3月21日，中國經(jīng)濟時(shí)報記者來(lái)到惠州市東湖花園三號小區進(jìn)行采訪(fǎng)、調查。得知記者到來(lái)，大批業(yè)主聞?dòng)嵕奂^，聲討開(kāi)發(fā)商“敲骨吸髓”的“欺詐行為”，并向記者提供了大量的證據資料。
據了解，廣東省惠州市隆生企業(yè)(集團)有限公司是惠州市房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，以開(kāi)發(fā)東湖花園在惠州市房產(chǎn)界異軍突起，所開(kāi)發(fā)的東湖花園系列小區受到廣大市民的追捧。
“開(kāi)發(fā)初期，東湖花園大打‘優(yōu)惠牌’。其中物業(yè)管理費曾打出全市最低價(jià)，只收0.48元／平方米，并承諾永不提價(jià)。然而，業(yè)主入住小區還不到3年，開(kāi)發(fā)商就在沒(méi)有告知業(yè)主的情況下，單方面擅自將管理費提高到0.60元／平方米。更可怕的是，我買(mǎi)的房子比購買(mǎi)合同上的面積少了17平方米�！币灰�(jiàn)到記者，業(yè)主張女士就迫不及待地對本報記者說(shuō)。
“我的愛(ài)人是偏癱的，我當時(shí)之所以選擇買(mǎi)這里的房子，就是看好小區當初的建筑結構規劃，當時(shí)小區樓房的第一層是架空的，空間很寬闊、舒暢，陪愛(ài)人在小區散步也方便；可是現在的小區和原來(lái)買(mǎi)房時(shí)所看到的模型、圖紙完全不一樣了，許多公共面積都被開(kāi)發(fā)商改成了房子或車(chē)庫賣(mài)掉了�！�
“我們買(mǎi)房時(shí)，隆生地產(chǎn)刊登在惠州房地產(chǎn)網(wǎng)上的銷(xiāo)售資料和宣傳資料里公開(kāi)承諾要建設小區會(huì )所、游泳池、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等設施，現在沒(méi)有一個(gè)兌現……”陳女士說(shuō)著(zhù)說(shuō)著(zhù)眼眶濕潤了。
“我們三號小區在收樓時(shí)共繳納小區維修基金600萬(wàn)元，從2001年業(yè)主陸續入住小區已經(jīng)6年時(shí)間了，隆生地產(chǎn)將業(yè)主的維修基金挪用了6年之久……” 業(yè)主黃先生臉上露出難以置信的表情。
在采訪(fǎng)過(guò)程中，業(yè)主反映的問(wèn)題大致可分為5類(lèi)。一是房子面積“縮水”，“縮水”少則3至4平方米，多則有近20平方米。二是逾期辦理房產(chǎn)證，逾期時(shí)間從1至3年不等。三是多收亂收各種費用，如小區信箱本是郵局免費提供給業(yè)主的，物業(yè)公司卻強制每戶(hù)收取250元；建檔費也應是免的，也被收了100元；特別是委托辦理房產(chǎn)證的費用，比房產(chǎn)局規定收費多出幾千元不等。四是將公共設施或公有面積擅自改建后賣(mài)掉，例如將樓房屋頂層使用權賣(mài)掉，將一樓架空層改建為房子或車(chē)庫賣(mài)掉。五是挪用業(yè)主維修基金。
3月21日下午，一上班，本報記者就上述問(wèn)題采訪(fǎng)了惠州市房產(chǎn)局分管房產(chǎn)業(yè)務(wù)的副局長(cháng)袁貴平。雖然采訪(fǎng)時(shí)間正好碰上全局員工開(kāi)會(huì )，但袁副局長(cháng)對記者的到來(lái)還是給予了重視并接受了采訪(fǎng)。袁副局長(cháng)告訴記者，業(yè)主反映的情況基本屬實(shí)。但有些問(wèn)題不屬于他們管理的范疇，比如收費問(wèn)題要找物價(jià)局，改建公用設施應找規劃局。
關(guān)于房子面積“縮水”問(wèn)題，袁副局長(cháng)認為：2003年以前國家并未規定小區分攤面積不能算在建筑面積內，“縮水”面積被分攤了；2004年國家出臺相關(guān)規定后，房產(chǎn)局及時(shí)給業(yè)主換發(fā)了新房產(chǎn)證，更改了錯誤的做法，并要求隆生地產(chǎn)賠償業(yè)主“縮水”面積的費用。
“原來(lái)房產(chǎn)證內容用小字注明分攤面積的做法是錯誤的，我們有錯就糾”。當記者提到業(yè)主反映的同一套房子，出現了兩本不同記錄的房產(chǎn)證版本時(shí)，袁副局長(cháng)承認了錯誤的做法并強調糾正錯誤。
關(guān)于業(yè)主反映的維修基金被挪用的問(wèn)題，由于袁副局長(cháng)要趕著(zhù)開(kāi)會(huì )，未能向記者作答。
那么，對本報記者了解的情況，隆生地產(chǎn)會(huì )是什么說(shuō)法呢？隆生地產(chǎn)對業(yè)主反映的問(wèn)題全部給予了否認。在采訪(fǎng)完袁副局長(cháng)后，在他的介紹下，記者聯(lián)系了隆生地產(chǎn)有關(guān)負責人并來(lái)到了隆生地產(chǎn)的總部。記者要求采訪(fǎng)隆生地產(chǎn)公司負責人，但沒(méi)有得到支持，而是該公司法務(wù)室主任林春燕和另外一位媒體部小姐接受了記者采訪(fǎng)。
“房子面積‘縮水’是因為政策的更改，造成業(yè)主的誤解，我們的報建面積與預售面積一致，沒(méi)有‘縮水’”“況且，我們的部分房子是按套出售的，按套內建筑面積計算，也就是說(shuō)按照整套房子的總價(jià)格出售的，所以不存在‘縮水’問(wèn)題”。針對業(yè)主普遍反映的房子面積“縮水”問(wèn)題，林春燕接受記者采訪(fǎng)時(shí)解釋說(shuō)。
關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)證，林春燕解釋說(shuō)，因為申報辦房產(chǎn)證需要幾個(gè)月時(shí)間，還有面積測繪也花了11個(gè)月。至于業(yè)主反映多收費的問(wèn)題，她認為是預收而不是多收，國家有規定，多收的以后可以再退。
針對開(kāi)發(fā)商能否向業(yè)主強制收取小區信箱費的問(wèn)題，林春燕認為：“信箱是郵局免費提供的，但是免費提供給開(kāi)發(fā)商的，而不是提供給業(yè)主的。既然是提供給開(kāi)發(fā)商的，我們就有權收費�！彼�比喻說(shuō)：“就象別人送給我的衣服，我不一定就非要無(wú)償地送給別人”。
“關(guān)于配套設施改建的問(wèn)題，我們已經(jīng)辦理了變更手續，有規劃許可并告知業(yè)主，可以改建并賣(mài)出，我們并沒(méi)有違法�！�
關(guān)于維修基金被挪用的問(wèn)題，林春燕認為沒(méi)有這回事，因此沒(méi)有做進(jìn)一步的回答。
那么，隆生地產(chǎn)林春燕對上述問(wèn)題的回答是否具有法律依據呢？3月22日，本報記者就以上關(guān)鍵問(wèn)題采訪(fǎng)了代理此案的廣東廣法律師事務(wù)所的張律師。
針對房子面積“縮水”問(wèn)題，張律師認為：根據最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條規定：出賣(mài)人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按以下原則處理：(1)誤差比絕對值在3%以?xún)确颠�購房款及支付利息；(2)誤差比絕對值超過(guò)3%雙倍返還購房款�，F在，開(kāi)發(fā)商向業(yè)主所售商品房的建筑面積誤差比全部超過(guò)3%，應當按法律規定向業(yè)主返還相關(guān)款項。
對于林春燕所說(shuō)的“按套出售”問(wèn)題，張律師認為，這個(gè)“按套出售”其實(shí)就是開(kāi)發(fā)商設下的陷阱。張律師進(jìn)一步解釋說(shuō)，根據國家建設部于1995年制定的《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)規則)第五條規定：“商品房按‘套’或單元出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購房者所購買(mǎi)的套內或單元內建筑面積及應與分攤的公用建筑面積之和。商品房的銷(xiāo)售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積�！憋@然，商品房銷(xiāo)售面積和套的銷(xiāo)售面積指的是同一個(gè)概念。
談到逾期辦證問(wèn)題，律師認為：根據最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條規定第(二)、(三)項的規定，開(kāi)發(fā)商已嚴重違約，應自房屋交付使用之日或自合同訂立之日起90日起開(kāi)始承擔違約責任。
那么，小區信箱是否應該向業(yè)主收費呢？“信箱是郵局免費提供給終端用戶(hù)的，即小區業(yè)主，使用權歸業(yè)主所有。開(kāi)發(fā)商從中向業(yè)主收費是沒(méi)有任何法律依據的�！甭蓭熆隙ǖ卣f(shuō)。
關(guān)于業(yè)主反映隆生地產(chǎn)挪用維修基金的情況是否屬實(shí)？本報記者在調查中獲得了兩份證據文件。一份是由惠州市房產(chǎn)管理局2005年1月20日發(fā)給東湖房產(chǎn)(惠州)開(kāi)發(fā)有限公司的“惠市房函200510號文件”，文件名稱(chēng)為《關(guān)于要求將維修基金存入專(zhuān)戶(hù)的通知》，通知明確指出：“根據業(yè)主的投訴，經(jīng)我局派員調查了解核實(shí)，東湖花園樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，你司已向業(yè)主收取了物業(yè)維修基金，但迄今未將業(yè)主繳交的維修基金存入監督帳戶(hù)……為了加強住房專(zhuān)項維修基金管理，保障售后物業(yè)的維修，維護物業(yè)產(chǎn)權人的利益，經(jīng)研究，現要求你公司在2005年2月25日前，按照有關(guān)規定完成如下整改……”。
另一份是由“惠州市城市社區物業(yè)管理專(zhuān)項整治行動(dòng)領(lǐng)導小組辦公室”2005年8月1日發(fā)給“東湖房產(chǎn)(惠州)開(kāi)發(fā)有限公司”的物業(yè)管理整改通知書(shū)”。該通知同樣指出“經(jīng)調查，你公司應在8月31日前就以下問(wèn)題自行整改：未將東湖花園一區、二區、三區、四區、六區東湖苑等6個(gè)物業(yè)管理區域的住房專(zhuān)項維修基金移交給惠州市房產(chǎn)局管理監管……”。
在調查中，記者還發(fā)現一個(gè)有趣的現象：東湖花園一、二、六號小區都已成立了業(yè)主委員會(huì )，而有存在房子面積“縮水”爭議等問(wèn)題的三、四號小區至今只能成立“地下業(yè)主委員會(huì )”。
“我們三、四號小區業(yè)主多次自發(fā)組織起來(lái)，強烈要求成立業(yè)主委員會(huì )，卻一直遭到隆生地產(chǎn)各方面的無(wú)理阻撓�！薄半m然得不到公開(kāi)的承認，但我們還是成立了‘地下業(yè)主委員會(huì )’，自發(fā)地維護自己的合法權益！”“不管他們在惠州多么有權有勢，只要還在對業(yè)主‘敲骨吸髓’，我們就會(huì )抗爭到底�！边@群不愿透露姓名的業(yè)主們話(huà)語(yǔ)很響亮，很堅定。(謝建超 魏金輝)
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