8月1日起，2007版二手房示范合同(包括《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》和《深圳市二手房預約買(mǎi)賣(mài)及居間服務(wù)合同》)將啟用，屆時(shí)所有二手房買(mǎi)賣(mài)將通過(guò)網(wǎng)上交易系統簽訂合同。這是記者昨日從深圳市二手房示范合同新聞發(fā)布會(huì )上了解到的。
昨日上午，市國土房產(chǎn)局和市工商局聯(lián)合召開(kāi)深圳市二手房示范合同新聞發(fā)布會(huì )。會(huì )上介紹，8月1日起，二手房買(mǎi)賣(mài)一律通過(guò)“深圳市二手房網(wǎng)上交易系統”簽訂新版合同，原二手房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本同時(shí)停止，其它任何印刷版、手寫(xiě)版合同均不得繼續使用。
據介紹，所有二手房買(mǎi)賣(mài)合同均須通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構打印，目前我市有主管部門(mén)核發(fā)的備案證書(shū)、營(yíng)業(yè)執照及“深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同指定打印點(diǎn)”牌的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構共有50家。記者了解到，買(mǎi)賣(mài)雙方自行成交的，可任選一家指定機構代打合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得無(wú)故拒絕，并且只能按規定收取工本費。
據了解，新版合同分為預約居間合同和買(mǎi)賣(mài)合同兩部分。預約居間合同是我市相關(guān)合同的首個(gè)格式文本，是買(mǎi)賣(mài)合同的前提。記者發(fā)現，預約居間合同相當于現在二手房買(mǎi)賣(mài)雙方和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構簽訂的合同，但其中很多內容與買(mǎi)賣(mài)合同所規定的一致。
有關(guān)部門(mén)與業(yè)內人士認為，新版合同將有助解決舊合同中的“霸王條款”、“合同陷阱”和“陰陽(yáng)合同”等問(wèn)題。
解讀
中介收傭金分為兩部分
與目前使用的合同相比，新版合同在合同名稱(chēng)、資金管理、傭金收取和違約責任等方面的規定都有所創(chuàng )新，對交易各方權利義務(wù)的劃分更為清晰。還對交易價(jià)款的監管、附著(zhù)于二手房的戶(hù)口、學(xué)位問(wèn)題、買(mǎi)賣(mài)雙方應承擔的稅費、居間方(即房地產(chǎn)中介)收取的報酬分兩次收取等問(wèn)題做出了規定。昨天，深圳市國土房產(chǎn)局和市工商局的有關(guān)負責人對新版合同的特點(diǎn)進(jìn)行了解讀。
1.簽合同時(shí)三方應在場(chǎng)
據介紹，新版《居間合同》改變了以往買(mǎi)賣(mài)內容和居間服務(wù)內容混為一體的架構，將合同內容劃分為預約買(mǎi)賣(mài)和居間服務(wù)兩部分。此外，在簽訂合同時(shí)應三方同時(shí)在場(chǎng)。合同中新增的特別提示中還提醒買(mǎi)賣(mài)雙方在交易過(guò)程中和簽約時(shí)特別注意的事項，如提示買(mǎi)方實(shí)地考察房屋，全面了解產(chǎn)權狀況、租賃現狀、學(xué)位、戶(hù)口、按揭手續、傭金支付、居間方資質(zhì)等有關(guān)信息，并提示買(mǎi)賣(mài)雙方要仔細閱讀委托書(shū)內容。
2.明確買(mǎi)賣(mài)雙方應繳稅費
在新版合同中，明確列出了法律規定的買(mǎi)賣(mài)雙方分別應該承擔稅費項目和其它費用，避免了買(mǎi)賣(mài)雙方因不明確被忽悠的情況。鑒于政策變化可能導致新增加稅費，合同中進(jìn)行留空處理，由當事人自行約定新增稅費由誰(shuí)繳納。市工商局合同監督管理辦公室黃人民博士解釋說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)雙方應繳納的稅費是法律規定的義務(wù)，但可以協(xié)商是否為對方代繳稅費。
3.中介費分兩部分收取
新版合同規定，居間方的報酬分為必要費用和傭金(兩者之和為傭金總額)。必要費用在簽訂《居間合同》的同時(shí)，由買(mǎi)賣(mài)雙方分別支付，其數額不超過(guò)居間方可收取傭金總額的20%。待簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》后才收取剩余的傭金。如因買(mǎi)賣(mài)雙方原因違約，居間方收取的必要費用不用退還，但守約方所支出的必要費用由違約方賠償；如因居間方過(guò)錯或違約導致雙方未能簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》，居間方必須向買(mǎi)賣(mài)雙方雙倍返還已經(jīng)收取的必要費用。
4.延期交款或交房須付違約金
新版合同對買(mǎi)賣(mài)雙方和違約行為約定了不同程度的違約責任條款，同時(shí)還增加了定金條款。比如買(mǎi)方逾期付款，賣(mài)方有權要求買(mǎi)方以未付款項為基數，按日萬(wàn)分之四支付違約金，還要繼續履行合同；如果賣(mài)方不按約定期限將房地產(chǎn)交付給買(mǎi)方，就要從約定的交付期限屆滿(mǎn)的第二天起至實(shí)際交付日止，賣(mài)方以該房地產(chǎn)轉讓總價(jià)為基數，按照日萬(wàn)分之四向買(mǎi)方支付違約金，督促賣(mài)方履行義務(wù)。
5.戶(hù)口不遷出算違約
新版《居間合同》第四條對附著(zhù)于二手房的戶(hù)口問(wèn)題進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)約定，規定賣(mài)方應按約定時(shí)間將該房地產(chǎn)之上的戶(hù)口遷出，否則將按轉讓房地產(chǎn)總價(jià)一定的百分比向買(mǎi)方支付違約金。
6.房地產(chǎn)交接有清單
此外，新版《居間合同》中還規定了“交房保證金”條款，對經(jīng)常發(fā)生的買(mǎi)方收房后發(fā)現該房產(chǎn)遺留大量水、電、氣、物管、有線(xiàn)電視等欠繳費用，給買(mǎi)方造成損失。該條款的目的是確保賣(mài)方主動(dòng)結清費用與交付有關(guān)的附屬設施。并新增“房地產(chǎn)交接清單”作為合同附件。
焦點(diǎn)
啟用新合同力絕“陰陽(yáng)臉”
新版合同的制定單位表示，由于《居間合同》的基本條款約定了《買(mǎi)賣(mài)合同》條款，即兩份合同中房產(chǎn)的成交價(jià)是一致的，在一定程度上可以避免“陰陽(yáng)合同”的出現，避免買(mǎi)賣(mài)雙方逃避稅收行為。
房地產(chǎn)從業(yè)人員張先生認為，新版合同啟用后，對買(mǎi)賣(mài)雙方都有保障，可避免很多糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方將不再熱衷于簽訂“陰陽(yáng)合同”。
市國土房產(chǎn)局有關(guān)負責人表示，合同中明確規定不得再使用其他印刷或手寫(xiě)版本的合同，有關(guān)部門(mén)將加大巡查力度，發(fā)現“陰陽(yáng)合同”將嚴肅依法處理。另外，“陰合同”將不受法律保護，如果買(mǎi)方持按原價(jià)過(guò)戶(hù)的《買(mǎi)賣(mài)合同》尋求法律幫助，法院會(huì )按照《買(mǎi)賣(mài)合同》支持買(mǎi)方，賣(mài)方的利益將會(huì )受損。
反應
可讓糾紛少或促房?jì)r(jià)降
昨日，在景田居住的業(yè)主陳先生接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，新版買(mǎi)賣(mài)合同啟用后，將更加有效地保障買(mǎi)房者的權益。之前購買(mǎi)二手房時(shí)簽訂的合同都是由中介公司單方擬定，常會(huì )出現“霸王條款”、“交易陷阱”等，在交易過(guò)程中容易出現糾紛。新版合同出臺，將大大減少類(lèi)似糾紛，即使發(fā)生糾紛也有據可查。
美聯(lián)物業(yè)有關(guān)負責人昨日表示，我市即將啟用的新版二手房合同會(huì )在一定程度上杜絕“陰陽(yáng)合同”的產(chǎn)生，預計未來(lái)兩個(gè)月內市場(chǎng)上二手房成交量將出現萎縮現象，最高可能下滑20%。隨著(zhù)買(mǎi)房者觀(guān)望心理的加重，也可能出現“有價(jià)無(wú)市”的情況。
背景
二手房熱銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)糾紛多
據介紹，目前深圳二手房已逐漸取代一手房成為置業(yè)者的首選。今年1-5月，全市二手房交易面積達513.56萬(wàn)平方米，同比增加25.45%，二手房與新建商品住房交易面積的比例為1.6∶1,二手房需求超過(guò)新房需求。
目前二手房交易中存在中介公司在合同中添加“霸王條款”、設置“合同陷阱”和簽訂“陰陽(yáng)合同”等違法違規操作手段，另外也存在個(gè)別置業(yè)者利用中介公司的激烈競爭，屢屢“跳單”，逃避傭金的行為。深圳市仲裁委員會(huì )統計數據顯示，今年深圳仲裁委員會(huì )受理的二手房糾紛案件有147件，比去年同期增長(cháng)10%，其中賣(mài)方違約的糾紛比例占到9成以上。為妥善解決上述問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)推出了新版合同。 (記者羅秋芳趙軍)
