苦等了半年多的北京市“限外”細則——《關(guān)于規范境外機構和境外個(gè)人購買(mǎi)商品房的通知》終于在日前浮出水面，“嚴禁外資炒房”的調控政策被進(jìn)一步在地方細化。
然而，“限外令”的出臺也引起了一些思考和疑問(wèn)：“限外令”對國家宏觀(guān)房地產(chǎn)調控有多大幫助？北京高端房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )不會(huì )受較大影響？外國投資者的投資信心會(huì )不會(huì )受影響？
疑問(wèn)一 對房地產(chǎn)調控幫助有多大？
“外籍人士在北京高端項目中7%-8%的購房比例實(shí)在算不上多�！弊蛱�，中原地產(chǎn)華北區總經(jīng)理李文杰在談到外資買(mǎi)方對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響時(shí)坦言“限外令”影響不大。根據中原地產(chǎn)對于北京部分高端樓盤(pán)的銷(xiāo)售統計，2006年外籍人士購買(mǎi)的比例大約為7%-8%，而這一數字在上海卻已經(jīng)超過(guò)了20%。對此，李文杰表示：“相比于上海，北京市目前的高端住宅多以自住和國內投資者購買(mǎi)居多，相比于7%左右的購買(mǎi)率來(lái)講，本土購房者所占的比率更為龐大。從這一層面上來(lái)看，在北京限制外資買(mǎi)房有點(diǎn)‘畫(huà)蛇添足’�！�
2月2日，北京市有關(guān)部門(mén)聯(lián)合發(fā)出通知，在境內工作、學(xué)習時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人、港澳臺地區居民和華僑因生活需要可以在北京購買(mǎi)一套商品住宅，購房前須辦理居留狀況證明。對于此次建委等相關(guān)部門(mén)出臺“限外令”細則，有部分業(yè)內人士認為主要是由于從宏觀(guān)調控的整體出發(fā)角度考慮的。
從2006年開(kāi)始，由于北京乃至全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)分火熱，導致房?jì)r(jià)居高不下，相關(guān)調控措施陸續出臺，而調控的細則也從住宅地產(chǎn)逐漸擴大為商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等各個(gè)方面。此次出臺的“限外令”細則，在一定意義上對于外資買(mǎi)房的條件加以了具體的限定，但對“限外令”予以抱怨的也大有人在。
疑問(wèn)二 房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )受影響？
“外資對京城房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是有限的，基本上不會(huì )影響到北京市保障性的住宅市場(chǎng)，也就是低端市場(chǎng)，更不會(huì )影響到房?jì)r(jià)�！弊蛱�，中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
孫飛認為，出臺限制外籍人士購房的政策并不代表北京在“排斥”外資對房地產(chǎn)的投資，這個(gè)主要是由于目前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)一定泡沫隱患，而外資在這其中又起到了一定的推波助瀾的作用。此外，由于我國目前外匯儲備過(guò)高、人民幣升值壓力較大，北京作為重要的外匯流入城市，應提高金融風(fēng)險意識，加強對外資的監管。
但是，孫飛認為，僅僅出臺這個(gè)政策是遠遠不夠的，因為這次政策主要是針對個(gè)人購房，而對于大型投資機構并沒(méi)有做硬性的限制，相對于個(gè)人購房境外機構是微乎其微的。目前中國房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率高達15%以上，遠遠高于歐美國家，而在亞洲地區中國內地的住宅、寫(xiě)字樓、商鋪市場(chǎng)的回報率也是最高的，因此境外資本會(huì )源源不斷地流入境內，這個(gè)是無(wú)法限制的。孫飛表示與其對外資設限不如疏導，引導其投向北京的基礎設施建設、遠郊區縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，也可以進(jìn)入廉租房和經(jīng)濟適用房的建設。
疑問(wèn)三 有沒(méi)有新空子可鉆？
此前SOHO中國聯(lián)席總裁張欣就公開(kāi)表示不應該限制外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)，因為中國房地產(chǎn)總體上離成熟還差很遠，如果限制資本的進(jìn)入，對房地產(chǎn)的發(fā)展是不利的。
“就像在城市的街頭，這管制甚至嚴格到了有的城市不允許西瓜進(jìn)來(lái)擺攤，于是城里人吃不到西瓜；也有的把各種各樣的攤販哄到房子里去。這些外資不在你這買(mǎi)房一定要到別的地方買(mǎi)房，我們這樣只會(huì )給別人增加福利�！比A遠集團總裁任志強形象地將限制外資的政策比喻為“城管攆攤販”。
相關(guān)專(zhuān)家表示如果要對外資購買(mǎi)進(jìn)行限制，就要研究進(jìn)入的渠道。外資一般是兩個(gè)渠道：第一是通過(guò)B股市場(chǎng)購買(mǎi)房地產(chǎn)股票，這是公開(kāi)的市場(chǎng)；第二是通過(guò)個(gè)人購買(mǎi)住房，在中國工作購買(mǎi)自住房；還有是通過(guò)直接在中國的外商企業(yè)機構來(lái)買(mǎi)。
李文杰表示，由于此前出臺的“限外令”對于外資購房的條件設置比較模糊，導致了一些外籍人士對于高端住宅的剛性需求得不到滿(mǎn)足，此次出臺的細則讓部分符合條件的外籍人士可以“名正言順”地購房住宅，因而這一部分拖后的需求將會(huì )在不久的將來(lái)得以釋放。這樣，“限外細則”的反作用將會(huì )體現。
疑問(wèn)四 京城高端房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )否受沖擊？
目前，根據有關(guān)資料顯示，境外資金在北京購房的比例占到了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額的7%左右，主要集中在高檔酒店、商業(yè)、辦公樓以及高檔服務(wù)式公寓領(lǐng)域。
不久前在深圳舉辦的“京津最具投資價(jià)值的高端物業(yè)聯(lián)展”上，兩天內成交高端物業(yè)32套，成交金額高達1億元。其中，僅北京一處起價(jià)每平方米2萬(wàn)元的物業(yè)就成交了16套，而60%被外籍人士購買(mǎi)，因此不少人士認為北京的限外細則將對高端住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的影響。
北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司相關(guān)人士分析說(shuō)，由于外籍人士在京購房受到政策限制，基于政策變化所帶來(lái)的風(fēng)險難以把握，原打算在京購房的各大跨國公司外籍員工大多放棄買(mǎi)房計劃，采取保守態(tài)度以租房為主，這樣使得目前北京高檔住宅物業(yè)的租賃市場(chǎng)在一定程度上受益。但由于各大跨國公司外籍人員的住房津貼持續下調，除了部分優(yōu)質(zhì)住宅項目受到追捧以外，物業(yè)租金普遍呈現保持或下滑現象。
此前境外人士在北京購入的多數為商業(yè)地產(chǎn)，住宅類(lèi)占的比重相對較小，二者比例大約是7∶3，而且購買(mǎi)主體也以外資機構居多，外籍個(gè)人在京購房的比重要小于外資機構購房。
疑問(wèn)五 外資人士信心會(huì )否受影響？
出臺新的政策對外籍人士買(mǎi)房提出了許多新的要求，要求出具《境外個(gè)人在境內居留狀況證明》并且限購一套，但是中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛認為，這個(gè)不會(huì )影響到外籍人士在北京的居住工作需要。
孫飛認為，這個(gè)政策出臺其實(shí)是有區別地對待自住與投機行為，壓縮一些不必要的住房需求，打擊投機行為。一般外籍人士來(lái)華主要是為了工作、學(xué)習和旅游，真正定居的人還屬于少數，而且一般在北京購買(mǎi)的住房經(jīng)常處于空置狀態(tài)，實(shí)際使用率不高，因此外籍人士選擇租賃的形式比較合適。
政策限購一套的規定完全可以滿(mǎn)足有需要買(mǎi)房的外籍人士，其實(shí)對外國買(mǎi)房的限制在其他發(fā)達國家也有所規定，新加坡就不允許短期居住的外國人買(mǎi)房。
同時(shí)有專(zhuān)家認為，出臺限外政策主要是由于我國沒(méi)有完善的遏止炒房的政策，例如歐美等發(fā)達國家全設有高額的持有環(huán)節的物業(yè)稅，通過(guò)嚴厲的稅收政策確保炒作房產(chǎn)者無(wú)利可圖。還有韓國政府為了排擠不必要的住房需求不僅對外國人買(mǎi)房有嚴格的限制，同時(shí)還規定了每個(gè)家庭只準購買(mǎi)一套住房。(賴(lài)大臣 齊琳）
