策劃人語(yǔ)
讀者是最可愛(ài)的人。
上一期的《上海證券報·地產(chǎn)投資》“2007樓市半程總結報告”獲得了出人意料的大量反饋，不少讀者來(lái)函、來(lái)電，暢談自己對于樓市調控的“諸葛妙計”，也催促我們再進(jìn)行一次下半年樓市前景的預測。
我們確有這個(gè)準備。房?jì)r(jià)的走勢會(huì )否依舊高位向上，土地供應能否保持充足，調控政策還會(huì )有哪些新招，住宅結構能否以小戶(hù)型為主……這都是房地產(chǎn)業(yè)內外，乃至街頭巷尾普遍關(guān)心的話(huà)題，也是媒體應當觸及、分析的報道領(lǐng)域。
誠然，預測未來(lái)并不是討巧的事情，特別是在政策和市場(chǎng)角力的中國樓市里，不可測的因素永遠存在。這一期的“2007樓市半程預測報告”愿意理性分析、謹慎預判，也愿意一如既往接受所有關(guān)心者的誠摯指導。
房?jì)r(jià)：上漲共識下的回落契機
不知什么時(shí)候起，預測房?jì)r(jià)好像變成了“多此一舉”的事情。曾經(jīng)激烈的多空之辯漸漸悄無(wú)聲息，生活里大量所謂“空軍”已經(jīng)開(kāi)始四處看房，準備“落地”入市。房?jì)r(jià)還將上漲也幾乎成了“全民共識”，而這種共識背后不乏中低收入家庭面對“調控變空調”的無(wú)奈。但是，依了“物極必反”這句話(huà)，開(kāi)發(fā)商在高呼“形勢一片大好”之時(shí)，也在擔心下半年更嚴厲的宏觀(guān)調控政策的到來(lái)。
今年初，建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(cháng)沈建忠稱(chēng)“房?jì)r(jià)回落基礎還不穩固”，并稱(chēng)2007年將是調控政策落實(shí)年，要解決執行率的問(wèn)題，注重長(cháng)效機制的建設，從制度機制上保證健康的發(fā)展。這一預測從長(cháng)期上給予業(yè)內人士繼續看多樓市的信心，卻也告訴對房?jì)r(jià)下降有著(zhù)過(guò)大期望的市場(chǎng)主體，要理性看待已經(jīng)形成的樓市局面。
時(shí)至年中，中國的房?jì)r(jià)走過(guò)了怎樣一個(gè)向上的拋物線(xiàn)，眾所皆知。北京、深圳等地各月房?jì)r(jià)漲幅多在10%以上，原本出現回調跡象的上海房?jì)r(jià)也止跌回升�！笆芎暧^(guān)調控影響，樓市在過(guò)去幾個(gè)月出現前所未有的火爆局面�！币患掖笮头康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的老總在一次會(huì )議上做出上述發(fā)言。雖然讓人有些啼笑皆非，卻也不經(jīng)意間透露出一個(gè)市場(chǎng)秘而不宣的事實(shí)。
“每一次稅收政策的調整都會(huì )帶來(lái)房?jì)r(jià)的新一輪上漲，而不是下降�！辈簧贅I(yè)內人士持這樣的看法，“在供給有限、需求旺盛的情況下，賣(mài)房人把稅費加到房?jì)r(jià)中是完全合理的做法。而供給問(wèn)題不解決，房?jì)r(jià)還會(huì )一直漲上去�！�
沈建忠把今年的調控方向歸納為“兩個(gè)增加和抑制加兩個(gè)體系建設”。兩個(gè)增加是指增加有效供給、增加商品房，兩個(gè)抑制就是抑制投資、投機性的需求。但他同時(shí)表示，每年新增建設用地將控制在400萬(wàn)畝左右，扣除掉“十一五”期間重大項目等以后，實(shí)際用于城市建設的用地只有100萬(wàn)畝，增加供給與土地緊縮的矛盾如此明顯。
未來(lái)房?jì)r(jià)究竟會(huì )怎么走，從另外一個(gè)重要資源的價(jià)格———地價(jià)上也可看出端倪。日前，上海今年1號公告土地出讓情況揭曉，3個(gè)重點(diǎn)地塊的摘牌價(jià)都不同幅度地高出了起始價(jià)，其中9、10號地塊加價(jià)幅度都超過(guò)了100%，如此大的加價(jià)幅度在歷次公告中并不多見(jiàn)�！暗貎r(jià)的不斷上漲，不僅是土地不斷增值的表現，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續良性發(fā)展的預示�！庇醒芯繖C構稱(chēng)。
以浙江綠城高價(jià)奪得的新江灣城D1地塊為例，樓板價(jià)就達12509元/平方米，幾乎超出先前新江灣城所出讓地塊中樓板最高價(jià)的一倍，而目前新江灣城周邊樓盤(pán)的成交均價(jià)則在13500元/平方米左右，與D1地塊的樓板價(jià)相差不到1000元/平方米。這種 “面粉比面包貴”情況結局如何，市場(chǎng)一目了然。它必將帶來(lái)周邊樓盤(pán)一次更大幅度的提價(jià)。
當然，這種局面也許并不能持續多久�！拔覀円呀�(jīng)開(kāi)始擔憂(yōu)了。國家不會(huì )坐視房?jì)r(jià)這樣漲上去�！鄙虾Ｒ晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀人稱(chēng)。畢竟強征個(gè)稅、土地增值稅，甚至物業(yè)稅的說(shuō)法已經(jīng)不絕于耳，殺手锏一旦祭出，2005年那場(chǎng)開(kāi)發(fā)商眼中的“樓市黑夜”并不是沒(méi)有重演的可能。
結構：會(huì )改變，但不會(huì )完全逆轉
“樓市結構調控效果將在半年后顯現�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院上海機構副總經(jīng)理于丹丹稱(chēng)。作為一直看多上海樓市的一位專(zhuān)家，她對房?jì)r(jià)能否下降堅持保留的態(tài)度，但也坦言小戶(hù)型、中低價(jià)房的大幅度增加供給還是會(huì )給樓市起到一定的降溫作用。
而對于中小戶(hù)型究竟能入市多少，對供求關(guān)系是否帶來(lái)本質(zhì)的變化，專(zhuān)家卻說(shuō)法不一。悲觀(guān)者認為，目前一些城市的小戶(hù)型和低價(jià)格房源的占比在新商品房供應中的比重仍不足30%，“倒掛現象”依舊，所以這一局面的改變并非朝夕間可以完成。
根據中央的政策，包括經(jīng)濟適用房在內的中低價(jià)房土地供給應占新住宅用地的70%以上，90平方米以下小戶(hù)型占每個(gè)城市的新建商品房供應的70%以上。所謂倒掛是指“70-90”比例變成了“30-90”。以上海官方“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的統計為例，5月份上海一手房成交情況是，100平方米以下的“小戶(hù)型”成交面積僅占比25.2%。
不過(guò)必須承認的是，這一數字正在逐漸調整中，上海中低價(jià)房的成交占比提升就很明顯。5月，上海7000元/平方米的一手房成交面積占比已經(jīng)達到41.5%，10000元/平方米以下的一手房成交面積占比則達到63.6%。
而另一方面，專(zhuān)家認為，各地在執行政府關(guān)于樓市結構調控政策時(shí)，均有不同程度的“擦邊對抗”，這種對抗可能還會(huì )持續較長(cháng)一段時(shí)間�！拔覀冊诳疾楹芏鄻潜P(pán)時(shí)都發(fā)現，按政策要求建成的小戶(hù)型住房結構并不合理，甚至不像專(zhuān)業(yè)的建筑設計師的作品，但仔細觀(guān)察就會(huì )發(fā)現，每?jì)商仔?hù)型打通后形成的大戶(hù)型在朝向配比，使用功能分區等各方面都非常合理�！蔽搴蠂H一位建筑專(zhuān)家介紹。
土地：爭奪戰將愈演愈烈
隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商對土地的“增持”需求日益凸顯，2007年下半年的土地市場(chǎng)依然難以平靜�！靶陆瓰吵菢前鍍r(jià)達12500元/平方米”，一夜之間，浙江綠城拿地創(chuàng )新江灣城樓板價(jià)新紀錄的消息傳遍上海灘。去年，華潤置地獲得新江灣城一幅地的樓板價(jià)僅6676元/平方米，而半年后這一價(jià)格卻翻了一倍。高地價(jià)的爭議背后，是企業(yè)對優(yōu)質(zhì)土地資源的渴求。
業(yè)內專(zhuān)家認為，目前土地資源日益稀缺，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)急需增加土地儲備，因此會(huì )出現群雄爭霸于一二級土地市場(chǎng)的局面�！吧鲜泄净蚴侵\求IPO的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都想增加土地儲備�！睒I(yè)內人士表示。
如在上海，萬(wàn)科去年通過(guò)收購拿下浦東三林多幅住宅用地；同樣，外來(lái)的廣州富力地產(chǎn)和重慶龍湖地產(chǎn)，也都在竭力殺入，富力早些時(shí)候公開(kāi)表示將拿出100億元在以上海為中心的長(cháng)三角地區拿地，龍湖也急欲闖進(jìn)全國開(kāi)發(fā)商第一陣營(yíng)，并在這次的新江灣城土地爭奪戰中成為唯一與浙江綠城激戰到最后一刻的企業(yè)；浙江綠城更不用多說(shuō)，自去年香港上市成功以后，就在杭州、溫州、寧波、義烏等地頻繁拿地，而在上海奪地成功后，董事長(cháng)宋衛平也坦言這次拿地的價(jià)格有點(diǎn)高，只是“上海能夠令人滿(mǎn)意的土地已經(jīng)不多，拿就拿了�！�
在各大企業(yè)加大優(yōu)質(zhì)土地儲備的同時(shí)，作為制衡樓市過(guò)熱發(fā)展的有力武器，政府也加緊把好土地“閘門(mén)”。國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》中規定，今年開(kāi)始，土地出讓收支將全額納入地方基金預算管理。土地收入全部繳入地方國庫，支出一律通過(guò)地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線(xiàn)”；在地方國庫中設立專(zhuān)賬，專(zhuān)門(mén)核算土地出讓收入和支出情況。
可以預見(jiàn)，在政府三令五申之下，土地管理的嚴格性將在今年得到加強。同時(shí)，明年將有更多的住宅用地附加上結構調控、限制戶(hù)型的要求，希望土地市場(chǎng)的進(jìn)一步規范能給未來(lái)的商品房市場(chǎng)帶來(lái)穩定的基礎。
政策：“組合拳”以落實(shí)為主
去年，中央針對非健康增長(cháng)的房?jì)r(jià)出臺了一系列的調控政策，包括土地、金融、稅收以及社會(huì )保障體系、產(chǎn)品供應結構等方面的重大調整。一年之后，住房結構調整的概念被普遍認同，保障性住房的土地供應及開(kāi)發(fā)思路也已經(jīng)形成，但政策“組合拳”的成效尚未盡如人意。
在陸續出臺的政策面前，調控的核心目標并未達到———部分地區的房?jì)r(jià)還是邊調控邊飛漲，如北京、廣州、深圳等一些主要城市的房?jì)r(jià)今年以來(lái)一路飆升。有專(zhuān)家表示，如果一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲仍然較快，今年可能將面臨更嚴厲調控。因此，來(lái)自政策層面的“利器”，依然被認為是影響今年房?jì)r(jià)走勢的關(guān)鍵。
去年年底，2006年中央經(jīng)濟工作會(huì )議在京閉幕，會(huì )議明確提出要加強對房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導和有效調控，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(cháng)和房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，2007年則繼續貫徹調控的精神，在此表達得異常清晰�？梢�(jiàn)今年將繼續以宏觀(guān)調控為主旋律，控制房?jì)r(jià)漲幅、調整住房結構。
業(yè)內人士認為，去年國家針對房地產(chǎn)市場(chǎng)各方面的調控政策已出臺得基本到位，今年的主要任務(wù)是落實(shí)既有政策。從政策執行情況可以看出，去年的各項政策有的放矢，方向正確，但有些重要政策缺少地方實(shí)施細則，比如“70-90”的結構調控政策、二手房轉讓相關(guān)稅收政策等等。
另外，不少專(zhuān)家認為，就算供應的大幅增加，仍難以打破商品房供不應求的局面。土地資源的有限性，使得完全依靠增加供應來(lái)抑制房?jì)r(jià)并不現實(shí)，今年的調控重點(diǎn)或許將會(huì )向抑制需求上轉變，如繼續提高首付和預售條件以及征稅等。(柯鵬 于兵兵 海潮)
