中國政府反復強調的“限外政策”，以及各界對海外資本覬覦國內物業(yè)“動(dòng)機何在”的強烈質(zhì)疑，似乎都未能澆滅后者擁抱中國市場(chǎng)的款款深情。
3月27日起一連三天，近200家境外投資機構的頭面人物聚首上海香格里拉酒店，出席第二屆中國房地產(chǎn)投資世界峰會(huì )。盡管入場(chǎng)券每張高達2000多美元，但參會(huì )者依然超過(guò)400人。
有趣的是，這個(gè)在中國最大經(jīng)濟中心舉辦的國際投資峰會(huì )，無(wú)論是上臺演講的嘉賓還是臺下的聽(tīng)眾，外國人的數量都超過(guò)了中國人。
“光從這一點(diǎn)就可以看出，境外資本對中國市場(chǎng)興趣有多么濃厚了�！币恢泵�(gè)不停的峰會(huì )主辦方BAZO董事長(cháng)鄭小平感嘆說(shuō)。
重點(diǎn)研究二三線(xiàn)城市
跟去年第一屆峰會(huì )最大的不同是，今年越來(lái)越多的參會(huì )的海外基金機構負責人掩飾不住對國內二三線(xiàn)城市投資機會(huì )的向往�！艾F在一線(xiàn)城市投資者已經(jīng)很多，去二三線(xiàn)城市可以找到更合理的回報�！毙录悠录蔚轮玫仄煜录蚊逃卯a(chǎn)業(yè)有限公司總裁潘錫源說(shuō)。
而熟悉中國市場(chǎng)的麥格理房地產(chǎn)資本(中國)董事Richard David更直言不諱：“今后一線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資的回報可能會(huì )打折扣，前景預計比較悲觀(guān)，相反二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資收益可能更高�！�
剛剛在國內四處布點(diǎn)的英資太古地產(chǎn)表達了同樣的想法，“我們不在乎名聲，只在乎利益，哪里回報高就去哪里�！�
知名顧問(wèn)公司世邦魏理仕的基金業(yè)務(wù)負責人周豪透露，他們?yōu)橐恍﹪H投資機構提供市場(chǎng)研究、投資咨詢(xún)等服務(wù)，有不少業(yè)務(wù)集中在二三線(xiàn)城市，據他們了解，實(shí)際回報率相當可觀(guān)�！爱斎�，不管在哪兒，重要的還是尋找到好的投資項目�！彼a充說(shuō)。
實(shí)際上，類(lèi)似的案例去年已經(jīng)陸續出現，如美林以3000萬(wàn)美元收購南京峰尚項目半數股權，還有華平投資與浙江中凱房地產(chǎn)達成合作。據悉華平與中凱的協(xié)議中約定，將在中凱旗下開(kāi)發(fā)管理的項目中投資不低于3000萬(wàn)美元，而迄今為止中凱手里的所有項目都位于長(cháng)三角地區的二三線(xiàn)城市。
借助內地 合作為主
除了嘉茂這樣依托母公司背景在中國如魚(yú)得水的投資機構外，更多進(jìn)入中國時(shí)間不長(cháng)、對市場(chǎng)尚未完全熟悉的海外資本，多傾向于采取股權投資的方式，或直接與國內企業(yè)合作。
“對我們這樣初來(lái)乍到的公司來(lái)說(shuō)，剛進(jìn)來(lái)就獨資經(jīng)營(yíng)不大可能。我們需要在中國開(kāi)發(fā)商中找到戰略合作伙伴，這是最佳的進(jìn)入途徑�！币再徫镏行拈_(kāi)發(fā)著(zhù)稱(chēng)的加拿大C2集團中國CEO步軟恩稱(chēng)。
著(zhù)名的摩根士丹利剛剛踏足中國時(shí)，都是和國內開(kāi)發(fā)商合作，其合作伙伴名單可以開(kāi)出長(cháng)長(cháng)一串兒。近來(lái)“翅膀漸硬”，才開(kāi)始嘗試掌控話(huà)語(yǔ)權。比如他們在上海曾與本地開(kāi)發(fā)商永業(yè)地產(chǎn)合作，在合資項目中占較小比例小股份。而在今年初披露的新一輪項目合作中，大摩已搖身一變成了大股東。
正如ARCH Capital Management(香港)首席執行官 Richard Yue 所言，“我們不可能自己去拿地、設計、建房子，這不是我們擅長(cháng)做的�！边@家基金與國內發(fā)展多時(shí)的新加坡仁恒集團有著(zhù)良好的伙伴關(guān)系。
事實(shí)上，即使是決意在中國過(guò)一把開(kāi)發(fā)癮的大摩，在新項目中的所有設計、施工等“粗活”，依然由小股東永業(yè)地產(chǎn)負責。而在中國深耕超過(guò)10年的嘉德置地集團及其全資子公司凱德置地，近幾年也分別與深國投、成都置信、河南建業(yè)等各地區強勢企業(yè)聯(lián)手，短時(shí)間內迅速鋪開(kāi)其全國戰略。
轉向住宅投資 便于退出
這次峰會(huì )上還透露了一個(gè)重要信號：境外資本的投資重心，已從前幾年以商業(yè)物業(yè)為主，更多轉向中高端住宅。
“作為海外投資者，我們更關(guān)心退出機制，而住宅物業(yè)相對更容易實(shí)現退出，所以中高檔住宅市場(chǎng)是我們的投資首選�！盜NVESCO Real Estate 亞洲區董事總經(jīng)理Lau Cheng SoonLau 說(shuō)。
Richard Yue也聲稱(chēng)，他們管理的是一個(gè)精品基金，投資規模不超過(guò)5億美元，對如何退出也比較敏感�！爸挥兄懈叨俗≌a(chǎn)品的買(mǎi)家愿意多花錢(qián)去買(mǎi)好一點(diǎn)品質(zhì)的房子，這樣我們的投資會(huì )有更快和更高的回報�！彼f(shuō)。
當然，也有喜歡做投資組合的機構，比如澳洲寶澤金融集團�！霸谥袊顿Y住宅和商用物業(yè)都是可以的，住宅相對容易退出，而商用地產(chǎn)則能夠降低風(fēng)險�！痹摷瘓F總裁王人慶說(shuō)。
很顯然，自從去年中國政府試圖限制外資在國內房地產(chǎn)市場(chǎng)短期投機套利行為之后，海外資本對退出機制的重視大大超過(guò)從前。
王人慶告誡正準備進(jìn)入中國的海外同行：“到中國投資需要注意兩點(diǎn)：一是必須用好本地人，二是必須和當地政府搞好關(guān)系，不能讓人家覺(jué)得你的目的就是賺快錢(qián)，拿到錢(qián)馬上走人。政府希望更多吸引長(cháng)期投資�！�
凱德置地中國區總裁林明彥也提醒臺下滿(mǎn)腔熱情的聽(tīng)眾，今年初，政府開(kāi)征土地增值稅后，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤只有10%～20%，以往的超額利潤和暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。（王其明）
