“商用物業(yè)”
影響1 外資投資成本將提高
麥格里銀行一位分析師表示，中國經(jīng)濟持續增長(cháng)，內地物業(yè)的投資回報率遠遠高于歐美國家，是吸引外資進(jìn)入的重要原因�，F在出臺的政策并沒(méi)有不允許外資進(jìn)入，只是規定其必須先在國內設立實(shí)體公司。這樣，會(huì )增加稅收成本與時(shí)間成本，使外資進(jìn)入的步伐放慢。
高力國際投資部助理董事黃卓偉多次為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)引入跨國投資基金，他向記者做了個(gè)詳細的分析。
以前外資進(jìn)入主要是離岸收購，即金融資本在海外注冊一個(gè)公司，只是個(gè)空殼沒(méi)有實(shí)體，融資要求低�，F在要求在國內設立實(shí)體公司，對注冊本金有了要求，投資總額超1000萬(wàn)美元的，不得低于投資總額的50%.其次，海外注冊稅收低，現在國內多注冊了一重，稅收成本肯定是增加了�！爱斎�，機構面對上億元的大單交易，增加點(diǎn)成本不算什么。但是對于個(gè)人投資者，如果為了投資幾套房子還要注冊公司，那么攤下來(lái)成本就比較高，會(huì )影響到投資回報率�！倍總フf(shuō)。
“不僅是投資成本的增加，更重要的是資金退出機制加強了�！秉S卓偉強調。以前外資要退出，可以轉讓海外公司的股權，國內的監管機構不一定不知道�！耙驗楣久Q(chēng)沒(méi)變，只是股東變了，而國內機構不需要了解其股東變化�！彼a充道。而按照新的政策，將來(lái)再退出，就需要變更國內實(shí)體企業(yè)，國內機構很容易監管，還會(huì )牽扯到稅費。
黃卓偉表示目前高力國際接觸到的外資，還沒(méi)有因此放棄的。只是有的開(kāi)始觀(guān)望，看看前面已發(fā)生的外資交易如何操作�！安贿^(guò)，每家外資機構的風(fēng)險評價(jià)不一樣，不排除有的機構，會(huì )覺(jué)得有風(fēng)險而放棄�！�
影響2 投資商業(yè)比重可能加大
從外資此前投資的物業(yè)類(lèi)型看，寫(xiě)字樓和商鋪占了80%以上比重。實(shí)際上，2007年，這將面臨很大的機遇。
高力國際統計，2007年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應量預計達到200多萬(wàn)平方米�，F在市場(chǎng)上有一種共識：奧運會(huì )之前幾個(gè)月，所有緊鄰主干道的建設項目將被要求停工，因此很多開(kāi)發(fā)商目前都在加緊施工進(jìn)度，希望搶先分享奧運經(jīng)濟的蛋糕。而2008年后，每年新增的寫(xiě)字樓將減少。
黃卓偉稱(chēng)：“2007年新入市的寫(xiě)字樓，在2008-2009年租金將逐步穩定，2009年后穩步回升。因此，今年正是最好的投資時(shí)機。而今、明兩年新增的商鋪，大部分位于四環(huán)外主要住宅區的周邊。當居住越來(lái)越成熟的時(shí)候，有很大的潛力可挖掘�！�
春節前，市場(chǎng)上傳出消息，西單MALL去年12月和愛(ài)爾蘭一家基金簽訂了合同，后者以41億元人民幣將其整購。此外，據高力國際透露，CBD一棟寫(xiě)字樓日前已被某境外機構買(mǎi)下，估計不久后就會(huì )傳出正式消息；中關(guān)村一座兩萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓和另一家境外機構簽署了買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，很快就會(huì )辦完全部手續。多位業(yè)內人士認為，受限外細則影響，今后一段時(shí)間，外資投資寫(xiě)字樓、商鋪的比重可能加大。
記者觀(guān)察
如何監管成限外落實(shí)關(guān)鍵
市建委出臺的外資限購細則從購買(mǎi)、流轉兩個(gè)環(huán)節對外資購房加以限制和約束，對購買(mǎi)多套房屋投資的外籍購房人要求其注冊公司來(lái)實(shí)現，并通過(guò)征繳各項稅費來(lái)壓縮其利潤空間。
業(yè)內認為，此番政策如果能夠得到嚴格的貫徹實(shí)施，無(wú)疑有望將部分外資熱錢(qián)擠壓出房地產(chǎn)市場(chǎng)，減弱國內對高檔住宅的需求。同時(shí)，一部分外資購房需求將被引導至租賃市場(chǎng)，利于改善目前租、售價(jià)格不同步的現象。
不少業(yè)者表示，目前，主管部門(mén)對于租賃市場(chǎng)很難做到有效監控，對于境外個(gè)人、機構購房后出租取利的行為難以約束。需要注意的是，細則中雖然說(shuō)明“境外個(gè)人在本市購買(mǎi)自住商品房的，一人只能購買(mǎi)一套住宅”，但對于境外機構購買(mǎi)自用商品房并沒(méi)有明確規定，而是限定“須提交相關(guān)管理部門(mén)核發(fā)的該境外機構在北京設立分支、代表機構的營(yíng)業(yè)執照或登記證書(shū)”，即將導致的市場(chǎng)情況是，境外機構購房的現象將逐漸增多，也給投資客留下了一定獲利空間。
此外，細則中沒(méi)有明確購房者親人的購房限制�！凹殑t中，沒(méi)有對這類(lèi)房產(chǎn)設定很好的退出機制。在實(shí)行過(guò)程中，問(wèn)題會(huì )慢慢顯露出來(lái)�！币粋�(gè)開(kāi)發(fā)商略感擔憂(yōu)地說(shuō)。
業(yè)界展望
外資與內地開(kāi)發(fā)商股權合作漸成主流
據了解，海外基金投資大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)，慣用的操作模式主要有：提供融資、自行開(kāi)發(fā)、收購物業(yè)、股權合作等幾種方式。
北京限外細則出臺后，外資直接收購物業(yè)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性受阻，只是腳步放慢了。有的在觀(guān)望，有的在摸索，總之，是謹慎了，低調了。放眼全國市場(chǎng)，越來(lái)越多的基金以曲線(xiàn)的方式，與國內房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權合作。
1月30日，美國華平基金出資3000萬(wàn)美元，收購上海中凱地產(chǎn)25%的股權；2月9日，美林等海外基金認購上海置業(yè)12多億元的債券，間接介入了其在沈陽(yáng)、無(wú)錫的項目；2月17日，荷蘭ING集團旗下的中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金(ING基金)收購了金地集團一下屬公司49%的股權……
頻頻進(jìn)入內地，關(guān)鍵還在于高回報。早在去年下半年，戴德梁行投資部董事曹念國接受記者采訪(fǎng)時(shí)就預測：“隨著(zhù)外資投資的謹慎度增加，大規模的炒房模式將會(huì )得到抑制，而與內地開(kāi)發(fā)商共同開(kāi)發(fā)的模式可能會(huì )逐漸占據主流地位�！倍�，預測逐漸成為現實(shí)。（張學(xué)冬 葉保秀 關(guān)爽）
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