雖然上海的土地增值稅征收管理細則尚未出臺，但關(guān)于土地增值稅計算的幾種方法已經(jīng)在業(yè)內普遍流傳。天價(jià)樓盤(pán)“湯臣一品”又成新的“標本”。
難避重稅
雖然稅務(wù)總局通知中表示，取得銷(xiāo)售(預售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的項目才要被稅務(wù)部門(mén)清算。從“湯臣一品”目前的銷(xiāo)售狀況來(lái)看,它很難逃脫增值稅的這個(gè)“難關(guān)”。上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站的資料顯示，“湯臣一品”在2005年10月29日和2006年8月3日兩次獲得銷(xiāo)售許可證，分別申請銷(xiāo)售的面積是36047.67平方米和55568.68平方米，項目銷(xiāo)售面積總計91616.35平方米。這些面積也就是“湯臣一品”A棟和C棟。
細算稅金
根據媒體的披露，“湯臣一品”地塊在1994年由湯臣集團自上海富都世界有限公司獲得該幅土地80%的股權，出讓金5820萬(wàn)美元，加上2005年湯臣集團這塊土地另外的20%股權付出的1800萬(wàn)美元，總計花費了約6億元人民幣的土地代價(jià)。公開(kāi)的報道表示，“湯臣一品”的總成本應該在每平方米3萬(wàn)元左右。目前湯臣一品僅有兩棟獲得了預售許可，預售總面積達到91616平方米。
根據這些基礎的材料可以做個(gè)比較籠統的計算：“湯臣一品”的總成本為27.4848億元：3萬(wàn)元/平方米×91616平方米=27.4848億元；按目前每平方米的售價(jià)11萬(wàn)元計算，總收入為100.7776億元：11萬(wàn)元/平方米×91616平方米=100.7776億元。該項目?jì)羰杖耄?00.7776億元—27.4848億元=73.2928億元，按照5.5%的營(yíng)業(yè)稅計算，項目的稅后收入達到69.26億元�！皽家黄贰痹鲋捣葹�60.32%：計算公式為(69.26億元—27.4848億元)/69.26億元×100%=60.32%。
按照國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅累進(jìn)稅制的計算標準計算，若增值額幅度超過(guò)扣除項目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額的計算公式是：稅后收入×50%—總成本×5%。所以該項目的土地增值稅額為：69.26億元×50%—27.8484億元×5%=33.24億元。
根據會(huì )計師事務(wù)所提供的計算標準，認為應該將“湯臣一品”用于出租的面積也計算在征收增值稅部分之內，所以就出現了另一種結果：該項目總成本為42億元：3萬(wàn)元/每平方米×14萬(wàn)平方米=42億元；按目前每平方米11萬(wàn)元售價(jià)，總收入為154億元：11萬(wàn)元×14萬(wàn)元=154億元；該項目?jì)羰杖耄?54億元-42億元=112億元；按5.5%的營(yíng)業(yè)稅計算后，項目的稅后收入達到105.84億元�！皽家黄贰痹鲋捣葹�60.32%，計算公式為(105.84億元-42億元)/105.84億元×100%=60.32%。同樣是國家稅務(wù)總局的土地增值稅的標準計算公式，該項目土地增值稅為：105.84億元×50%-42億元×5%=50.82億元。
專(zhuān)家釋疑
湯臣一品在2005年10月就取得了A棟的銷(xiāo)售許可，因此在2008年10月，無(wú)論銷(xiāo)售套數是否達到總量的85%，稅務(wù)機關(guān)都可以要求湯臣一品對A棟實(shí)施土地增值稅的清算。上海信利律師事務(wù)所劉福元律師表示，屆時(shí)是否清算、如何清算湯臣一品土地增值稅的取決權在上海地方稅務(wù)部門(mén)。根據《通知》的規定，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。這也就意味著(zhù)，稅務(wù)機關(guān)可根據具體情況，靈活決定清算的范圍和清算的時(shí)間。
（來(lái)源：東方早報）
