業(yè)委會(huì )獲得法人資格保證了業(yè)委會(huì )的法權，獲得與其他法人同等的地位，還可以設立賬號。這就在一定程度上規范了業(yè)委會(huì )的操作。
——省政協(xié)常委王則楚
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業(yè)委會(huì )的決定對全體業(yè)主具有約束力，如果業(yè)委會(huì )亂花錢(qián)，或打官司沒(méi)打贏(yíng)，產(chǎn)生了債務(wù)怎么辦？
——廣州市律協(xié)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任許奮飛
5月19日下午2時(shí)30分，廣州芳村花園小區會(huì )所四樓多功能廳。
廣東省政協(xié)常委、小區業(yè)委會(huì )主任王則楚主持召開(kāi)該小區第二屆業(yè)主代表大會(huì )第五次會(huì )議。
會(huì )議的一項重要議程是討論廣州市有關(guān)部門(mén)的《業(yè)主委員會(huì )法人資格試點(diǎn)工作方案》(草案)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試點(diǎn)方案》)。
“維權難是因為業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有獨立的法人權利”。試點(diǎn)工作嘗試將業(yè)主委員會(huì )登記為社團法人，使其具有法人資格。
參加會(huì )議的廣州市有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導開(kāi)始傾聽(tīng)與會(huì )代表的意見(jiàn)�！�
【討論】
經(jīng)費從何而來(lái)？
《試點(diǎn)方案》明確，業(yè)主委員會(huì )法人資格試點(diǎn)工作要按照《社會(huì )團體登記管理條例》(國務(wù)院令［1998］第250號)的有關(guān)規定，逐步使業(yè)主委員會(huì )具備相應條件。試點(diǎn)目的是要“更好地維護業(yè)主的合法權益，完善業(yè)主自治機制，理順業(yè)主委員會(huì )與街道辦事處、居民委員會(huì )等基層組織的關(guān)系，推進(jìn)民主法治建設，促進(jìn)社會(huì )和諧”。
根據《社會(huì )團體登記管理條例》，發(fā)起業(yè)主委員會(huì )芳村花園申請成立社團法人必須要有合法的資產(chǎn)和經(jīng)費來(lái)源(3萬(wàn)元以上)。
針對這個(gè)條款，《試點(diǎn)方案》認為，物業(yè)小區有共有部位、公用設施經(jīng)營(yíng)收入的(3萬(wàn)元以上)，以該經(jīng)營(yíng)收入為資產(chǎn)和經(jīng)費來(lái)源；沒(méi)有共有部位、公用設施經(jīng)營(yíng)收入或經(jīng)營(yíng)收入達不到3萬(wàn)元的，由業(yè)主繳納一定費用(合計達3萬(wàn)元即可)作為資產(chǎn)和經(jīng)費來(lái)源。
王則楚說(shuō)，我們有物業(yè)開(kāi)發(fā)收入，包括廣告收入、車(chē)庫收入，甚至進(jìn)入社區的通信設備公司，利用我們小區物業(yè)裝天線(xiàn)、駐站，都要交錢(qián)。共有物業(yè)確權到每家每戶(hù)，叫共有物業(yè)的私權確認。然后，再參加業(yè)主大會(huì )，通過(guò)選舉把共有權委托給代表。通過(guò)代表，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。再通過(guò)代議制的方法，把共有物業(yè)的所有權交給業(yè)委會(huì )開(kāi)發(fā)、利用。
誰(shuí)做主管單位？
申請成立社團法人，必須具有業(yè)務(wù)主管單位的批準文件。
《試點(diǎn)方案》的解決途徑是，由廣州市有關(guān)部門(mén)的各區分局負責協(xié)調街道辦事處作為業(yè)務(wù)主管單位，批準申請。
王則楚表示，業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理方面的自治組織，居委會(huì )是居民其他的一些事務(wù)的管理自治組織。包括其他一些居民自治所需要的東西，可以直接由居委會(huì )審查、街道辦來(lái)解決。
然而，廣州市民政局民間組織管理處有關(guān)負責人則表示，業(yè)主委員會(huì )想登記成為社會(huì )團體是可以的，但首先要找到業(yè)務(wù)主管單位。據該負責人介紹，曾經(jīng)有不少業(yè)委會(huì )試圖登記，但尚不成熟，也沒(méi)有單位愿意做其業(yè)務(wù)主管單位。該負責人表示，街道辦事處不可以做主管單位。因為，業(yè)務(wù)主管單位必須是具有行政管理職能的政府機關(guān)，街道辦事處達不到標準。
也有人認為，由街道辦事處指導業(yè)委會(huì )成立，不僅方便業(yè)主按屬地原則就近辦理申請登記，簡(jiǎn)化手續，而且相對而言，街道辦與鎮政府深入基層，數量上、人力與物力上要強得多。更重要的是，街道辦比行政主管部門(mén)更了解所轄各小區各樓盤(pán)的具體情況，掌握更詳細的資料，能更好地推進(jìn)業(yè)主委員會(huì )的成立。
【利好】
法人資格好維權
“能獲得法人資格，這是一個(gè)好消息�！睆V州市五羊新城東悅居業(yè)委會(huì )主任孫威力說(shuō)。
2003年8月，東悅居小區業(yè)主以業(yè)委會(huì )的名義到原東山區法院起訴，狀告開(kāi)發(fā)商追繳維修基金。由于法院認為，法律法規沒(méi)有賦予業(yè)委會(huì )訴訟主體資格，因而業(yè)委會(huì )不能做原告。
登記為社會(huì )團體法人，業(yè)委會(huì )就享有獨立的民事主體資格。王則楚表示，業(yè)委會(huì )獲得法人資格保證了業(yè)委會(huì )的法權，獲得與其他法人同等的地位，還可以設立賬號。這就在一定程度上規范了業(yè)委會(huì )的操作。
小區業(yè)委會(huì )代表周愛(ài)明也表示，小區里有不少老人，但沒(méi)有星光老人之家。如果業(yè)主有了法人地位，就可以申請開(kāi)辦這樣的機構。
廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )工作指導部部長(cháng)陳昂鵬也認為，如果業(yè)委會(huì )獲得法人資格，可以解決目前存在的一些問(wèn)題。
在大多數訴訟中，由于業(yè)委會(huì )不具備法人資格，按照法律不享有訴訟與仲裁權利，業(yè)主只能以個(gè)人名義起訴，造成了業(yè)主們在維權時(shí)相當被動(dòng)。
設立業(yè)主委員會(huì )的根本意義，就是為了使構成群體的業(yè)主實(shí)施民事活動(dòng)制度化，并使業(yè)主的合法權益尤其是公共性利益得到有效保障。
孫威力認為，業(yè)主維權就是要有說(shuō)話(huà)的權力，要平等。
業(yè)主委員會(huì )成立為啥難？物業(yè)公司有說(shuō)話(huà)權。要業(yè)主名單，不給；開(kāi)個(gè)業(yè)主大會(huì )，不提供地方；要簽合同，不讓你簽。有了法人資格，就有了說(shuō)話(huà)權。
業(yè)委會(huì )有了法人資格，才能取得與發(fā)展商平等的地位。
糾紛案件具有一定的共性，不僅涉及業(yè)主委員會(huì )有無(wú)一般的訴訟主體資格問(wèn)題，同時(shí)也涉及業(yè)主委員會(huì )在具備一般訴訟主體資格的前提下何種情況為適格主體的問(wèn)題。
我國現有規定中沒(méi)有給予業(yè)主團體以制度空間，而業(yè)主公共利益一旦受到侵害時(shí)，應該而且必須得到有效救濟。業(yè)主只能就自己的私益權主張權利，對于公益權的主張因超出個(gè)人利益范圍則存在法律障礙。
業(yè)主大會(huì )的性質(zhì)也不宜作為訴訟主體，只有業(yè)主委員會(huì )最適宜作為全體業(yè)主公共利益的維護者。
【顧慮】
這個(gè)選點(diǎn)不合適？
周愛(ài)明對芳村花園的試點(diǎn)表達了顧慮。2003年，周愛(ài)明入住芳村花園，現在是中山大學(xué)政務(wù)學(xué)院即將畢業(yè)的碩士研究生。芳村花園是一個(gè)物業(yè)管理“十分完善”的小區。她對自己居住的小區環(huán)境與物業(yè)管理表示滿(mǎn)意�！坝袉�(wèn)題還沒(méi)有反映到物業(yè)部，物管就已經(jīng)收到風(fēng)聲，要做處理�！弊鳛闃I(yè)主代表，她認為自己可以監管到物管的行為。
芳村花園是一個(gè)公務(wù)員住宅小區。每隔半年，周愛(ài)明都能在小區的大堂看到張貼的公告與物管的財務(wù)報表。她問(wèn)：“小區和諧，是否還需要具有法人資格的業(yè)委會(huì )？”至少，目前芳村花園并不應該成為試點(diǎn)。因為，芳村花園特殊的現狀，即使試點(diǎn)，其經(jīng)驗不足以作為其他小區的參考�！安粫�(huì )真正把關(guān)注的問(wèn)題反映出來(lái)�！�
“選擇試點(diǎn)的小區要么是具有普遍性、或者業(yè)主的意愿成熟些，要么選取需要‘救火’的小區”。
在非營(yíng)利組織的工作經(jīng)驗也使得周愛(ài)明非常關(guān)注民政部門(mén)的表態(tài)。
她舉例說(shuō)，社團是要交年度報告與財務(wù)年審的。業(yè)委會(huì )成為社團法人之后，民政部門(mén)面對數量突然擴大的工作對象有沒(méi)有足夠數量的公務(wù)員來(lái)應對？
周愛(ài)明認為，芳村花園成為首批業(yè)委會(huì )法人試點(diǎn)小區，小區居民付出的成本較高，而相關(guān)部門(mén)的試點(diǎn)資格等資源也會(huì )造成浪費。
怎么約束業(yè)委會(huì )？
“我聽(tīng)說(shuō)了這個(gè)消息�！�
廣州市律師協(xié)會(huì )房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任、廣東永航律師事務(wù)所副主任許奮飛對“業(yè)主委員會(huì )法人資格試點(diǎn)”工作的態(tài)度則顯得非常謹慎。
“具備條件，就選舉，就登記。不具備條件，還是不要搞的好�！�
根據他所聽(tīng)到的，業(yè)委會(huì )希望獲得法人資格的理由無(wú)外乎兩個(gè)方面。
“最主要的理由是可以訴訟”。有了法人資格，業(yè)委會(huì )就可以代表業(yè)主去告物業(yè)管理公司，去告其他人。其次，就是可以開(kāi)銀行賬號，由業(yè)委會(huì )管理一部分錢(qián)。
他說(shuō)，根據《物權法》的規定，不管有沒(méi)有業(yè)主大會(huì )或業(yè)委會(huì )，業(yè)主的物權也絲毫不受到影響。任何一個(gè)業(yè)主都可以去告物業(yè)管理公司。是否設立業(yè)主大會(huì )，是否選舉業(yè)主委員會(huì )，應該由小區業(yè)主自行確定。
而且，如果設立業(yè)委會(huì )，委員是否具有充分的代表性，代表小區業(yè)主真正的想法？委員是否具備相當的法律水平和財務(wù)水平？許奮飛發(fā)現，有小區的業(yè)委會(huì )成立之后，物管把代表委員的物業(yè)管理費免了。這樣的業(yè)委會(huì )是否還能代表全體業(yè)主的利益？
業(yè)委會(huì )所制定的方案是否有益于業(yè)主？他認為，即使設立了業(yè)委會(huì )，需要對某些事做出決定的時(shí)候，還是得按照《物權法》的規定，得到一定數量的業(yè)主同意。
可是，一旦業(yè)委會(huì )獲得法人資格，許奮飛無(wú)法預計將帶來(lái)什么樣的風(fēng)險。
因為業(yè)委會(huì )的決定對全體業(yè)主具有約束力。
“如果他亂花錢(qián)，或打官司沒(méi)打贏(yíng)，產(chǎn)生了債務(wù)怎么辦？業(yè)主只能先承擔債務(wù)，再把業(yè)委會(huì )告上法庭”。因為從民事訴訟法法理的角度來(lái)說(shuō)，如果業(yè)委會(huì )被反訴，就成了被告。官司輸了，那產(chǎn)生的費用只能是全體業(yè)主共同承擔。
時(shí)機還不成熟？
“香港某大廈樓頂廣告牌墜落砸死一名路人。法院做出判決，要該大廈賠償幾千萬(wàn)元�！�
陳昂鵬對于業(yè)主即將面對的義務(wù)和責任，舉了一個(gè)案例來(lái)加以說(shuō)明。法院判決后，管理公司和立案法團(代表全體業(yè)主物業(yè)管理權益的法人組織)作為小區的管理者，首先要賠償。由于賠償不了，均申請破產(chǎn)。但申請破產(chǎn)后仍無(wú)法承擔，于是只好由全體業(yè)主平均分攤。賠不起的業(yè)主就只好抵押房子，直到賠完為止。
如果業(yè)委會(huì )獲得法人資格，很多東西都可以操作。但必須是在法律法規、有關(guān)的社會(huì )制度、業(yè)主的意識等層面都完善的前提下，才可以做�！安皇钦f(shuō)授予了他法人地位，維權就不難了�！�
如果業(yè)委會(huì )的代表性足夠強，那么，陳昂鵬認為在法律、法規制度完善的情況下，賦予法人地位是可以的。但達到這個(gè)目標，還有很長(cháng)的路要走。
孫威力也認為，業(yè)委會(huì )的法人資格是一把雙刃劍。有一些業(yè)委會(huì )還不成熟，不規范。對于那些具有較好條件的業(yè)委會(huì )，給他資格，他能做得很好。沒(méi)有做好準備的業(yè)委會(huì )，如果給資格，反而做不好。
作為負責人，孫威力表示，廣州市業(yè)主委員會(huì )聯(lián)誼會(huì )籌委會(huì )近期將出臺一個(gè)業(yè)委會(huì )成員標準化的標準，對業(yè)委會(huì )成員做出一些界定。很多業(yè)委會(huì )成員還是僅憑借熱情在做事，但到了一定的地步就要規范。
【嘗試】
試才能發(fā)現問(wèn)題
王則楚表示，這還是個(gè)試點(diǎn)，行還是不行，很難說(shuō)。
在芳村花園業(yè)委會(huì )內部，這件事情也有爭議。有業(yè)主覺(jué)得煩。能搞就搞，不搞就算了。
畢竟，要把自己的物業(yè)管理權利交給業(yè)委會(huì )，業(yè)委會(huì )又作為一個(gè)法人，一旦維權理念與管理不一致，就是很啰嗦的事情。
哪些利益是幾千戶(hù)業(yè)主的共同利益？這個(gè)共同的認識并不容易形成。生活安定，物業(yè)好，大家就愿意來(lái)。芳村花園在這么偏遠的地方賣(mài)到這么好的價(jià)錢(qián)，就是這個(gè)原因。
王則楚覺(jué)得，試點(diǎn)，重要的是后面實(shí)踐的結果，不能一開(kāi)始就反對。
參與設計《試點(diǎn)方案》的廣州市有關(guān)部門(mén)表示，方案是集思廣益產(chǎn)生的。芳村花園準備試點(diǎn)，到底能不能搞，還是要業(yè)主同意。此外，還有法律問(wèn)題。他們還要去民政部門(mén)登記。民政部門(mén)是否同意？還沒(méi)有定論。
芳村花園嘗試著(zhù)做一些實(shí)驗來(lái)解決一些問(wèn)題。王則楚說(shuō)，試點(diǎn)當然有一定風(fēng)險，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。但可以發(fā)現問(wèn)題。
最后，芳村花園業(yè)主委員會(huì )還是達成了一致的意見(jiàn)。手續先辦，試試看能不能登記？最后怎么樣，都要慢慢來(lái)。
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按照《社會(huì )團體登記管理條例》規定，成立社會(huì )團體，應當具有下列條件：(一)有50個(gè)以上的個(gè)人會(huì )員或者30個(gè)以上的單位會(huì )員；個(gè)人會(huì )員、單位會(huì )員混合組成的，會(huì )員總數不得少于50個(gè)；(二)有規范的名稱(chēng)和相應的組織機構；(三)有固定的住所；(四)有與其業(yè)務(wù)活動(dòng)相適應的專(zhuān)職工作人員；(五)有合法的資產(chǎn)和經(jīng)費來(lái)源，全國性的社會(huì )團體有10萬(wàn)元以上活動(dòng)資金，地方性的社會(huì )團體和跨行政區域的社會(huì )團體有3萬(wàn)元以上活動(dòng)資金；(六)有獨立承擔民事責任的能力。(陳實(shí) 彭美 王凌 辛靈)
