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　　小區業(yè)委會(huì )任期未滿(mǎn)，前不久突然提前換屆，新業(yè)委會(huì )宣告誕生。然而，業(yè)主們發(fā)現，新老業(yè)委會(huì )竟然同時(shí)持有備案證及圖章。晨報上周推出“業(yè)委會(huì )內幕調查系列報道”后，引發(fā)高度關(guān)注，上百名讀者致電晨報社區專(zhuān)線(xiàn)，反映所在小區業(yè)委會(huì )暗藏的積弊。有讀者反映，個(gè)別小區甚至存在兩個(gè)業(yè)委會(huì )并存的怪現象，還有不少小區的業(yè)委會(huì )則是“過(guò)期”多年仍然不肯“退位”，導致小區許多問(wèn)題遲遲難獲解決。

　　《物權法》賦予的“陽(yáng)光訴訟”權，讓各種深藏的業(yè)委會(huì )內幕浮出水面。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)及業(yè)主的利益在社區內博弈，讓部分小區業(yè)委會(huì )從誕生起就先天不足，由此衍生出重重問(wèn)題：“不作為”導致業(yè)委會(huì )形同虛設，業(yè)主大會(huì )長(cháng)期“冬眠”；“濫用權”謀取個(gè)人私利，甚至違規使用維修基金；而“有心無(wú)力”的業(yè)委會(huì )，最終在自治之路上敗下陣來(lái)。社區問(wèn)題研究專(zhuān)家表示，“問(wèn)題”業(yè)委會(huì )遭遇自治瓶頸，只有建立健全的機制才能為其長(cháng)期運行保駕護航。

　　晨報今天將詳解“問(wèn)題”業(yè)委會(huì )的幾大怪狀，回答讀者反映最為集中的問(wèn)題。同時(shí)，專(zhuān)業(yè)人士將向業(yè)主支招，指導如何維護自己的權益。

　　怪狀業(yè)委會(huì )“火速”成立

　　現狀：陸先生居住的小區業(yè)主大會(huì )籌備已近3年，但直到近期才選出業(yè)委會(huì )。期間，小區內多次發(fā)生張貼“小字報”、發(fā)送匿名信等事件，部分內容直指候選的業(yè)委會(huì )成員，一時(shí)間弄得普通業(yè)主難辨是非。而部分小區業(yè)主則在完全不知情的情況下，業(yè)主大會(huì )火速召開(kāi)，業(yè)委會(huì )成員也被選出。如此“高效”的緣由竟是要去申報優(yōu)秀小區。

　　政策：根據《上海市住宅物業(yè)管理規定》，業(yè)主大會(huì )由一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿(mǎn)兩年的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，成立業(yè)主委員會(huì )。

　　支招：中華全國律師協(xié)會(huì )民委會(huì )委員宋安成律師表示，業(yè)委會(huì )的成立難具有普遍性，但原因很復雜，解決的關(guān)鍵是讓小區的業(yè)主真正關(guān)心小區事務(wù)，保證成立后的業(yè)委會(huì )正常運轉。業(yè)主如果認為業(yè)委會(huì )成立中有問(wèn)題，可以向房地部門(mén)要求查詢(xún)業(yè)委會(huì )成立過(guò)程的資料，核實(shí)選票的真實(shí)性，如認為備案證有問(wèn)題，可以提出行政復議或訴訟，要求撤銷(xiāo)。

　　維修基金使用無(wú)法監督

　　現狀：業(yè)主劉先生發(fā)現業(yè)委會(huì )和物業(yè)的許多舉措保持“高度一致”，業(yè)委會(huì )不監督維修基金的使用，任憑物業(yè)公司漫天開(kāi)價(jià)，而在查賬中他卻發(fā)現，小區道路入住不到一年竟然就翻修，還在保修期內卻已動(dòng)用維修基金的本金。與劉先生一樣，滬上多個(gè)小區業(yè)主都曾發(fā)現，維修基金在不知情的情況下已被批準開(kāi)始使用，而業(yè)主查賬則十分艱難。

　　政策：根據《上海市商品住宅維修基金管理辦法》，業(yè)委會(huì )或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)應當每月與開(kāi)戶(hù)銀行核對維修基金賬目，并將包括維修基金繳納、使用和結存的金額；發(fā)生物業(yè)維修、更新的項目和費用以及按戶(hù)分攤等情況每半年向全體業(yè)主公布一次。

　　支招：若業(yè)主對公布的維修基金賬目情況有異議，可以要求業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)提供有關(guān)的費用清單、發(fā)票原件和按戶(hù)分攤費用清單進(jìn)行核對。同時(shí)，業(yè)主可向區、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)投訴，相關(guān)部門(mén)在受理后應進(jìn)行調查、核實(shí)，并自受理之日起30日內答復投訴人。若業(yè)主對投訴答復有異議，可以向市房地局申請復核。

　　業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)隨意

　　現狀：閔行一小區首屆業(yè)委會(huì )已成立兩年多了，但至今尚未召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì )，事關(guān)全體業(yè)主今后整體利益的《管理規約》和《議事規則》兩個(gè)草案從未在業(yè)主大會(huì )上進(jìn)行詳細的詮釋和溝通。隨后，小區700多名業(yè)主簽名要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì )并重選業(yè)委會(huì )，卻至今仍無(wú)結果。在晨報接到的大量業(yè)主來(lái)電中，小區不按時(shí)或者從未召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的例子屢見(jiàn)不鮮。

　　政策：根據《物業(yè)管理條例》規定，業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

　　支招：業(yè)主一旦發(fā)現業(yè)委會(huì )不依照有關(guān)規定履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的職責，可以向業(yè)主委員會(huì )提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的要求。也可向房地產(chǎn)管理部門(mén)反映，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)責令業(yè)主委員會(huì )限期改正后仍未履行的，房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處可以組織業(yè)主推薦產(chǎn)生召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的籌備組成員，組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。對于拒絕履行有關(guān)職責的業(yè)主委員會(huì )，20%以上業(yè)主可以要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì )罷免和改選業(yè)委會(huì )。

　　換屆時(shí)業(yè)委會(huì )瞬間癱瘓

　　現狀：新老物業(yè)交接時(shí)，小區矛盾集中暴發(fā)，難以承受壓力的業(yè)委會(huì )9人組中，7人同時(shí)辭職，致使業(yè)委會(huì )瞬間癱瘓。隨后，小區開(kāi)始增補業(yè)委會(huì )委員，按照事先敲定的規則，增補過(guò)程中實(shí)行差額選舉，然而，結果卻顯示“特殊”候選人全軍覆沒(méi)，既定的規則被當場(chǎng)“翻盤(pán)”，新任業(yè)委會(huì )在即將成立的最后時(shí)刻功虧一簣。而3年多過(guò)去了，該小區業(yè)委會(huì )始終處于斷層階段。而還有不少小區的業(yè)委會(huì )則是“過(guò)期”多年仍然不肯“退位”。

　　政策：《加強住宅物業(yè)業(yè)主大會(huì )建設的若干規定》規定，改選業(yè)委會(huì )應在其任期屆滿(mǎn)的2個(gè)月前書(shū)面報告區房地部門(mén)，區(縣)房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處應當參照業(yè)主大會(huì )籌備組產(chǎn)生方法組織業(yè)主推薦產(chǎn)生換屆改選小組。

　　支招：小區業(yè)主可以組織起來(lái)，召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì )，在房地產(chǎn)主管部門(mén)的指導下，選舉出新的業(yè)委會(huì )成員，而對于房地局不作為的，可提起行政訴訟或復議。同時(shí)，業(yè)主也能依據《物權法》，對不作為的業(yè)委會(huì )進(jìn)行訴訟，保證其正常運行。

　　剖析

　　不規范還是因為利益作祟

　　業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，保管維修基金、聘請物業(yè)公司、收取停車(chē)費、廣告費等公共收益等，委員們則掌握業(yè)委會(huì )的“財權”。

　　“不規范操作的業(yè)委會(huì )利益來(lái)源較多�！痹�經(jīng)是業(yè)委會(huì )主任的孫先生透露，首先是維修基金轉銀行，這部分巨款可能被改變存款形式，全部被轉入活期，業(yè)委會(huì )就可能從中獲利。部分小區的《業(yè)主公約》中對維修基金的啟用有標注，1—2萬(wàn)元以下可以不經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )表決，“這樣就可以把一個(gè)大的項目拆成若干小項目�！庇形飿I(yè)人士透露，部分業(yè)委會(huì )委員剛一上任，就向物業(yè)提要求：免費停車(chē)、固定回扣等，得到小恩小惠后，對物業(yè)的各種要求就會(huì )“開(kāi)綠燈”。

　　“要解決業(yè)主委員會(huì )的合法性問(wèn)題只能依靠業(yè)主大會(huì )�！鄙鐓^問(wèn)題咨詢(xún)專(zhuān)家劉生敏建議，業(yè)主大會(huì )應建立業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主監事會(huì )、業(yè)主代表大會(huì )、業(yè)主小組以及其他專(zhuān)業(yè)委員會(huì )多層次的組織架構，促進(jìn)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的規范運作。

　　維權

　　發(fā)現貓膩，盡早起訴

　　劉生敏在分析時(shí)指出，業(yè)委會(huì )需要維護的是屬于全體業(yè)主共有的部分財產(chǎn)，而這也是開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司最看重的部分�！伴_(kāi)發(fā)商并不希望小區內成立業(yè)委會(huì )�！睋�業(yè)內人士透露，一般房屋質(zhì)量都有保修期，尤其是外墻和路面等共有部位，開(kāi)發(fā)商為了盡可能節約支出，都會(huì )在此期間“搗漿糊”，一旦拖過(guò)保修年限，所有維修費用都將轉嫁給業(yè)主。作為單個(gè)業(yè)主無(wú)法在公共設備設施問(wèn)題上有所作為，業(yè)委會(huì )成立就可以維護業(yè)主的共有財產(chǎn)。

　　前期物業(yè)和開(kāi)發(fā)商關(guān)系特殊，多了業(yè)委會(huì )的監督，物業(yè)的盈利空間將被大大壓縮，尤其是停車(chē)費，拖的年數越長(cháng)貓膩越多。而新小區設備還在初運行階段，即便缺乏養護也很難在表面上看出問(wèn)題�！暗鹊綐I(yè)主真正意識到問(wèn)題的嚴重性，想要維權時(shí)又往往過(guò)了有效訴訟期�！睘榇藢�(zhuān)家建議，業(yè)主應抓緊在“有效訴訟期”內維權。(周夏瑩 崔建棟 聶琳琳)