五年的WTO過(guò)渡期終于結束，中國對外開(kāi)放又邁上新臺階。那么，一直引人關(guān)注的關(guān)于外資進(jìn)入房地產(chǎn)限制政策，是否又有新的發(fā)展？值此年終之際，再來(lái)回顧和分析一下今年7月份出臺的“171號文”的影響，頗有一番意義。
在宏觀(guān)調控一波緊似一波和外資加快進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的背景下，今年7月24日，《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》終于出臺。當初筆者曾有如下評論：政策看似來(lái)勢洶洶，實(shí)則是有硬性限制的一面，同時(shí)也有溫柔提醒的一面。正所謂“有保有壓”，“�！钡氖莾�(yōu)質(zhì)的外資，比如大部分進(jìn)入開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的外資；“壓”的是所謂的熱錢(qián)，以炒房和套匯為目的外資。
如今四個(gè)多月已過(guò)去，情形又如何？國家統計局數據表明，1～10月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金20592億元，同比增長(cháng)29.2%。其中，利用外資288億元，增長(cháng)39.2%。單看這一數據，外資進(jìn)入速度仍在高位。不妨再深入分析比較一下“171號文”出臺前后的差別。上半年我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資折合人民幣167億元，同比增長(cháng)32.5%；而三季度的統計數據顯示，利用外資金額上升到了259億元，同比增長(cháng)更是達到46.6%。由此可見(jiàn)，政策出臺之后，進(jìn)入開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的外資有變本加厲的趨勢。
今年11月，作為世界最大的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，美國漢斯以資本金超過(guò)投資額50%的代價(jià)入主上海新江灣城C5地塊，也是歐美公司首次以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司身份介入上海房地產(chǎn)業(yè)地塊項目。同樣在11月，德意志銀行高調宣稱(chēng)，聯(lián)手澳門(mén)及珠海企業(yè)，投資2.25億美元在珠海發(fā)展一名為“中珠上城”的大型住宅項目，正式進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。僅枚舉兩例即可管中窺豹，目前歐美投行和地產(chǎn)公司已不再觀(guān)望和試探，而是堅定地加入香港、新加坡等地產(chǎn)先行者的隊伍中，爭先恐后在內地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域扎堆。宏觀(guān)調控之下，一方面是內資地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)鏈的萎縮甚至是退出，另一方面卻是外資地產(chǎn)商“跑馬圈地”，對照鮮明。
再來(lái)分析一下境外基金的收購路線(xiàn)圖。7月之前，境外基金在中國，尤其是京滬兩地掀起了一股整棟收購的熱潮，除了之前青睞的商辦物業(yè)外，高端住宅也成為他們眼中的“香餑餑”。應該說(shuō)，7月之后的一段時(shí)間，鑒于對“限外政策”的捉摸不定，境外基金的收購步伐急速慢了下來(lái)。但短暫的觀(guān)望過(guò)后，境外基金仍繼續前行。比如：10月，新加坡騰飛集團收購位于上海的海洋大廈；11月，美國凱雷集團拿下上海中房森林別墅項目中的110套別墅。凱雷集團曾在著(zhù)名的“徐工收購案”中鬧得沸沸揚揚，其實(shí)它早已在國內的企業(yè)并購、風(fēng)險投資領(lǐng)域頻頻出手，此番首次涉足房地產(chǎn)頗耐人尋味。
上述分析表明，進(jìn)入開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的外資步伐在加快，熱衷整棟收購的境外基金似乎有卷土重來(lái)之勢。而境外個(gè)人購房則陷入迷途，主要是因為各地遲遲沒(méi)有出臺相關(guān)細則，而這一領(lǐng)域恰恰也是“171號文”嚴加打壓“熱錢(qián)”的對象。另?yè)蜚y行的研究數據，2006年上半年撤離中國的“熱錢(qián)”達240億美元，估計2006年第三季度的“熱錢(qián)”流入為負值。由此看來(lái)，外資流入房地產(chǎn)的形態(tài)發(fā)生了變化，可以說(shuō)正朝著(zhù)“171號文”設定的方向轉型。
最后，還須明確一個(gè)問(wèn)題，那就是外資為什么繼續涌入？雖然國家對進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資尤其是“熱錢(qián)”進(jìn)行了限制，但我們必須看到，吸引外資進(jìn)入中國的外部大環(huán)境并未有任何改變。主要表現為四個(gè)因素：即全球范圍內的資本流動(dòng)性過(guò)剩、中國經(jīng)濟持續高速增長(cháng)(今年GDP增幅仍高達10%以上)、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遠景看好、人民幣的持續升值(最近一段時(shí)間人民幣升值明顯加速)。對外資中的優(yōu)質(zhì)部分(主要是開(kāi)發(fā)資金)，上述諸多利好完全壓過(guò)“171號文件”造成的些許利空，可以預見(jiàn)，部分大型優(yōu)質(zhì)的境外房地產(chǎn)基金仍會(huì )持續進(jìn)入開(kāi)發(fā)領(lǐng)域和收購領(lǐng)域，而部分熱錢(qián)將不得不退出市場(chǎng)。
�。▉�(lái)源：第一財經(jīng)日報 作者：楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員）
