時(shí)下，在諸多的商品房買(mǎi)賣(mài)交易中，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司依照各種規定收取業(yè)主的各種費用，甚至有的開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司違反規定收取費用。但由于合法費用的收取缺乏法律說(shuō)明，違法收費缺少法律監督，多數業(yè)主事先并不知曉資金的收取以及使用情況。一旦業(yè)主入住安排停當，物業(yè)管理、資金使用糾紛便逐漸顯現，并由此引出諸多訴訟，本案就是一例。
數年來(lái)，收費合法、資金使用公開(kāi)、賬目公開(kāi)，成為所有業(yè)主依法提出但又難以實(shí)現的要求，也是困擾房產(chǎn)交易市場(chǎng)的一大頑疾。但愿開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理部門(mén)能從該案中汲取教訓，業(yè)主也能從中獲得啟迪。
業(yè)主購買(mǎi)商品房時(shí)，要向開(kāi)發(fā)商繳納總房款2%的房屋維修基金。按照法律規定，這筆資金屬于業(yè)主所有，但歸誰(shuí)管理、如何使用，大多數業(yè)主并不知情。
2007年2月15日，南陽(yáng)中院終審審結我國首例房屋維修基金糾紛案。
2007年4月3日，因開(kāi)發(fā)商未履行生效判決，業(yè)主委員會(huì )向法院申請執行。
日前，經(jīng)過(guò)法院執行，開(kāi)發(fā)商將小區274戶(hù)中的178戶(hù)、60多萬(wàn)元房屋維修基金分戶(hù)明細賬交到法院，并表示一星期內將其余的分戶(hù)明細賬提交法院，至此該案基本執行完結。
成立業(yè)委會(huì )討要維修基金
河南省南陽(yáng)市朝山小區是南陽(yáng)市廣廈實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)廣廈公司)開(kāi)發(fā)建設的商品房住宅區，建筑面積近5萬(wàn)平方米，2004年10月交付使用，房屋交付時(shí)，該小區274戶(hù)業(yè)主大部分已經(jīng)入住。
按照相關(guān)規定，業(yè)主購買(mǎi)廣廈公司房屋時(shí)，每戶(hù)業(yè)主要向開(kāi)發(fā)商繳納總購房款2%的房屋維修基金，這筆房屋維修基金加在一起大約有100多萬(wàn)元，在入住之初，該小區的物業(yè)以及房屋維修基金一直由廣廈公司管理。
業(yè)主們入住后，廣廈公司在小區的所作所為逐漸令業(yè)主不滿(mǎn)：廣廈公司在小區原規劃娛樂(lè )休閑用地蓋房，經(jīng)業(yè)主向規劃部門(mén)舉報，違章建筑停止施工；小區連續發(fā)生盜竊案、衛生狀況差、人員出入混亂，有的業(yè)主還發(fā)現自己的住房面積縮水……
2006年8月12日，小區業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，決定成立南陽(yáng)市朝山小區業(yè)主委員會(huì )，選舉業(yè)主仝戈人為業(yè)主委員會(huì )主任。
2006年9月4日，小區業(yè)主委員會(huì )在南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局登記備案。
業(yè)主委員會(huì )成立后就業(yè)主關(guān)心的產(chǎn)權、環(huán)境以及房屋維修基金等問(wèn)題向廣廈公司質(zhì)詢(xún)。業(yè)主委員會(huì )認為，廣廈公司在小區開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完畢后，小區的所有權已經(jīng)轉移，業(yè)主有權知道小區每位業(yè)主的房產(chǎn)面積，房屋維修基金數額，共同分攤面積以及公用部位、公用設施、管線(xiàn)分布的各種情況。
2006年9月11日，業(yè)主委員會(huì )向廣廈公司發(fā)出函件要求其“接到函件7日內將房屋維修基金及產(chǎn)生的利息匯入指定賬戶(hù)”，但廣廈公司不予理睬。
業(yè)主委員會(huì )一審勝訴
2006年10月16日，業(yè)主委員會(huì )一紙訴狀將廣廈公司告到了南陽(yáng)市宛城區法院，要求其將小區41間門(mén)面房和274位住戶(hù)2%的房屋維修基金及利息返還業(yè)主委員會(huì )。
廣廈公司辯稱(chēng)，依照建設部《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》，房屋維修基金應歸全體業(yè)主所有，但基金應按法定程序歸還，現業(yè)主委員會(huì )未按規定具備相關(guān)管理資格，在業(yè)主委員會(huì )具備相關(guān)管理資格，履行完法定程序后公司方可移交。而且，法律沒(méi)有規定房屋維修基金直接由業(yè)主委員會(huì )管理，如果業(yè)主委員會(huì )要管理，也應經(jīng)房管局批準。
法院審理認為，小區業(yè)主委員會(huì )于2006年8月12日成立，2006年9月4日在南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局登記備案，南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局蓋章同意，業(yè)主委員會(huì )的成立符合法定程序。
我國《物業(yè)管理條例》第54條第二款規定“專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有”，被告也承認小區業(yè)主均按法律法規向其交納了所交房款2%的維修基金，并且認可該基金現在廣廈公司銀行專(zhuān)戶(hù)中代管的事實(shí)。
南陽(yáng)市政府《關(guān)于印發(fā)南陽(yáng)市住宅共用部位共用設施設備專(zhuān)項維修資金管理辦法的通知》第11條規定：“維修資金歸全體業(yè)主共同所有。業(yè)主委員會(huì )成立前，維修資金由市、縣房地產(chǎn)主管部門(mén)代管，分戶(hù)核算；業(yè)主委員會(huì )成立后，由業(yè)主委員會(huì )管理，經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定，可委托房地產(chǎn)主管部門(mén)代管�！钡�27條規定：“維修資金未委托房地產(chǎn)主管部門(mén)的，由業(yè)主委員會(huì )根據本辦法制定本物業(yè)管理區域維修資金的管理制度，經(jīng)業(yè)主大會(huì )討論通過(guò)后執行，并報房地產(chǎn)主管部門(mén)備案�！�
根據上述法規規定，業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主選舉依法成立，該組織是代表業(yè)主利益權屬的團體，其表示愿意管理小區的維修基金，故現基金的代管單位廣廈公司理應移交全部基金給業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )獲得基金后應按照法律規定制定維修基金的管理制度，并報房地產(chǎn)主管部門(mén)備案。
《物業(yè)管理條例》未規定是先取得基金再制定管理制度到房產(chǎn)部門(mén)備案，還是先制定基金管理制度再獲取維修基金。而《河南省物業(yè)管理條例》第39條規定“……維修基金屬全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會(huì )成立之前，由房地產(chǎn)管理部門(mén)代管專(zhuān)戶(hù)儲存，業(yè)主委員會(huì )成立之后，移交業(yè)主委員會(huì )管理�！惫释徶�，廣廈公司稱(chēng)小區業(yè)主委員會(huì )應先制定基金管理制度，到房管部門(mén)備案后再移交維修基金的說(shuō)法理由不充足，不予采納。廣廈公司應限期將南陽(yáng)市朝山小區41間門(mén)面房及274戶(hù)業(yè)主總房款2%的維修基金及利息、維修基金明細賬目移交給該小區業(yè)主委員會(huì )。
就在案件一審期間的2006年12月20日，小區7家丟失摩托車(chē)、自行車(chē)和遭入室盜竊的業(yè)主寫(xiě)了起訴狀，委托業(yè)主委員會(huì )將廣廈公司告上法庭，要求賠償損失68000元。
2006年12月26日，廣廈公司的十幾名工作人員與百余名業(yè)主因物業(yè)管理糾紛發(fā)生沖突。廣廈公司認為，發(fā)生沖突中，小區的相關(guān)資料被搞得亂七八糟，有的已不知下落。
雙方?jīng)_突之后，廣廈公司無(wú)法在小區進(jìn)行物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì )又聘請了新的物業(yè)管理公司。筆者日前采訪(fǎng)時(shí)，業(yè)主們對已經(jīng)服務(wù)了6個(gè)多月的新物業(yè)公司表示滿(mǎn)意。
2007年1月4日，一審法院判決：被告廣廈公司于本判決生效后七日內將小區41間門(mén)面房及274戶(hù)業(yè)主總房款2%的維修基金及利息、維修基金明細表交付南陽(yáng)市朝山小區業(yè)主委員會(huì )管理。
終審維持一審判決
2007年1月5日，廣廈公司接到宛城區法院的一審判決后表示不服，向南陽(yáng)市中級法院提起上訴。
南陽(yáng)中院審理認為：被上訴人小區業(yè)主委員會(huì )成立后，在南陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局登記備案，亦經(jīng)南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局蓋章同意，故小區業(yè)主委員會(huì )的成立符合法定程序。上訴人廣廈公司此時(shí)應將代管的專(zhuān)項維修基金及產(chǎn)生的利息交付于小區業(yè)主委員會(huì )管理，廣廈公司遲遲不予交付并無(wú)法律依據。上訴人廣廈公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審認定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序無(wú)違法之處。
2007年2月15日，南陽(yáng)中院判決駁回上訴，維持原判。
二審判決生效后，廣廈公司并未履行二審判決。2007年4月3日，業(yè)主委員會(huì )向宛城區人民法院申請強制執行。
法院執行人員來(lái)到廣廈公司要求執行，廣廈公司相關(guān)負責人說(shuō)，由于上次雙方發(fā)生沖突，很多票據賬本下落不明，無(wú)法履行法院判決。
日前，經(jīng)過(guò)法院三次執行，廣廈公司最終將小區274戶(hù)業(yè)主中178戶(hù)、60多萬(wàn)元的維修基金分戶(hù)明細賬交到法院，并表示一星期內將其余的分戶(hù)明細賬提交法院，至此該案基本執行完結。
以案說(shuō)法
房屋維修基金如何管理和使用？
針對房屋維修基金的管理和使用，該案一審審判長(cháng)、南陽(yáng)市宛城區法院法官金任重就法律法規的規定作出點(diǎn)評。
今年10月1日實(shí)施的《物權法》第七十九條規定“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布�！�
房屋維修基金全稱(chēng)“住宅共用部位共用設施設備維修基金”，包括房屋公用設施專(zhuān)用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專(zhuān)用基金簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設施及設備的更新、改造項目，不得挪作他用。專(zhuān)用基金實(shí)行“錢(qián)隨房走”的原則，房屋轉讓時(shí)，賬戶(hù)里的余額資金也隨之轉移給房屋新的產(chǎn)權所有人。
房屋維修基金是用于公共部位和物業(yè)公共設施設備保修期滿(mǎn)后的大中修、更新、改造工程。按照建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)辦法)第三條規定，公共部位是指物業(yè)主體承重結構部分(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等；公共設施設備是指物業(yè)管理區域內、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、水箱、電梯、天線(xiàn)、供電線(xiàn)路、公用照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
《辦法》第七條規定：“維修基金應當在銀行專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)款專(zhuān)用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時(shí)，除可以用于購買(mǎi)國債或者用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用�！绷硗�，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十三條的規定，維修基金被非法挪用，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修基金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專(zhuān)項維修基金，情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
公共維修基金由全體業(yè)主繳納，屬全體業(yè)主共同所有。一般情況下由房地產(chǎn)行政主管機關(guān)代管，業(yè)主委員會(huì )成立之后，公共維修基金劃轉到業(yè)委會(huì )，由業(yè)委會(huì )行使管理權利。
今后，房屋維修基金的管理將會(huì )遵循五個(gè)原則，即“統一繳存，專(zhuān)戶(hù)存儲，專(zhuān)款專(zhuān)用，業(yè)主決策，政府監督”。隨著(zhù)政府監督房屋維修基金去向力度的加大，相關(guān)法律、法規制定的完善以及老百姓對于自身應享受福利意識的提高，房屋維修基金所存在的問(wèn)題將會(huì )迎刃而解。(何明軒)
