，萬(wàn)科之所以犧牲眼前的經(jīng)濟利益在廉租房上做嘗試，是因為篤定以后可以賺大錢(qián)�！岸疫@樣比較容易獲得銀行貸款支持�！钡辽龠~出了地產(chǎn)商參與廉租房建設的第一步。
盡管有萬(wàn)科地產(chǎn)這樣的嘗試，但廉租房的建設資金從何而來(lái)，各地仍在爭議，方案有中央財政補貼，發(fā)行住房建設公債，組建信托投資基金等。
根據建設部去年年底的要求，各級政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設。據報道，中國東部地區的一線(xiàn)城市目前基建資金的40%～60%來(lái)自土地出讓金。然而，“想讓地方政府吐出來(lái)用于廉租房，不太容易�！币晃粯I(yè)內人士說(shuō)。
據建設部通報顯示，截至2005年底，累計用于最低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，尚存巨大資金缺口。建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(cháng)侯淅珉日前表示，我國將盡快建立與廉租房制度配套的基金。
同時(shí)，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )也已開(kāi)始了“廉租房基金”計劃的運作�！傲夥炕稹币苑康禺a(chǎn)投資信托基金(REITs)方式為我國“廉租房”融資，與在港成功上市“領(lǐng)匯基金”運作模式相近，也被業(yè)內人士稱(chēng)為內地的“領(lǐng)匯基金”。
該商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生告訴記者，住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )將通過(guò)相關(guān)渠道募集資金，而后在城市收購房源，再以低租金出租用作廉租房。在這個(gè)合作過(guò)程中，地方財政只需要補貼租金之間的差價(jià)，而不用直接投入資金進(jìn)行收購，這樣財政的壓力就會(huì )小很多。
“小區實(shí)驗”的困境
事實(shí)上，許多地方政府只要提到廉租房等公共物品，就會(huì )打出資金欠缺等理由，另一方面卻又樂(lè )此不疲于賣(mài)地。這讓很多香港的專(zhuān)家匪夷所思。據報道，香港過(guò)去一年廉租房支出約為160億港元，占到香港政府整體支出的6%。
香港是亞洲第一個(gè)提供高層大廈作為廉租房的城市。據悉，一半以上的人口通過(guò)政府幫助解決住房問(wèn)題，香港公屋租金水平大約為同地區市場(chǎng)價(jià)的1/4，這其實(shí)相當于每收1港元租金，政府就要補貼3港元。
香港因廉租房制度的成功經(jīng)驗，成為許多內地專(zhuān)家學(xué)者倡導學(xué)習的對象。而在中國大陸，少有的幾個(gè)建設有廉租房小區的城市，卻還因為種種因素導致問(wèn)題不斷。
2月8日的《中國青年報》披露，西安市“明德門(mén)廉租房小區”，早在2001年就竣工了，共有6幢264套住房。然而，自建成至今，僅住有50余戶(hù)危房拆遷戶(hù)，其余大部分住房已空置近6年時(shí)間。而原因竟然是——無(wú)房戶(hù)太多，分配方案難以定下來(lái)。
北京惟一的廉租房小區——廣渠門(mén)北里廉租房小區這三年來(lái)的實(shí)驗結果并不樂(lè )觀(guān)，同樣存在著(zhù)不少的問(wèn)題。面積過(guò)小、資源分配不合理、閑置狀況比較明顯、退房機制缺失等問(wèn)題都在困擾著(zhù)這個(gè)新興的小區。
“我們的合同都是一年一簽，而且必須是承租人本人來(lái)簽字�！泵鬆敻嬖V本刊記者。據說(shuō)這是為了防止承租人死后，其家人瞞報死亡情況而繼續租住在小區里�！罢f(shuō)得不好聽(tīng)點(diǎn)，這里住的都是老人，住不了多久就可能死去，這樣同住的家人就必須搬離�！�
這樣的規定讓毛大爺很是擔憂(yōu)。因為年事已高，他擔心自己一旦去世，家人就將被迫離開(kāi)這個(gè)小區，而屆時(shí)，年老的老伴、下崗了的兒媳、還在上學(xué)的孫女，只靠?jì)鹤右蝗宋⒈〉氖杖�，難以住得像現在這樣寬松。
毛大爺說(shuō)，去年的時(shí)候，因為已經(jīng)發(fā)生了幾次承租人死亡后，家人被迫搬離的事情。小區里的老人們曾經(jīng)集體向政府反映情況，但有關(guān)部門(mén)稱(chēng)這是建廉租房小區后出現的新問(wèn)題，目前尚無(wú)解決辦法。
另一方面，因為入住條件的苛刻，這讓這個(gè)本用來(lái)解決“城市貧民”住房問(wèn)題的廉租房小區，成了安撫傷殘革命軍人及勞模的特殊養老院�！白≡谶@里的傷殘退伍老人，都有一堆可歌可泣的故事告訴你�！毙齑鬆攲τ浾哒f(shuō)。
也正因為如此，地處黃金地段的廣渠門(mén)北里廉租房小區似乎顯得有點(diǎn)浪費。這里的老人們猶如生活在一個(gè)沒(méi)有配套設施和護理人員的非專(zhuān)業(yè)養老院之中，老人護理和生活便捷問(wèn)題普遍存在于各個(gè)家庭�！拔覀兿裆钤诠聧u里�！币晃焕先苏f(shuō)。
這種隔離感也來(lái)自同屬一個(gè)小區的商品房區域的業(yè)主們。2005年8月21日，在京城仁合小區第一屆物業(yè)與業(yè)主座談會(huì )上，業(yè)主們就曾向物業(yè)公司反映與廉租房區域的隔斷問(wèn)題，以及廉租房區域同商品房區域的關(guān)系問(wèn)題。
商品房區域的業(yè)主們普遍擔心，自己當時(shí)花7000多元/平方米購買(mǎi)的房子，會(huì )因小區里的廉租房而影響到未來(lái)的升值空間。但物業(yè)公司的答復是，商品房區域其實(shí)在很多方面已經(jīng)沾了廉租房的光，希望大家保持一個(gè)平和的心態(tài)。
盡管如此，在日后的廉租房建設中，與商品房小區的混建，將成為一種趨勢。廣州市政協(xié)前主席陳開(kāi)枝就曾建議，經(jīng)濟適用房和廉租房不能連片建設，避免變成以后的“貧民窟”。而且，低收入群體聚集在一起，也容易引發(fā)新的社會(huì )矛盾。
如何避免廉租房建設出現經(jīng)濟適用房的弊端？在此次政協(xié)“1號提案”的四點(diǎn)建議中，第一條就提出，要界定政府建房的目標群體，明確受惠對象。但建設部的情況通報也坦言，目前關(guān)于廉租房的申請、審批、退出(騰房)機制并不完善。
因此，現在關(guān)鍵問(wèn)題是，在目前中國個(gè)人信用體系沒(méi)有建立的情況下，如何解決中低收入家庭界定的問(wèn)題？該花多少錢(qián)，該建多少房，該建多大房，該在何處建，該分給什么人，政府都要做到心中有數。從這一點(diǎn)上說(shuō)，完善廉租房建設還任重道遠。 ★
(來(lái)源：《中國新聞周刊》 作者：謝良兵 郇麗)
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