廣州的資金監管政策已經(jīng)實(shí)行了多年，北京在建設部、銀監會(huì )和北京市建委的推動(dòng)下，已經(jīng)著(zhù)手考慮實(shí)施。據了解，資金監管制度繼廣州之后，已經(jīng)在全國很多一線(xiàn)和二線(xiàn)城市開(kāi)展，有一個(gè)通俗的說(shuō)法“全國學(xué)廣州”，在北京即將推行該政策前，不少業(yè)內人士和購房人都對此表示出了極大的關(guān)注，其中最核心的問(wèn)題在于，如何避免過(guò)度行政化色彩的管理影響正常的開(kāi)發(fā)流程，制約合理的開(kāi)發(fā)與供應量，進(jìn)而影響到供求關(guān)系和房?jì)r(jià)。在市場(chǎng)經(jīng)濟講求安全與效率并重的趨勢下，適度“管”與“放”才能帶來(lái)最佳的效果與最低的成本。
北京資金監管細節將會(huì )與廣州相似
不久前，北京通州一個(gè)叫“本岸”的住宅項目由于開(kāi)發(fā)商的后續資金不濟而停止，此外，兩廣路上的東華金座也因為后續資金不到位而停工多年。雖然北京因開(kāi)發(fā)資金不足出現的爛尾項目數量并不多，但仍舊有項目因開(kāi)發(fā)資金不足而出現暫時(shí)停工的局面。
事實(shí)上，雖然工程因資金問(wèn)題無(wú)法如期進(jìn)行，但是實(shí)際上開(kāi)發(fā)商已經(jīng)收取了購房人的房款，只是這筆費用沒(méi)有被用在購房者所等待入住的項目之中，這是爛尾樓出現的重要原因之一，尤其是住宅開(kāi)發(fā)。為了避免這種狀況的出現，此前很多城市已經(jīng)出臺了資金監管的政策，目前一般談?wù)摫容^多的是廣州，根據記者的調查，有類(lèi)似政策的城市和地區還包括：深圳、上海、重慶、山東、貴州等，但這些地區在制定本行政區域內的政策時(shí)，都參考了廣州等先行城市的狀況。
在之前的一次公開(kāi)訪(fǎng)談中，北京建委房屋市場(chǎng)管理處處長(cháng)沈潔透露，為了防止金融風(fēng)險，針對爛尾樓等問(wèn)題，北京市建委將在預售資金的管理方面出臺新的措施。根據知情人士介紹，相關(guān)部門(mén)在研究北京的資金監管模式時(shí)，前往廣州、深圳等城市進(jìn)行了考察�！帮@然，‘廣州模式’實(shí)行了多年，有一定的成熟經(jīng)驗，‘北京模式’其中相當多的執行細節可能會(huì )與廣州模式相似�！痹撊耸窟@樣表示。
預計實(shí)際影響有限
“我們早已經(jīng)過(guò)了依賴(lài)預售款運作的階段，目前正在積極運作上市計劃�！蓖ㄖ菀晃婚_(kāi)發(fā)公司的項目負責人表示，資金監管對他們影響有限，而這位曾經(jīng)在廣州開(kāi)發(fā)過(guò)地產(chǎn)的人士表示，預計大型開(kāi)發(fā)商不會(huì )受到大的影響。他指出，北京盡管沒(méi)有施行資金監管，但很多企業(yè)已經(jīng)適應了銀行信貸緊縮，封頂后預售等政策的考驗，即使真實(shí)行資金監管，受到的影響也有限。
一位在南城開(kāi)發(fā)小型項目的開(kāi)發(fā)商認為，對于他們而言，這比封頂預售所面臨的壓力要大一些，但他們公司的項目也不多，加上目前土地比較緊張，今后挪用開(kāi)發(fā)其他項目的必要性和可能性都不大，不會(huì )因此而受到多大資金壓力�！耙恍┕具�可以通過(guò)工程墊款來(lái)緩解開(kāi)發(fā)壓力，資金監管后，施工方知道了這個(gè)政策，也會(huì )減少擔心，更愿意墊款�！痹撻_(kāi)發(fā)商這樣認為。
從2005年起，北京市建委、市發(fā)改委、市規委、市國土資源局等四部門(mén)聯(lián)合對“半拉子”工程進(jìn)行了調查，并提出爛尾樓啟動(dòng)的建議和政策。據相關(guān)資料顯示，截至2006年，北京共查出20余個(gè)“半拉子”工程，一位業(yè)內人士指出，其中的住宅是少部分，以公建居多，2007年北京出現的幾個(gè)比較受關(guān)注的“半拉子”工程，如東華金座、本岸等，已經(jīng)有了轉機。據北京有關(guān)部門(mén)此前透露的信息，2008年北京城八區內的爛尾樓可以全面清理掉。在這樣的背景下，北京未來(lái)出臺的資金監管政策預計影響面也不會(huì )寬。
多重負面效應須慎重思考
在廣州實(shí)行了多年資金監管措施后，不少開(kāi)發(fā)商提出了一個(gè)來(lái)自執行層面的問(wèn)題：資金監管增加了他們的成本：一方面手續多了一些，另一方面，經(jīng)濟成本也相應增加了，“據說(shuō)一個(gè)項目要交納的資金管理手續費用上百萬(wàn)�！北本┑拈_(kāi)發(fā)商王先生特地打聽(tīng)了廣州的消息，他認為在目前供不應求的賣(mài)方主導下，這些成本很可能會(huì )轉嫁給買(mǎi)家。
而對于增加的手續辦理時(shí)間成本，和一部分企業(yè)因為資金審批問(wèn)題而帶來(lái)工期延長(cháng)等，業(yè)內認為會(huì )影響整體的市場(chǎng)供給，因此可能進(jìn)而影響到房?jì)r(jià)。
資金監管的一個(gè)核心環(huán)節是，根據上一期工程進(jìn)展的速度和質(zhì)量，確定下一期放款的數量與時(shí)間，廣州市專(zhuān)門(mén)成立了政府管理機構來(lái)進(jìn)行工程的審核，一位曾研究過(guò)重慶市場(chǎng)資金監管模式的律師賴(lài)先生指出，政府人士在確定工程進(jìn)度與質(zhì)量方面，缺乏專(zhuān)業(yè)知識，容易帶來(lái)把關(guān)的技術(shù)障礙等問(wèn)題。
業(yè)內觀(guān)察
適度市場(chǎng)化監管是重要方向
就目前各個(gè)城市出臺的資金監管政策，法律界和開(kāi)發(fā)商關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)在于誰(shuí)是監管主體：市場(chǎng)化機構，還是官方機構。業(yè)內比較期盼的是市場(chǎng)化的監管主體。
保持經(jīng)濟發(fā)展的市場(chǎng)化方向，市場(chǎng)能夠解決的問(wèn)題盡量交由市場(chǎng)解決，是目前中國經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，很多人擔心在新的一輪調控與監管中，監管力度的加強會(huì )出現行政色彩過(guò)濃的現象，帶來(lái)政策的實(shí)際效率不高，行政主管意志干擾了市場(chǎng)的自由選擇。
有一個(gè)法律界人士認為：假設在監管中出現了資金問(wèn)題，而批準放款的監管主體是政府的一個(gè)行政部門(mén)，那么，出現問(wèn)題的資金是否應該由政府來(lái)賠償，而目前購房人爭取國家賠償的難度是比較大的。
他提出了一種很容易解決這個(gè)問(wèn)題的辦法：由專(zhuān)業(yè)的工程監理機構、擔保機構和銀行共同監管，承擔連帶責任，如果出現問(wèn)題，由這些機構共同賠償，而如果這些機構沒(méi)有能力賠償，可以事先投保，之后由保險機構代為依法賠償，這樣的工作難度就降低了，也夠“市場(chǎng)化”，政府主要起政策制定、監管主體的篩選、監督、協(xié)調和制定格式合同等作用。(張家齊)
