又到年終盤(pán)點(diǎn)時(shí)，房市自然是重頭戲。許多城市的房?jì)r(jià)在宏觀(guān)調控和全民降價(jià)呼聲中越漲越快。雖不能貿然套用全國人大常委賀鏗不久前所言“官商勾結是房地產(chǎn)調控不力的主因”來(lái)加以解釋?zhuān)吧嫌姓�，下有對策”確是鐵打的事實(shí)。比如，現在看來(lái)，今年7月我國關(guān)于限制外資炒房的171號文”，不但限外效果微弱，反倒產(chǎn)生了逆向激勵作用，日前外資入主中國房地產(chǎn)業(yè)重現熱潮。
實(shí)際上，限外令只是對一般性商業(yè)投資產(chǎn)生了一定影響，而對于背景較深的投機性熱錢(qián)，并沒(méi)能真正起到實(shí)質(zhì)性的限制效用，充其量只是延緩了其入主的時(shí)間。
原先直接購買(mǎi)物業(yè)的形式比較多，“限外令”出臺后，注冊港資、澳資公司及參股的形式多了起來(lái)。今年8月，花旗集團、ING集團等分別參股上海徐房集團與深圳金地，其注資額都接近2億元人民幣。當這些入主形式也有所收緊，于是像深圳百仕達等在內地而擁有境外上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)，則如魚(yú)得水。他們通過(guò)境外公司融得巨額外資，投資于內地房地產(chǎn)業(yè)，賺的是豐潤的人民幣，還錢(qián)則用美元，在美元持續貶值的態(tài)勢下，這些企業(yè)樂(lè )此不疲。
外資入主內地房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì )因為限外令而變得迂回。比如包含貸前調查、審批、風(fēng)險評估等程式在內的常規方式——信貸融資，在限外令之后重新回暖。要知道，經(jīng)營(yíng)狀況良好的中國商業(yè)地產(chǎn)項目租金回報率高達9%，比新加坡5只REITs的回報率高出約三個(gè)百分點(diǎn)，大摩等外資投行不可能因為一紙限令而坐失良機。國家統計局數據顯示，前三季度中國樓市利用外資金額上升到了259億元，同比增長(cháng)高達46.6%�？磥�(lái)，外資增加投資中國樓市是大勢所趨，并不會(huì )因為一級限令而畏縮不前。
另一方面，據悉，內地如今通過(guò)正規渠道入主房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金十分有限，加上壁壘及規制多多，通過(guò)非正規渠道入主的資金則是前者的3到5倍。限外的結果，只能是“激勵”更多的資金選擇通過(guò)非正規渠道入主。
限不限外其實(shí)是個(gè)偽命題。沒(méi)有“限外令”，外資并購中國房地產(chǎn)業(yè)也不會(huì )在短時(shí)間內出現“井噴”；有了限外令，外資也不會(huì )就此駐足。外資不是來(lái)玩游擊戰的，而是做長(cháng)線(xiàn)投資的。
本土投資機構的操作相對粗糙些。急功近利的秉性加上不少開(kāi)發(fā)商渾水摸魚(yú)投機心切。如遇利潤率不盡如人意或是信貸收緊導致資金鏈吃緊，又會(huì )轉戰它途，這顯然是一種有失妥當的投資情緒；轉移到股票、外匯與基金市場(chǎng)的資金越來(lái)越多，有意海外上市的房地產(chǎn)公司也越來(lái)越多，這未必是好事。
形成對比的是，外資投行與基金更樂(lè )于來(lái)幫著(zhù)打理他們留下的凌亂攤子，比如收購許多銀行房地產(chǎn)抵押貸款中的不良資產(chǎn)，把其全新包裝后上市或重新出手。近年來(lái)大摩通過(guò)旗下地產(chǎn)基金對于不良資產(chǎn)的運作逐漸引起人們的關(guān)注。
內地投資機構甚至整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的短板，正在于投資性格的幼稚和對投資管理細節化的淡漠。在這種情形下，“限外令”自然而然產(chǎn)業(yè)了逆向激勵效應，外資投資機構逆流而上，變得更加彪悍，結果可能是作為政府核心治理目標的房?jì)r(jià)漲速依舊居高不下，反倒搭上了高昂的扯皮成本與交費費用�？梢灶A見(jiàn)，未來(lái)中國大中型開(kāi)發(fā)商將以聯(lián)合海外投行和基金為主，進(jìn)行融資模式轉型。
�。▉�(lái)源：每日經(jīng)濟新聞 作者：東方愚）
