經(jīng)歷了一年多關(guān)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)深層問(wèn)題的討論和系統式調控后，樓市似乎又重新回到房?jì)r(jià)之爭的原點(diǎn)。
久抑難顯效？今年年初，一切似乎變化不大。是急風(fēng)暴雨的政策顯效仍有待時(shí)間？還是一些個(gè)別部門(mén)的調控措施本身具有操作性先天不足的毛��？抑或是一些地方的落實(shí)態(tài)度著(zhù)實(shí)有問(wèn)題？我們密切關(guān)注的房地產(chǎn)市場(chǎng)，又在膠著(zhù)狀態(tài)中繼續著(zhù)困局。
然而，在看似平靜的背后，一場(chǎng)更為深入的調控大幕，正在徐徐拉開(kāi)。中央和地方都在暗中加碼，市場(chǎng)各方都在重新角力。
房?jì)r(jià)，這事關(guān)天下蒼生的大話(huà)題，在困局中孕育著(zhù)一次更大的突破，像極了那場(chǎng)會(huì )迎來(lái)最終勝利的登陸。
今年3月19日，國家發(fā)改委、國家統計局聯(lián)合發(fā)布數據顯示，2月全國70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.3%，環(huán)比上漲0.6%。其中，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.9%，且各城市的新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比全部上漲。深圳、北京、廣州位居全國漲幅前三名，分別上漲9.9%、9.7%和9.6%；而上海，這個(gè)去年房?jì)r(jià)微幅下降的少有的調控顯效個(gè)案，也開(kāi)始在2月止跌回升。
另一邊，按照國家統計局對收入的7等分法，目前中等收入者的買(mǎi)房支出負擔比以前有所加重，一些中等收入家庭的月還款超過(guò)了全部家庭收入的50%。隨著(zhù)先后5次加息造成的成本壓力逐漸增加，有專(zhuān)家稱(chēng)“中產(chǎn)階層買(mǎi)房會(huì )越來(lái)越困難”。
與房?jì)r(jià)“空漲”相對立的是，某些城市的商品房銷(xiāo)售量不斷萎縮，而“價(jià)升量減”正是市場(chǎng)瀕臨調整的鮮明預兆�！俺山涣肯陆档脑�，一是有效供給不足，二是市場(chǎng)對高房?jì)r(jià)的承受力已經(jīng)越來(lái)越低�！狈治鋈耸恐赋�。
幾乎在2月房?jì)r(jià)指數公布的同一時(shí)間，一份由建設部立項、上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心和上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會(huì )歷時(shí)4年多完成的《中國城市房地產(chǎn)發(fā)展評價(jià)和預警體系研究》報告的核心內容被媒體公開(kāi)。報告中的價(jià)格指標研究顯示，上海房地產(chǎn)指數的增長(cháng)速度從2003年到達頂點(diǎn)后開(kāi)始放緩，與作為參照系的消費物價(jià)指數相比，上海房?jì)r(jià)上漲幅度正逐步回落，到2006年，上海房?jì)r(jià)指數高出消費物價(jià)指數6.2%，已經(jīng)進(jìn)入“正�！狈秶�。
但是，在另一份“上海商品住房?jì)r(jià)格指數預警表”中，上海住宅的價(jià)格上漲幅度已經(jīng)低于消費品價(jià)格上漲的幅度，2006年的漲幅為“-0.5%”。而商品住宅去化量(銷(xiāo)售＋出租)占供應量(竣工面積＋上年空置面積)89.27%，表明供應無(wú)法被全部消化。
2006年7月，上海市政協(xié)組織的上海房地產(chǎn)發(fā)展形勢分析及對策研究課題組發(fā)布的《促進(jìn)上海房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展的建議》中也指出，上海未來(lái)供大于求的局面將會(huì )至少維持3年，供求比例在1：0.72左右。
相關(guān)專(zhuān)家解釋?zhuān)傮w供應過(guò)量主要源于上海市郊的商品房供給量較大。但這種供大于求，是否會(huì )進(jìn)而導致房?jì)r(jià)區域性下降且局面是否會(huì )波及市中心，業(yè)內爭議較大。一種說(shuō)法是，市中心因土地總量的限制，房?jì)r(jià)仍會(huì )穩步上揚。
但是，市場(chǎng)的威力就在于蝴蝶效應的難以預測，“我們想象不到區域性?xún)r(jià)格波動(dòng)是否會(huì )在影響整體購房心理后，進(jìn)而影響全部樓市�！鄙虾Ｒ患曳康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)副總裁告訴記者。
僅有市場(chǎng)規律調節，“問(wèn)題”樓市并不至于如此難解。更重要的是，中國房地產(chǎn)發(fā)展作為中國經(jīng)濟整體走勢的調節器，在中央政府和地方政府的多重思慮下，情況顯得愈發(fā)錯綜復雜。
“地方政府每年有巨額稅收上繳任務(wù)，如何期待他們能真正‘割肉’出來(lái)做好保障類(lèi)住房建設？”上海某資深房地產(chǎn)專(zhuān)家稱(chēng)。這也不難解釋為什么70-90結構調控政策、廉租房政策等多停滯不前；在利益捆綁的前提下，土地增值稅清算、個(gè)人所得稅征收等抑制樓市投資過(guò)熱的政策也大打折扣。
地方施政穩定房?jì)r(jià)
雖然中央與地方在調控落實(shí)方面的“博弈”情況繼續存在，但縱觀(guān)今年以來(lái)的全國各地樓市，也出現了不同程度的變化，一些主要城市正在實(shí)施相應的措施，目標直指房?jì)r(jià)的穩定運行。
北京：限價(jià)房實(shí)質(zhì)性運轉
在去年“國六條”掀起的新一輪房地產(chǎn)調控風(fēng)暴中，北京的房?jì)r(jià)依然“屹立不倒”，漲幅更是全國居前。而面對中央今年提出的平抑房?jì)r(jià)的要求，北京選擇了先從限價(jià)房著(zhù)手。
從去年5月至今，北京首批限價(jià)房用地終于在“懷胎”10個(gè)月后，于今年3月底正式入市，并將從本月起陸續進(jìn)行招標出讓。第一幅限價(jià)房用地海淀區西三旗項目的均價(jià)為6350元/平方米，較周邊便宜約2000元。
而在北京市國土局等部門(mén)就此召開(kāi)的情況發(fā)布會(huì )上又傳出信息，北京已經(jīng)明確的限價(jià)房用地有10幅，今年則計劃開(kāi)工建設300萬(wàn)平方米的限價(jià)房。并且，限價(jià)房的銷(xiāo)售限價(jià)主要是以地區內同質(zhì)普通商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格下浮10%至15%為標準，同時(shí)考慮土地的開(kāi)發(fā)成本，加上開(kāi)發(fā)企業(yè)8%至10%的利潤來(lái)確定。
市場(chǎng)人士對限價(jià)房在穩定房?jì)r(jià)方面的作用則持觀(guān)望態(tài)度，“雖然有助于完善住房保障體系，但畢竟限價(jià)的操作難度不小，何況現在才剛起步，等限價(jià)房入市還要一年多的時(shí)間，至于在房?jì)r(jià)上的影響，恐怕也只是區域性的作用�！�
上海：樓市從土地源頭抓起
在過(guò)去半年多里，國家統計局統計的上海新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格與上一年同期相比，幾乎一直處于下跌狀態(tài)，其中5次全國領(lǐng)跌，成為全國房?jì)r(jià)下降最為明顯的城市。然而，今年以來(lái)的相關(guān)統計顯示，上海房?jì)r(jià)又出現回調跡象。對于上海房?jì)r(jià)的調控效果，市場(chǎng)各方也是莫衷一是。
從目前來(lái)看，上海的調控力量主要使用在了土地市場(chǎng)。上海市房地局有關(guān)人士透露，一方面是要遵循中央要求，控制規模和調整結構，另一方面是解決土地利用的低效益問(wèn)題。今年上海在土地方面正在做的就是先按國家要求保證基本農田“落地”，同時(shí)還在研究制定建設用地規�？刂乒芾磙k法及土地利用績(jì)效評估體系，并會(huì )對土地使用進(jìn)行從批到建再到產(chǎn)的全面監控，以杜絕閑置問(wèn)題。
廣州：高調出臺7條措施
“中低收入者想買(mǎi)房不要著(zhù)急，我認為房?jì)r(jià)肯定會(huì )降下來(lái)�！睆V州市市長(cháng)張廣寧在今年3月5日參加完十屆全國人大五次會(huì )議廣東代表團全體會(huì )議后，向媒體擲地有聲地表示。
果然是“言出必行”，3月底，在他主持召開(kāi)的廣州市政府常務(wù)會(huì )議上，審議并原則同意了《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應，加強住房管理，穩定住房?jì)r(jià)格若干問(wèn)題的意見(jiàn)》，其中共提出了7條為廣州房?jì)r(jià)降溫的具體措施，被業(yè)內稱(chēng)之為“穗七條”。
細讀“穗七條”，廣州平抑房?jì)r(jià)的著(zhù)眼點(diǎn)還是在調節供需上，如加大經(jīng)營(yíng)性商品住宅用地供應量，從2007年開(kāi)始連續3年確保廣州十區每年供應住宅用地5平方公里以上等。
“如果加大供應的政策能落到實(shí)處，有效緩解供應緊張的局面，對于穩定房?jì)r(jià)應該會(huì )有非常直接的作用�！辈簧購V州的業(yè)內人士都這樣認為。
“廣州將全力以赴把房?jì)r(jià)壓下來(lái)，至少要穩定在合理的水平�！彪m然張廣寧當時(shí)并未說(shuō)明多少房?jì)r(jià)水平才是合理水平，但既已高調表態(tài)，市場(chǎng)各方就都拭目以待。
國家調控暗中加碼
“黨中央的英明決策沒(méi)有錯，是地方在執行和完善過(guò)程中有不足�！鄙虾偷┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉如是說(shuō)。
盡管多方消息證實(shí)，2007年為房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的政策落實(shí)年，不會(huì )集中出現新的調控政策局面，但隨著(zhù)樓市矛盾越調越繁雜，中央的態(tài)度顯然日趨微妙。
大檢查二次啟動(dòng)
今年3月20日，“全國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控部際聯(lián)席會(huì )議檢查組”一行抵達深圳，開(kāi)始為期兩天的房地產(chǎn)調控執行效果檢查。
此后不久，建設部、國土資源部、財政部等八部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治的通知》，要求對在建并已進(jìn)入商品房預售環(huán)節的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行全面清理，對有投訴舉報的項目進(jìn)行重點(diǎn)調查。
一場(chǎng)新的全國樓市大檢查拉開(kāi)帷幕，這也是繼去年9月份后，第二次全國范圍的調控效果大檢查。
半年前，建設部等十部委對北京、天津等11個(gè)省(區、市)進(jìn)行了關(guān)于房地產(chǎn)調控效果的集中檢查。此后，建設部發(fā)布《關(guān)于各地區貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策情況的通報》稱(chēng)，房地產(chǎn)調控在若干領(lǐng)域仍存在不足，主要表現在住房結構仍不盡合理、部分城市房?jì)r(jià)漲幅仍然較快和住房保障體制落實(shí)有待完善等三方面。
近半年過(guò)去了，第二輪全國檢查的主要目標仍定位為地方政府供應結構調整與住房保障體系完善情況，而接受抽查的所謂“重點(diǎn)城市”，仍然鎖定為近來(lái)房?jì)r(jià)上漲速度依然較快的北京、深圳等。由此可見(jiàn)，半年前的樓市問(wèn)題，解決效果并不明顯。
消息人士稱(chēng)，抽查組將與地方政府分管領(lǐng)導、主管部門(mén)負責人及市場(chǎng)人士進(jìn)行溝通，同時(shí)實(shí)地考察雙限商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房等項目，督促地方政府盡快按照上報的住房發(fā)展規劃，啟動(dòng)保障性住房建設。
結構、土地是重點(diǎn)
對于2007年的調控目標，中央各決策部門(mén)紛紛表態(tài)。國土資源部土地利用司司長(cháng)束克欣強調，“今年的調控中，土地仍然是重點(diǎn)，土地緊縮的政策目標不容置疑”。建設部部長(cháng)汪光燾表示，宏觀(guān)調控提出的70-90結構調控政策是一個(gè)長(cháng)期政策。建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(cháng)沈建忠則將調控重點(diǎn)歸納為：調整供應結構，增加有效供給，抑制投資、投機的需求，抑制房地產(chǎn)的價(jià)格過(guò)快上漲，建設住房保障體系和完善市場(chǎng)體系。
“中央提出的調控目標僅是美好的愿望，但是，受地方政府和市場(chǎng)的利益左右，要想真正實(shí)現，難度并不小，也應該防止政出多門(mén)所造成的權力之爭和協(xié)作不足�！狈治鋈耸糠Q(chēng)。
新政箭在弦上
隨著(zhù)調控的深入，一些更具殺傷力的政策已經(jīng)箭在弦上。
盡管各地土地增值稅清算細則辦法還未出臺，部分城市開(kāi)發(fā)商已經(jīng)受政策影響開(kāi)始尋找退市出路，僵持的心理大戰有望被突破。
另外，市場(chǎng)消息稱(chēng)，預售款專(zhuān)戶(hù)管理政策也已經(jīng)開(kāi)始醞釀，開(kāi)發(fā)商現金流最重要的一環(huán)節或被卡住，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度、價(jià)格走勢等都將受到連帶影響。
但是，這些新政一旦執行，到底又會(huì )被地方利益各方化解掉幾成，市場(chǎng)仍不得而知。近日，有消息稱(chēng)一些上海開(kāi)發(fā)商聯(lián)名“上書(shū)”，要求在土地增值稅清算方面有所寬松，這即是“化解行動(dòng)”的代表。盡管大部分參與其中的開(kāi)發(fā)商后來(lái)否認了這一行動(dòng)，但有內部人士稱(chēng)開(kāi)發(fā)商并非沒(méi)有討論過(guò)這方面的事，因為土地增值稅一旦嚴格清算確實(shí)會(huì )對他們帶來(lái)致命打擊。（柯鵬 于兵兵 李和裕）
