開(kāi)發(fā)商收的期房預售款要實(shí)行“資金監管”，不能隨意挪作他用。據了解，央行、銀監會(huì )和建設部正在制定關(guān)于樓盤(pán)預售款專(zhuān)項管理的新監管政策。記者上午獲悉，北京的相關(guān)文件最快一個(gè)月內出臺。
專(zhuān)家上午表示，新政策將能有效地避免“爛尾樓”的誕生。
目前房地產(chǎn)業(yè)有一種常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)發(fā)商在某個(gè)項目上獲得預售回籠資金后，又將其轉出，投入到下一個(gè)新項目，以實(shí)現更快速的發(fā)展和擴張。
期房預售款設立專(zhuān)用賬戶(hù)監管后，開(kāi)發(fā)商就不能挪用預售回籠資金開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)了。
預售款·監管
期房預售款將設專(zhuān)用賬戶(hù)
據《中國經(jīng)營(yíng)報》昨日報道，央行、銀監會(huì )和建設部正在協(xié)調就樓盤(pán)預售款的專(zhuān)項管理聯(lián)合出臺新的監管政策。該政策以設立樓盤(pán)預售款專(zhuān)戶(hù)為核心內容，即在該監管框架下，開(kāi)發(fā)商在不同預售項目間調撥預售資金的行為，很可能被禁止。
目前，三方正在就具體的條文表述和行文進(jìn)行磋商。未來(lái)的這項監管政策將以專(zhuān)戶(hù)管理為技術(shù)基礎，目前初步可以確定的是，這個(gè)專(zhuān)戶(hù)將以樓盤(pán)為單位，逐一設置。
本市管理文件近期推出
雖然建設部的新聞發(fā)言部門(mén)并沒(méi)有證實(shí)該消息，但記者還是從建設部的非官方渠道了解到，建設部目前確實(shí)正在和有關(guān)部委研究建立對于商品房預售款管理的相關(guān)政策，總體的思路是“研究建立有效的預售資金監管機制，防范預售資金被挪作他用”。
記者注意到，在不久前首都之窗的一次訪(fǎng)談中，市建委房屋市場(chǎng)管理處處長(cháng)沈潔透露，本市在預售資金的管理方面將出臺新的措施加強管理。
今天上午，記者又從接近北京市建委的權威知情人士處獲悉，一份關(guān)于監管商品房預售款的文件正由市建委房屋市場(chǎng)管理處加緊制定。此文件正是在建設部的要求下制定的，最快將于一個(gè)月內推出。
雖然本市期房預售款監管文件的具體細則現在還不能完全獲悉，但目前已經(jīng)確定的框架是，開(kāi)發(fā)商要在銀行設立一個(gè)預售款“專(zhuān)用賬戶(hù)”，要劃撥該賬戶(hù)的資金，必須先遞交相關(guān)申請和證明文件。
可以肯定的是，該文件將限制開(kāi)發(fā)商隨意使用期房的預售款。
過(guò)去·現象
預售款“滾動(dòng)”使用
記者了解到，目前在政府對期房預售款沒(méi)有監管的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售期房所獲得的預售回款，通常存入開(kāi)發(fā)企業(yè)在銀行的賬戶(hù)。
對于此賬戶(hù)中的預售回籠資金，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行調配，這個(gè)過(guò)程不受監管，只需在商業(yè)銀行進(jìn)行日常的劃賬操作，并保留相應備案記錄即可。
一位供職于某香港大型地產(chǎn)代理公司北京分公司的高管告訴記者，目前我國房地產(chǎn)業(yè)一種常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)模式是，開(kāi)發(fā)商在某個(gè)項目上獲得預售回籠資金后，馬上又將其轉到下一個(gè)項目，買(mǎi)地開(kāi)發(fā)，以實(shí)現更加快速的發(fā)展和擴張。
此種模式的風(fēng)險在于，如果后續項目不能及時(shí)回流資金，前面這個(gè)項目就有可能遭遇資金困難。
過(guò)去·案例
“本岸”預售款疑被挪作他用
此前被京城媒體大量曝光的“本岸”項目糾紛中，開(kāi)發(fā)商屢屢延期交房將近3年，險成“爛尾樓”。對于事件原因，其業(yè)主認為就是源于開(kāi)發(fā)商挪用了該項目的預售資金。
該項目的開(kāi)發(fā)商本來(lái)承諾在2004年底交房，但事后卻兩次延期交房。2006年12月，開(kāi)發(fā)商承諾第三次交房，業(yè)主收房時(shí)，卻遭遇開(kāi)發(fā)商“人去樓空”的情況。
由于該小區銷(xiāo)售狀況良好，其房?jì)r(jià)也在銷(xiāo)售過(guò)程中漲了近2000元/平方米，開(kāi)發(fā)商回款情況良好，因此，業(yè)主們認為，造成項目屢次延期的原因，正是開(kāi)發(fā)商將原本應該用于小區建設的資金挪到別處進(jìn)行了投資。
雖然該小區目前經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)解決已再次復工，但這種開(kāi)發(fā)商挪用預售款的行為，還是給業(yè)主造成了巨大的經(jīng)濟損失。
未來(lái)·參考
只能提當期開(kāi)發(fā)資金
據透露，廣州和深圳實(shí)際上已進(jìn)行過(guò)期房預售款監管方式的試點(diǎn)。
在廣州執行的監管政策中，“預售款專(zhuān)戶(hù)”將設在商業(yè)銀行，其原則為：在哪個(gè)商業(yè)銀行申領(lǐng)了開(kāi)發(fā)貸款，專(zhuān)戶(hù)就設在哪個(gè)商業(yè)銀行。此后，開(kāi)發(fā)商只能從專(zhuān)戶(hù)中提取用于當期項目建設的資金。
同時(shí)，開(kāi)發(fā)商每一次支取資金，很可能要由開(kāi)戶(hù)商業(yè)銀行進(jìn)行審批。此間，商業(yè)銀行必須保留開(kāi)發(fā)商送審的相關(guān)材料，由當地銀監局進(jìn)行定期檢查，銀監會(huì )也將不定期地對地方相關(guān)情況進(jìn)行抽查。
不同樓盤(pán)間調動(dòng)受禁
深圳擬定的地方監管方案中，在不同預售樓盤(pán)之間調度預售資金的行為也被禁止。
這意味著(zhù)，每個(gè)預售項目都必須進(jìn)行封閉資金運作，即使是一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的項目，也不能將A樓盤(pán)的預售資金，調動(dòng)至B樓盤(pán)支付建設費用，更不用說(shuō)其他用途了。不過(guò)，上述方案雖已制定完成，但尚未開(kāi)始執行。
未來(lái)·影響
新規能避免“爛尾”
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任董藩上午告訴記者，其實(shí)在兩年前央行曾建議取消預售制度，商品房全部改為現房銷(xiāo)售，但最終不了了之。而對預售款進(jìn)行監管，既不會(huì )一棒子打死預售制，又能彌補制度中的缺陷。
首先，新規可以有效防控銀行的金融風(fēng)險。因為目前地產(chǎn)商將預售款挪用的情況屢見(jiàn)不鮮，但銀行并不會(huì )因此拒絕向開(kāi)發(fā)商發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。這樣就出現了潛在風(fēng)險：一旦資金鏈斷裂，項目“爛尾”，銀行將無(wú)法收回貸款。
“當然，更重要的意義還是消費者可以買(mǎi)到更加放心的房子�！倍硎�，新規將杜絕開(kāi)發(fā)商隨意挪用預售資金，這和其他的項目審批政策配合，就能更好地保障了購買(mǎi)期房的消費者的權益。（張焱）
