今天是土地增值稅“清算令”執行的第一天。在“清算令”生效前夕，市場(chǎng)很是配合。地產(chǎn)股昨日幾乎全線(xiàn)下跌，三日以來(lái)地產(chǎn)指數跌幅超過(guò)15%，包括萬(wàn)科、金融街等前期高獲利股跌幅近兩成。
專(zhuān)家認為，清算土地增值稅或將分而置之，即對開(kāi)發(fā)豪宅、超標房的房地產(chǎn)商嚴格執行；而對開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用房等滿(mǎn)足基本住房需求的房地產(chǎn)商或許會(huì )寬以待之。
多重因素導致回調
業(yè)內專(zhuān)家認為，地產(chǎn)股下跌短期來(lái)看，與前期獲利回調以及部分資金離場(chǎng)有關(guān)；從中長(cháng)期看，“清算”土地增值稅、“90平米標準”嚴格執行等房地產(chǎn)調控政策開(kāi)始“顯效”，也抑制了房地產(chǎn)股票的估價(jià)水平。
銀河證券研究員丁文說(shuō)，“清算前夕出現地產(chǎn)股暴跌和清算本身并不具有直接聯(lián)系，更大的可能性是前段時(shí)間地產(chǎn)股上漲過(guò)猛，導致獲利回調以及機構減倉等原因”。
業(yè)內專(zhuān)家分析，地產(chǎn)板塊自去年匯改以來(lái)開(kāi)始起步，逐漸成為本輪牛市行情的龍頭之一。而前期多次調控，似乎更多成為下一次啟動(dòng)的平臺，房地產(chǎn)板塊累計升幅巨大。
當然，此次調整也不排除投資者對調控政策理解不透或者曲解政策的因素。北京中原物業(yè)總經(jīng)理李文杰舉例，“土地增值稅清算政策出臺后，不少投資者還以為是新征稅種，即造成地產(chǎn)股當天全線(xiàn)下跌”，后來(lái)經(jīng)過(guò)專(zhuān)家和稅務(wù)部門(mén)的解釋?zhuān)袌?chǎng)情緒才逐步企穩。
丁文說(shuō)，雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大多按照1%提取了土地增值稅，但按照實(shí)際交易的情況來(lái)看，預提部分比實(shí)際繳納比率要低，清算房地產(chǎn)增值稅將使開(kāi)發(fā)商預期利潤減少，因此，地產(chǎn)股進(jìn)行重估也是正常的。
執行力決定清算效果
李文杰認為，土地增值稅清算的效果取決于稅務(wù)機關(guān)的執行力，而投資于豪宅、超標房的房地產(chǎn)商或許會(huì )被較嚴格執行；而對開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用房等滿(mǎn)足基本住房需求的房地產(chǎn)商或許會(huì )寬以待之。
李文杰解釋?zhuān)瑥膰艺{控政策來(lái)看，主要是為了抑制開(kāi)發(fā)高檔、超高檔、天價(jià)房等拉高房地產(chǎn)價(jià)格，而又不符合當前政策的房地產(chǎn)項目，在政策執行力上，可能會(huì )對這類(lèi)住房的開(kāi)發(fā)商采取嚴厲措施。而目前對符合政策要求，解決居民基本住房要求的開(kāi)發(fā)商，即開(kāi)發(fā)90平米以下商品房、經(jīng)濟適用房等開(kāi)發(fā)商，政府將會(huì )采取鼓勵政策，因此，在具體執行上，可能會(huì )給這類(lèi)開(kāi)發(fā)商一些便利。
“在政策執行上，稅務(wù)部門(mén)有合法的解釋權，比如對哪些項目屬于清算周期內，哪些不在周期內等問(wèn)題，稅務(wù)機關(guān)可能會(huì )有較大的靈活性”，李文杰認為。
如果稅務(wù)機關(guān)“動(dòng)真格”，可能會(huì )在房?jì)r(jià)上掀起一次風(fēng)暴�！耙陨虾槔�，這些開(kāi)發(fā)商可能需要臨時(shí)籌集一筆錢(qián)補上稅款，而從2005年下半年開(kāi)始，很多開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)繃得很緊了”，業(yè)內專(zhuān)家指出，對那些滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、資金不夠充沛的開(kāi)發(fā)商，很容易遭受資金鏈斷裂的問(wèn)題，如果他們急于“補稅”，就需急于售房，從而引發(fā)一場(chǎng)價(jià)格戰。
但李文杰認為，對于那些業(yè)績(jì)較好、土地儲備充裕、資金雄厚的地產(chǎn)商則不必過(guò)度擔心。他還補充道，“雖然可能預提不足，但大多地產(chǎn)商畢竟已經(jīng)事先提取了部分準備金，土地增值稅清算政策的實(shí)際影響不會(huì )很大�！�
�。▉�(lái)源：中國證券報 作者：周明）
