早在上個(gè)世紀90年代,我市率先在全國制定了《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》),為國家物業(yè)管理條例的出臺提供了借鑒。昨天市四屆人大常委會(huì )第十四次會(huì )議通過(guò)了《條例》的修訂案,一部與時(shí)俱進(jìn)的嶄新法規將在我市物業(yè)管理和服務(wù)中發(fā)揮重要作用。
修訂案在國家物業(yè)管理條例出臺后通過(guò),與國家的條例相比,我市的新法規有些什么亮點(diǎn)和特色?記者就此采訪(fǎng)了昨天剛被任命為市人大常委會(huì )內務(wù)司法委副主任的劉曙光。此前他是市人大法制委副主任委員,參與了《條例》的修訂,對法規內容了如指掌。他認為,新法規具有五大亮點(diǎn)。
亮點(diǎn)之1業(yè)主大會(huì )職權擴大
劉曙光說(shuō),與舊條例相比,新法規進(jìn)一步擴大了業(yè)主大會(huì )的職權,為順利召開(kāi)業(yè)主大會(huì )做了制度上的安排,規定簽訂物業(yè)管理合同、專(zhuān)項維修資金的使用、業(yè)主委員會(huì )秘書(shū)的薪酬津貼等重大問(wèn)題都要通過(guò)業(yè)主大會(huì )通過(guò),業(yè)主委員會(huì )只能提出一個(gè)方案,提交業(yè)主大會(huì )批準,無(wú)權作出決定。在大會(huì )作出有關(guān)決定的有效票數方面,《條例》按照物權法的規定,要求實(shí)行雙過(guò)半(即面積過(guò)半和人數過(guò)半)和雙三分之二,可有效地維護了中小業(yè)主的利益。比如第十四條規定,業(yè)主大會(huì )會(huì )議與會(huì )業(yè)主所持有的投票權超過(guò)本物業(yè)管理區域內投票權半數,且與會(huì )業(yè)主人數超過(guò)全體業(yè)主人數半數的,業(yè)主大會(huì )會(huì )議方為有效。第十七條規定,業(yè)主大會(huì )作出決定,應當經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權二分之一以上和與會(huì )業(yè)主人數二分之一以上多數同意。業(yè)主大會(huì )作出本物業(yè)管理區域物業(yè)專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案,改建、重建建筑物及其附屬設施的決定,應當經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權三分之二以上和與會(huì )業(yè)主人數三分之二以上多數同意。這些規定以特區立法權制定,突破了物權法的規定,有利于業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)和會(huì )議就重大事項作出決定。
另外業(yè)主大會(huì )的經(jīng)費有了制度保障。以前這筆經(jīng)費由物業(yè)管理公司開(kāi)支,這并不合適合理!稐l例》規定從物業(yè)管理費中切出一塊資金來(lái)作為大會(huì )經(jīng)費。
亮點(diǎn)之2受譴責的企業(yè)二年內不得參加招投標
《條例》規定,市物業(yè)管理協(xié)會(huì )應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性監管,建立誠信檔案和誠信風(fēng)險預警公告制度。對違反法律、法規規定和行業(yè)規范,侵害業(yè)主合法權益的,應當要求其改正;情節嚴重的,應當給予警告、業(yè)內通報批評或者公開(kāi)譴責等制裁。受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì )公開(kāi)譴責的物業(yè)服務(wù)企業(yè),二年內不得參加物業(yè)服務(wù)招標投標,業(yè)主大會(huì )可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì )公開(kāi)譴責的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員,物業(yè)服務(wù)企業(yè)二年內不得聘用其從事應當由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書(shū)的人員從事的工作。市物業(yè)管理協(xié)會(huì )給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員警告、業(yè)內通報批評和公開(kāi)譴責的,應當報區主管部門(mén)備案;給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員公開(kāi)譴責的,應當向社會(huì )公告。
亮點(diǎn)之3基層政府組織監管物業(yè)管理
按照《條例》規定,物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與政府監管相結合的原則。市政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責物業(yè)管理的監督管理工作,履行相關(guān)工作職責。區主管部門(mén)負責轄區內物業(yè)管理的監督管理工作,并接受市主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導。市、區政府其他有關(guān)部門(mén)應當按照各自職責,依法做好物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處在區主管部門(mén)指導下,負責組織、協(xié)調業(yè)主大會(huì )成立及業(yè)主委員會(huì )的選舉工作,指導、監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的日;顒(dòng)。社區工作站協(xié)助街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以委托社區工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。
亮點(diǎn)之4物業(yè)維修基金統一管理
劉曙光說(shuō),以前,物業(yè)維修專(zhuān)項基金由物業(yè)管理公司管理,不同程度地出現混亂情況。而《條例》改變了這一做法,規定市主管部門(mén)應當在銀行設立物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù),對物業(yè)專(zhuān)項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢(xún)等進(jìn)行統一監督管理。各個(gè)物業(yè)管理區域的物業(yè)專(zhuān)項維修資金應當存入物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。物業(yè)專(zhuān)項維修資金的管理,遵循按幢立賬、專(zhuān)戶(hù)存儲、核算到戶(hù)、專(zhuān)款專(zhuān)用、業(yè)主決策、撥付快速、手續便捷的原則。
亮點(diǎn)之5業(yè)主對公約不服可申請撤銷(xiāo)
《條例》還規定,業(yè)主在入住時(shí),應當簽署臨時(shí)管理規約。管理規約在業(yè)主大會(huì )通過(guò)后生效。業(yè)主認為臨時(shí)管理規約和管理規約的內容違反法律、法規規定或者顯失公平的,可以請求區主管部門(mén)予以撤銷(xiāo);區主管部門(mén)可以撤銷(xiāo)臨時(shí)管理規約、管理規約中違反法律、法規規定和顯失公平內容,也可以決定臨時(shí)管理規約、管理規約中對特定業(yè)主顯失公平的內容對該特定業(yè)主無(wú)效。(方興業(yè))