盡管已近年底，但2007年蔚為壯觀(guān)的“地王”俱樂(lè )部中，注定至少要增加兩位新成員。
11月底，廣東佛山市中心一幅規模超過(guò)60萬(wàn)平方米的舊城改造地塊將名花有主，其掛牌出讓起始價(jià)即高達75億元。幾乎與此同時(shí)，成都市區東部一幅面積約260畝的地塊也將掛牌出讓?zhuān)瑩烙嫵山粌r(jià)可能達到90億元。
這也是11月1日國土資源部《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(即39號令)正式施行后，最先出爐的兩幅“準地王”。曾被寄望有效抑制地王頻出現象的39號令，面臨首次考驗。
港資財團再演主角
據佛山市國土局10月底發(fā)布的出讓公告顯示，即將出讓的“祖廟-東華里”地塊周邊文化古跡眾多，近百年來(lái)都是當地的商業(yè)旺區，市政府一直希望將該地段改造成既保留歷史韻味、又體現商業(yè)時(shí)尚的城市新地標。
今年5月，佛山禪城區委副書(shū)記、區長(cháng)梁維東明確表示，將借鑒國內迄今為止最成功的舊城改造項目上�！靶绿斓亍钡慕�(jīng)驗，最終形成“北有新天地，南有東華里”的局面。
據參與項目策劃的人士透露，因開(kāi)發(fā)上�！靶绿斓亍甭暶o起的瑞安房地產(chǎn)(0272.HK)順理成章地成為政府心儀的候選開(kāi)發(fā)商，雙方“溝通相當順暢”。今年9月前后，在瑞安方面安排下，佛山各級政府機關(guān)及職能部門(mén)已紛紛赴上海參觀(guān)“新天地”。
而出讓公告中對競買(mǎi)人資格的種種限定，如“在國內成功從事過(guò)歷史街區風(fēng)貌保護項目的開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)”、“ 在國內舊城改造開(kāi)發(fā)累計建筑面積在100萬(wàn)平方米以上及具有開(kāi)發(fā)大型綜合多功能社區的成功經(jīng)驗”等等，處處可見(jiàn)為瑞安“度身定做”的痕跡。
記者暫時(shí)未能聯(lián)系到瑞安方面對此發(fā)表評論。
無(wú)獨有偶，成都地產(chǎn)界盛傳，即將出讓的260畝地塊極有可能落入香港最大地產(chǎn)商新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)囊中。該地塊為原攀成鋼廠(chǎng)區搬遷后的“東方正紅”3000畝地的一部分(有關(guān)該地塊搬遷情況詳見(jiàn)本報2007 年5 月 14日報道《成都3000畝地塊分割出讓?zhuān)阂环赜绊懸蛔恰?。記者分別向成都市國土局和新鴻基地產(chǎn)成都公司公關(guān)部求證此說(shuō)，均未獲正面回應。
今年7月20日，香港信和置業(yè)(0083. HK)以41億元(折合每畝1130萬(wàn)元)拍得的成都城東沙河366畝地，與上述地塊僅一路之隔，后者每畝1200萬(wàn)元的出讓底價(jià)，顯然是以沙河地塊作為參考。根據規劃，即將出讓的這幅地上將興建兩棟280米高的大廈，建成后將是成都第一高樓，其建筑密度遠高于沙河地塊，當地業(yè)界相信，實(shí)際成交價(jià)很可能升至90億元(折合每畝約3400余萬(wàn)元)。
如果傳言最終變?yōu)槭聦?shí)，那大約兩個(gè)月前剛剛由香港九龍倉集團(0004.HK)以72億元創(chuàng )下的成都地王紀錄又將被打破。
與39號令相悖？
對接二連三拍出“地王”后，政府如何面對“炒高地價(jià)”的輿論批評，乃至是否受到來(lái)自上級國土部門(mén)的政策壓力，成都市國土局政 策法規處負責人拒絕表態(tài)，只是表示，即將出讓的地塊嚴格按照招拍掛程序操作。
而對于高地價(jià)可能進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)的疑慮，成都市市長(cháng)葛紅林早先接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示，地方政府“將通過(guò)多層次的房屋供應計劃來(lái)解決”。
與此同時(shí)，佛山“準地王”也面臨著(zhù)類(lèi)似的輿論和政策壓力。其出讓公告條款中與國土資源部39號令規定某些不符之處，也格外引人關(guān)注。
該出讓公告中要求，地塊成功拍出后，“簽訂成交確認書(shū)60日內支付首筆土地出讓金，金額為成交地價(jià)款的30%，余款根據地塊拆遷和交付進(jìn)度具體確定”。此外還約定，買(mǎi)家支付首期地價(jià)款后，政府將在一個(gè)月內交付一幅2.4萬(wàn)平方米的土地，1年內必須開(kāi)發(fā)動(dòng)工。
查閱39號令有關(guān)條款，則規定土地受讓人“付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設用地使用權證書(shū)……不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書(shū)�！卑凑諊矣嘘P(guān)規定，沒(méi)有《建設用地使用證》就無(wú)法辦理規劃、報建等手續。
佛山市擬定的《土地使用權出讓合同》同樣規定，只有在買(mǎi)家支付完全部契稅及地價(jià)款后，才能辦理土地使用權登記及申領(lǐng)《中華人民共和國國有土地使用證》等手續。
佛山市禪城區國土局蔡世峰副局長(cháng)不愿對此置評，而負責該地塊對外發(fā)布信息事宜的區宣傳部劉部長(cháng)稍后致電記者，稱(chēng)地塊出讓方式符合政策規定，他們適當時(shí)將就此再作公開(kāi)說(shuō)明，同時(shí)強調該地塊出讓已獲省級主管部門(mén)認可和支持。
廣州業(yè)內資深人士黎文江表示，按照市場(chǎng)上通行的權宜做法，一般是拍得土地后，有關(guān)部門(mén)會(huì )下發(fā)一封《批準用地通知書(shū)》，開(kāi)發(fā)商憑此《通知書(shū)》辦理規劃、開(kāi)工建設等手續。但由于缺了《土地使用證》，無(wú)法從法律意義上證明土地的合法使用權，土地難以再轉讓和抵押，開(kāi)發(fā)商也就無(wú)法借此獲得銀行貸款或從資本市場(chǎng)等渠道融資。
記者從側面了解到，有39號令在，佛山市土地主管部門(mén)不大可能就此改造地塊批出單個(gè)《土地使用證》，而讓開(kāi)發(fā)商完全一次性負擔至少75億元的地價(jià)款，即使是瑞安集團這樣有實(shí)力的港資財團，也不容易吃得消。
佛山市規劃局一位參與此事的人士認為，該地塊涉及大面積拆遷，政府無(wú)法一次性向開(kāi)發(fā)商交付全部土地，采取分批交地、分期付款的方式，是出于實(shí)際考慮。
值得注意的是，在佛山“準地王”的出讓條件中有一條，只要完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，便可依有關(guān)規定轉讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟活動(dòng)。這是否意味著(zhù)政府已為有意引來(lái)的“鳳凰”留下了足夠的回旋余地呢？(龍飛、張明)
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