本是銀行優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的房貸市場(chǎng)，接連爆出假按揭大案。近日，銀監會(huì )下發(fā)一份措辭嚴厲的通知，指出銀行貸款審查流于形式，個(gè)人住房假按揭問(wèn)題突出。假按揭竟成了房貸市場(chǎng)難以根除的毒瘤？
銀監會(huì )查出數十億假按揭
銀監會(huì )的這份通知是基于2006年下半年進(jìn)行的一次大規模的檢查，這次檢查近年少有，重點(diǎn)是五項：房地產(chǎn)假按揭、土地儲備貸款、打捆貸款、“兩高一�！毙袠I(yè)貸款和委托貸款業(yè)務(wù)專(zhuān)項檢查。在部署時(shí)，銀監會(huì )稱(chēng)，假按揭貸款是商業(yè)銀行發(fā)放零售貸款中典型的違規行為，“近幾年，不少房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中的巨大風(fēng)險轉嫁給了商業(yè)銀行”。
檢查結果顯示，截至2006年6月末，國內銀行涉及假按揭的貸款金額達數十億元。其中，某國有銀行被查出共發(fā)放個(gè)人住房涉嫌假按揭的貸款4718筆，金額達13.09億元，占被查個(gè)人住房貸款總額的6.05%。另一家國有銀行被查出共發(fā)放個(gè)人住房涉嫌假按揭的貸款3716筆，金額7.34億元，占被查個(gè)人住房貸款總額的3.23%。
針對暴露出來(lái)的問(wèn)題，銀監會(huì )指出，部分銀行貸款“三查(貸前調查、貸時(shí)審查、貸后檢查)”制度形同虛設，授信盡職調查流于形式；一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機構通過(guò)虛假按揭或一房多貸、虛增注冊資本、虛抬房?jì)r(jià)等手段套取銀行貸款，有的甚至挪用流動(dòng)資金貸款投資房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)，利用銀行貸款囤積土地，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加大了銀行信貸風(fēng)險。
銀行間放貸競爭激烈使審查流于形式
事實(shí)上，在銀監會(huì )此次調查之前已數度為假按揭所帶來(lái)的風(fēng)險敲警鐘，對可能產(chǎn)生假按揭的環(huán)節，銀監會(huì )也有很具體的措施，“但是銀行放貸的壓力始終是存在的，為了完成任務(wù)，銀行之間對個(gè)人住房貸款的競爭很激烈，”北京京都律師事務(wù)所律師秦慶芳表示，“銀行需要放貸賺取利息，開(kāi)發(fā)商需要資金，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向上的時(shí)候，雙方的共同利益導致銀行常常對風(fēng)險是睜一只眼閉一只眼。特別是銀行為了股改上市，為了一個(gè)好的財務(wù)報表的時(shí)候�！�
更重要的是，銀行的審查并沒(méi)有完全做到實(shí)質(zhì)審查。目前，由于市場(chǎng)的競爭，已有多家銀行取消了律師見(jiàn)證業(yè)務(wù)，成立了專(zhuān)門(mén)的審批中心，秦慶芳認為，取消了中介，采取“直客式”審批，銀行直接面對客戶(hù)仍然進(jìn)行的是形式審查，客戶(hù)提交的文件仍是一樣的，銀行沒(méi)法做到一筆一筆的核實(shí)，風(fēng)險可能更會(huì )失控。
“如今雖然很少出現成批量的假按揭，但是單筆額度比較高的假按揭仍然存在，比如幾百萬(wàn)元�！鼻貞c芳說(shuō)。
“假按揭大部分是前幾年發(fā)生的，這跟當時(shí)的銀行信貸制度和我國商品房預售制度的不完善直接相關(guān)�！敝袀惤鹜蓭熓聞�(wù)所的蘭煥婷律師表示，“預售制度完善以后，尤其是2005年實(shí)行網(wǎng)上簽約之后，假按揭應該有所減少�！�
但是檢查顯示，在各項制度逐步嚴格的情況下，有的省市房貸不良率仍連續三年呈上升趨勢。
房貸不良率上升勢頭很快
目前，我國房貸市場(chǎng)仍是一片繁榮，截至2005年末，我國16家銀行個(gè)人住房貸款余額為20258億元，比上年增長(cháng)1772億元，房貸市場(chǎng)已占我國GDP的10%。
但繁榮背后有隱憂(yōu)。一方面，房貸不良率雖然在銀行各項業(yè)務(wù)中是最低的，最高不超過(guò)5%，最低的僅有2%、0.5%，甚至更低，但上升勢頭很快。以上海為例，到去年9月末，中資銀行個(gè)人房貸不良率為0.86%，而2004年只有0.1%左右，兩年時(shí)間房貸不良率上升了7倍多。
“房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式?jīng)Q定了市場(chǎng)風(fēng)險和信貸風(fēng)險全都集中在銀行�！敝袊缈圃航鹑谒鹑诎l(fā)展室主任易憲容表示，我國房地產(chǎn)金融主要是由銀行信貸構成，房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節所需要的資金，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)性資金貸款、施工企業(yè)貸款、信貸抵押貸款等，基本上是來(lái)自銀行，房地產(chǎn)企業(yè)的股權融資占融資的比重十分微小。他建議取消商品房預售制度，這樣才能杜絕假按揭道德風(fēng)險。
另一方面，一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，惡意一房多貸套取貸款、銀行抵押不能落實(shí)的情況下，損失將更加慘重。在去年發(fā)生的北京盛鑫家園、立恒名苑一億多元假按揭事件中，開(kāi)發(fā)商都是套取貸款之后四處投資，最后無(wú)力償還貸款、撐不下去而曝光的。
隨著(zhù)去年以來(lái)股市的升溫，不少本來(lái)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流向股市，雖然銀監會(huì )出臺措施嚴防房貸資金進(jìn)入股市，但是銀行能否真正嚴格控制資金真正用途，仍令人懷疑。
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個(gè)人住房貸款“假按揭”是指不以真實(shí)的購買(mǎi)住房為目的，開(kāi)發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶(hù)作為購房人，通過(guò)虛假銷(xiāo)售(購買(mǎi))方式，套取銀行貸款的行為。（辛紅）
