中新網(wǎng)1月4日電 據《中國證券報》報道，在北京二手房交易價(jià)格保持較快增長(cháng)的同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)價(jià)格并沒(méi)有呈現出明顯增長(cháng)，因而二手房的售價(jià)租金比(又稱(chēng)租售比)出現擴大趨勢。不過(guò)有關(guān)專(zhuān)家認為，目前北京的售價(jià)租金比沒(méi)有超過(guò)國際警戒線(xiàn)。
業(yè)內人士認為尚在合理范圍內
根據房地產(chǎn)中介機構的調查數據，2006年北京市二手房售價(jià)與租金的比例在242：1至286：1之間。中國國際金融公司對北京等城市的調研結果也顯示，購房資金成本與租金的比率正在上升。據了解，他們所調研的167個(gè)樓盤(pán)，購房資金成本與租金比率在2006年內的平均升幅超過(guò)11%。
業(yè)內專(zhuān)家指出，房屋售價(jià)租金比過(guò)高，意味著(zhù)房產(chǎn)投資收益將下滑，而房?jì)r(jià)也存在“虛高”成分。不過(guò)他們認為，目前北京的售價(jià)租金比沒(méi)有超過(guò)國際警戒線(xiàn)。
三居室租售比接近國際警戒線(xiàn)
根據“鏈家地產(chǎn)”的監測數據，2006年北京市一居室普通住宅的租金為1526元/月，一居室普通住宅的每套平均總價(jià)在37萬(wàn)元，即一居室普通住宅的售價(jià)與租金比為242：1；二居室普通住宅的租金為1751元/月，二居室普通住宅每套平均總價(jià)為49萬(wàn)元，其售價(jià)租金比在280：1；三居室普通住宅租金為2343元/月，每套平均總價(jià)為67萬(wàn)元，其售價(jià)租金比為286：1。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)研究中心孟奇經(jīng)理指出，北京二手房市場(chǎng)的“租售比”還處于合理范圍內。
目前，國際上用來(lái)衡量一個(gè)區域房產(chǎn)運行狀況良好的售價(jià)租金比一般界定為200：1至300：1。如果售價(jià)租金比超過(guò)300：1，意味著(zhù)房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現；如果低于200：1，表明該區的房產(chǎn)投資潛力相對較大，房產(chǎn)后市看好。售價(jià)租金比無(wú)論是低于200：1還是高于300：1，均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。
一位金融專(zhuān)家解釋道，售價(jià)租金比的合理范圍，是根據資金的長(cháng)期收益率確定的。如果把買(mǎi)房視作一種長(cháng)期投資，那么200：1至300：1的售價(jià)租金比，折算成長(cháng)期投資的年收益率，大約是4%至6%。由于房產(chǎn)還有房?jì)r(jià)上漲形成的增值收益，因此4%至6%的租金收益率是比較合理的。但如果售價(jià)租金比高于300：1，則意味著(zhù)收益率低于4%。以目前的長(cháng)期國債收益率為基準，低于4%是劃不來(lái)的。他介紹，目前美國房產(chǎn)的年租金收益率在5%左右。
一手商品房供給相對收緊
現在北京二手房市場(chǎng)的售價(jià)租金比已經(jīng)處于高位，特別是三居室的售價(jià)租金比更是接近了國際警戒線(xiàn)。
一位房地產(chǎn)業(yè)資深人士認為，支撐北京售價(jià)租金比持續走高的主要原因在于住房消費者的剛性需求。這位人士分析，首先，北京城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快帶動(dòng)了大量的拆遷住房需求；其次，人們生活水平提高導致住房消費升級，增加了他們的置業(yè)需求；最后，北京作為國際大都市吸引著(zhù)大批的精英人士來(lái)京工作，這也產(chǎn)生巨大的自住需求。
除了住房剛性消費需求外，為了保值而大量購房，也成為不少富裕人群的選擇。招商銀行曾委托零點(diǎn)遠景調查作過(guò)一項調查，調查對象是個(gè)人金融資產(chǎn)在50萬(wàn)元以上的都市高收入群體，調查結果表明高收入群體大多偏愛(ài)保值型的房地產(chǎn)投資。
業(yè)內專(zhuān)家指出，京城二手房市場(chǎng)出現售價(jià)租金比的擴大趨勢是不可避免的。隨著(zhù)土地緊縮及信貸緊縮的實(shí)施，一手商品房的供給量已經(jīng)相對緊縮；同時(shí)人們的購房成本與風(fēng)險也在加大。為了控制成本和風(fēng)險，有些購房者已經(jīng)轉向成本相對要低、風(fēng)險相對要小的二手房市場(chǎng)，這就加劇二手房市場(chǎng)本就嚴重存在的供不應求矛盾，從而使二手房?jì)r(jià)格一路走高，擴大了二手房市場(chǎng)的售價(jià)租金比。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)部主任王志偉則指出，2006年，國家對房產(chǎn)交易環(huán)節實(shí)施“三稅”政策，而在當前北京二手房市場(chǎng)供不應求的狀況下，絕大部分賣(mài)方都將出售的稅費成本轉嫁到房?jì)r(jià)當中，從而推高了房產(chǎn)價(jià)格。同時(shí)，部分出售者暫緩將房產(chǎn)釋放到買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，而是充實(shí)到租賃市場(chǎng)，使租金更加平穩。顯然這也推高了二手房市場(chǎng)的售價(jià)租金比。（林喆）
