編者按：2007年6月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%。在國家出手調控兩年之后，中國的房?jì)r(jià)絲毫沒(méi)有放慢上升的速度。正是在這種壓力下，各地開(kāi)始尋找調控房?jì)r(jià)切實(shí)的解決之道。
增加土地供應，上海的樓市調控回到了商業(yè)原點(diǎn)。
“這項政策觸及了房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性問(wèn)題�！苯鸬丶瘓F上海公司總經(jīng)理趙漢忠對記者說(shuō)：“原來(lái)的調控手段，實(shí)際上是反市場(chǎng)的，證明效果是不好的�！�
7月24日，上海市政府新聞發(fā)言人焦揚宣布，上海將擬訂房地產(chǎn)調控三年滾動(dòng)計劃，根據這一計劃，有關(guān)部門(mén)將預測2007年至2009年度的住宅用地需求，并且對于未來(lái)三年新增土地的供應量作出初步規劃，同時(shí)也將根據市場(chǎng)情況作相應的完善，加強對土地供應節奏的調控。在此基礎上，有關(guān)部門(mén)將聯(lián)手整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)。
供應缺口仍然巨大
上海市統計局新聞發(fā)言人蔡旭初說(shuō)：“上海房屋銷(xiāo)售價(jià)格水平比去年同期上漲了0.5%，國家是6%，我們是0.5%。新建的商品住宅價(jià)格上海同比是上漲了0.3%，也是大大低于國家的水平�！�
不過(guò)，這個(gè)漲幅遭到業(yè)界的質(zhì)疑。中星營(yíng)銷(xiāo)機構總經(jīng)理劉承健對記者說(shuō)：“這個(gè)數據難以讓人信服，上海環(huán)線(xiàn)以?xún)确績(jì)r(jià)，起碼上漲兩成，漲得最厲害的區域漲了四成，別墅起碼上漲了四成�！辈贿^(guò)，他也說(shuō)：“可能環(huán)線(xiàn)外、動(dòng)遷房沒(méi)有怎么漲�！�
復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉對記者說(shuō)：“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩大問(wèn)題，一是總量問(wèn)題，一是結構問(wèn)題�！笨偭坎蛔闶鞘袌�(chǎng)供應不足，結構問(wèn)題就是市中心供應不足，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，所以現在的市場(chǎng)就是環(huán)線(xiàn)以?xún)葻�，環(huán)線(xiàn)以外涼。
顯然，這都涉及土地供應問(wèn)題，據資料，目前上海在建商品房只有6000萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)周期為三四年，上海樓市每年市場(chǎng)需求即使按照保守的每年2000萬(wàn)～2500萬(wàn)平方米來(lái)計算，未來(lái)3～4年內，供應也少于需求10%～25%。如果按照每年需求3000萬(wàn)平方米計算，供應缺口則更大。業(yè)界一般認為，保持樓市平穩最好是供應需求之比為1.2∶1。
直面土地供應
正是認識到房?jì)r(jià)上漲的實(shí)質(zhì)性原因，上海市出臺了一套完整的土地市場(chǎng)調控措施。第一條，根據市場(chǎng)情況，增加土地供應。上海市政府宣布，今年下半年初步確定的經(jīng)營(yíng)性項目用地計劃中，住宅用地還將推出約1000公頃，這比去年同期的供應量增加了1倍。第二，進(jìn)一步加大配套商品住房和中低價(jià)、中小套型普通住房項目的土地供應。三是將繼續加大存量土地的清理。
全國房地產(chǎn)商會(huì )聯(lián)盟副秘書(shū)長(cháng)朱詠敏對記者說(shuō)：“樓市調控最簡(jiǎn)單、最低層的辦法是限價(jià)，但一級市場(chǎng)可以限價(jià)，二三級市場(chǎng)、二手房，政府如何限價(jià)？所以上海這次調控思路是對的，承認了供求關(guān)系失衡，走出了第一步。上海這一點(diǎn)，值得其他城市學(xué)習�！�
趙漢忠更是說(shuō)出了很多開(kāi)發(fā)商的心里話(huà)：2005年以來(lái)調控的初衷和目標都是好的，可是結果卻是相反的。從行政上說(shuō)，國八條直接將地方諸侯的烏紗帽和房?jì)r(jià)掛鉤，可是，深圳的房?jì)r(jià)半年漲42%，北京房?jì)r(jià)也是飛漲。其他諸如南京、杭州、上海也一樣照漲不誤。
顯然，政府的調控思路本身有不足。不過(guò)這種情況在今年已經(jīng)開(kāi)始改變，不久前，國土資源部新聞發(fā)布會(huì )上，國土資源部新任部長(cháng)徐紹史，在以一個(gè)普通北京市民的身份，感嘆北京房?jì)r(jià)之高之后，宣布：“國土資源部希望通過(guò)增加土地供應量的方法扭轉局面�！�
也出席發(fā)布會(huì )的 國土資源部土地副總督察甘藏春介紹，根據國務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的要求，今年國土資源系統加大了房地產(chǎn)的土地供應。今年1～5月份統計，住宅用地的土地供應量比去年同期增長(cháng)35.5%，普通商品房的土地供應總量同比增長(cháng)76.3%，經(jīng)濟適用房的土地供應總量比去年增加166%。顯然，這是在中央表態(tài)增加土地供應之后，上海是第一個(gè)出臺增加土地供應，調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的地方政府。
盡管業(yè)界認可政府的調控新思路，但對于調控效果卻都表示謹慎樂(lè )觀(guān)。華偉表示：“目前只是解決總量問(wèn)題，還要解決結構問(wèn)題，也就是增加市區內土地供應不足問(wèn)題，環(huán)線(xiàn)以外本身就不缺供應，如果再增加沒(méi)有意義�！�
此外，越來(lái)越突出的拆遷問(wèn)題也正在抬高土地成本。
某業(yè)內知名人士對記者透露，以中環(huán)以?xún)鹊呐f城改造為例，2001年成本為每戶(hù)15萬(wàn)～20萬(wàn)元，2004年上漲到每戶(hù)20萬(wàn)～30萬(wàn)元，2005年則上漲到40萬(wàn)元，現在則平均到了70萬(wàn)～80萬(wàn)元，而且還有上漲的趨勢。合生創(chuàng )展集團董事局副主席項斌對記者說(shuō)：“現在，內環(huán)以?xún)炔疬w每畝起碼一兩千萬(wàn)元，還不一定拆得動(dòng)。所以，自然導致地價(jià)高，房?jì)r(jià)高�！�
朱詠敏則擔心：“即使現在增加土地供應，也要到兩年以后才能上市，現在的高房?jì)r(jià)怎么降？”
顯然，增加土地供應，政府調控邁出了重要一步，可是，能否完全實(shí)施達到目標，還將有很多問(wèn)題要解決。而穩定上海房?jì)r(jià)，顯然還需要其他措施配套。
發(fā)改委四點(diǎn)思路控房?jì)r(jià)
1.強化各級政府對住房市場(chǎng)調控的責任，綜合運用稅收等經(jīng)濟手段，努力保持市場(chǎng)房?jì)r(jià)的基本穩定。
2.采取措施防止炒房。
3.調整土地供應結構，適當地提高居住用地在土地供應當中的比重，著(zhù)重增加中低價(jià)位、中小套型商品住房的建設用地的供應。
4.嚴格限制低密度、大戶(hù)型的住房建設，確保中小套型普通住房的供應量。加快城鎮住房保障制度的建設，增加廉租房的供應，完善經(jīng)濟適用房的制度，解決好低收入群體的住房困難。(王其明)
