2月初出臺的北京外資限購細則規定，境外個(gè)人在本市購買(mǎi)自住商品房的，一人只能購買(mǎi)一套住宅。一個(gè)月來(lái)，該細則正悄然引起市場(chǎng)新變。日前記者從多個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司獲悉，受其影響，截至上月底，京城中高端二手住宅交易量下降，典型區域外籍購買(mǎi)量從之前的8%下降至2%.據21世紀不動(dòng)產(chǎn)北京區域副總經(jīng)理寇海龍介紹，外籍人士在京購房的主力地區主要集中在京城東北部，該地區外籍人士購房的比例下滑尤其明顯。
相對于上海的限外政策，北京顯然嚴格了許多�！罢捎谠撜咴谥朴喓蛨绦袑用娑急容^嚴格，市場(chǎng)才可能會(huì )發(fā)生連鎖反應。目前，已有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始調整此前的銷(xiāo)售策略�！庇袠I(yè)內人士分析指出。
“住宅市場(chǎng)”
影響1 高檔住宅售價(jià)可能微降
雖然北京已經(jīng)取消了外銷(xiāo)樓的管理規定，但是有些項目在宣傳和項目規劃中，仍帶有明顯的針對境外人士銷(xiāo)售的痕跡。包括位于三元橋的鳳凰城、位于朝陽(yáng)公園附近的瞰都等，此前有多個(gè)地產(chǎn)項目到海外進(jìn)行銷(xiāo)售，將其一部分客群直接鎖定為境外人士。
業(yè)內人士認為，限外政策從其出臺的初衷來(lái)看，主要是抑制境外投資者的投資性購買(mǎi)，因為之前包括北京、上海、廣州等受海外人士認可的城市中，出現了大量的具有境外背景的投資性購買(mǎi)行為，并在一定程度上助推了房?jì)r(jià)的上漲。
“相對境外購買(mǎi)力來(lái)說(shuō)，目前北京高檔住宅購買(mǎi)成本較低，但升值潛力卻很大。因此好多具有境外背景的人群將在北京購買(mǎi)住宅作為其重要的投資方式�！痹摌I(yè)內人士指出，由于大量的高品質(zhì)住宅被具有境外背景的人群所購買(mǎi)，在一定程度上加大了這類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。
從之前的境外人士的購買(mǎi)需求來(lái)看，其購買(mǎi)的住宅產(chǎn)品主要為高檔住宅產(chǎn)品，且產(chǎn)品集中在麗都、燕莎、朝陽(yáng)公園和CBD附近的區域。比如位于朝陽(yáng)北路的星河灣境外人士購買(mǎi)達到15%，該項目銷(xiāo)售價(jià)格目前達到30000元/平米。位于朝陽(yáng)路的東區國際境外人士購買(mǎi)達到10%，該項目的售價(jià)則在12000元/平米左右。
“限外政策對樓市的影響主要體現在對高檔住宅產(chǎn)品上，由于大量境外人士無(wú)法實(shí)現其投資性的多套購買(mǎi)，在一定程度上，可以緩解高檔住宅的市場(chǎng)供應�！敝性禺a(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰表示，在這樣的背景下，高檔住宅因其之前龐大的境外購買(mǎi)人群的銳減，出現供需方面關(guān)系的改變，導致其銷(xiāo)售價(jià)格略微下降。
影響2 住宅供應結構或許生變
李文杰進(jìn)一步分析表示，限外細則出臺后另外一個(gè)重要的影響是，可能在一定程度上改變目前樓市的供應結構。
據悉，此前高檔住宅產(chǎn)品因有大量的海外投資者購買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商一般不擔心其銷(xiāo)售問(wèn)題，但隨著(zhù)境外人士多套購買(mǎi)行為被限制后，北京本土對高檔住宅的購買(mǎi)需求一般保持一個(gè)穩定的狀態(tài)，因此有可能出現高檔住宅不好銷(xiāo)售的情況，開(kāi)發(fā)商被迫開(kāi)始開(kāi)發(fā)適合普通購房者購買(mǎi)的普通住宅產(chǎn)品，因此可以間接實(shí)現北京樓市供應的結構的部分調整。
在北京東部高檔住宅中有10%左右的住宅，被境外人士購買(mǎi)，個(gè)別項目境外購買(mǎi)者占到30%左右，這些境外購買(mǎi)者主要是以投資為主，而且多數為多套購買(mǎi)。目前，京城東部已有多個(gè)項目醞釀改變銷(xiāo)售策略�！爸拔覀兊闹鞔蚩腿菏抢贤�，限外細則出來(lái)后，現在已經(jīng)開(kāi)始考慮其他客群的需求了�！本〇|一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，改變銷(xiāo)售策略只是第一步，其后視市場(chǎng)變化還有可能調整產(chǎn)品結構。
影響3 外資不會(huì )貿然介入二手房
由于北京限外政策目前只針對新房供應，還暫未涉及到二手房市場(chǎng)。因此，有人認為這可能導致部分境外投資者將眼光放到二手房市場(chǎng)。但也有不少業(yè)內人士表示，由于目前北京二手房市場(chǎng)規范程度較低，境外投資者還不敢貿然進(jìn)入二手房市場(chǎng)進(jìn)行投資。
有業(yè)內人士認為，限外政策出臺后，對新房的購買(mǎi)進(jìn)行抑制后，境外房屋投資者則可能轉移到二手房市場(chǎng)中來(lái)�！耙驗樵诒本┻M(jìn)行房屋投資的回報是比較高的，不論一手新房，還是二手房，購買(mǎi)后幾年內就可能實(shí)現升值�！币晃粯I(yè)內人士稱(chēng)。他認為境外人士會(huì )尋找合適的方式繼續進(jìn)入北京的住宅投資市場(chǎng)中來(lái)。
不過(guò)從中高檔二手住宅老外購買(mǎi)量下滑的情況來(lái)看，境外投資者還不敢貿然進(jìn)入二手房市場(chǎng)。目前北京二手房市場(chǎng)主要交易的房源集中在中低價(jià)位的住宅產(chǎn)品上，高端地產(chǎn)項目的二級市場(chǎng)交易并不活躍。雖然境外房地產(chǎn)投資者追逐高額的房地產(chǎn)投資回報，但同時(shí)他們也是將其投資放在一個(gè)風(fēng)險可控的環(huán)境中。
“目前北京的二手房市場(chǎng)并不是非常規范，境外房地產(chǎn)投資者一般比較謹慎，他們不會(huì )輕易進(jìn)入二手房市場(chǎng)�！庇袠I(yè)內人士這樣指出。他認為，境外房地產(chǎn)投資者直接進(jìn)入二手房市場(chǎng)投資的可能性不大。
目前稅務(wù)部門(mén)已經(jīng)對二手房在5年內進(jìn)行轉讓征收一定的營(yíng)業(yè)稅，如果再加上二手房交易個(gè)人所得稅，必然加大二手房的交易成本。目前北京市場(chǎng)的普遍做法是將二手房交易稅賦轉移給購買(mǎi)者。境外投資者一般比較理性，且遵守一定的交易規則，目前北京市場(chǎng)通用的二手房交易黑白合同，他們一般不會(huì )去做。
此前業(yè)內盛傳，北京甚至有可能對二手房市場(chǎng)也要進(jìn)行限外。多數人士認為，境外投資者如同洪水一樣，不進(jìn)入一手房市場(chǎng)，就直接進(jìn)入二手房市場(chǎng)，從目前的實(shí)際情況分析來(lái)看，還暫時(shí)沒(méi)有這個(gè)必要，而認為境外資金進(jìn)入二手房市場(chǎng)炒房也僅僅是一種擔心而已，從其實(shí)際操作性來(lái)看，不是很大。
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