“像北京、上海這些特大城市不適合把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱來(lái)發(fā)展�！痹�2006-2007年度“中國和諧地產(chǎn)建設高峰論壇”上，建設部辦公廳原主任、現任中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一公開(kāi)表示。
在國家對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀(guān)調控近2年以后、在房地產(chǎn)是否該成為支柱產(chǎn)業(yè)爭論長(cháng)久不息的時(shí)候，朱中一的這一表述再次引起了人們對于房地產(chǎn)業(yè)的思考。
支柱產(chǎn)業(yè)之爭
早在2005年底，上海對于房地產(chǎn)業(yè)是否該寫(xiě)進(jìn)新一輪“十一五”規劃作為支柱產(chǎn)業(yè)也有過(guò)激烈的爭論。一種觀(guān)點(diǎn)是在“十一五”規劃中保留房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位，理由是“十五”期間，房地產(chǎn)業(yè)對于上海GDP的拉動(dòng)作用有目共睹，如果放棄，會(huì )嚴重影響上海經(jīng)濟的下一步發(fā)展。另一種觀(guān)點(diǎn)則認為，房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性應該是“消費品”，其功能是提供居住，不能把拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)過(guò)度依賴(lài)在房地產(chǎn)身上。而且，房地產(chǎn)在“十五”期間已經(jīng)完成了它的歷史使命�，F在房地產(chǎn)對上海經(jīng)濟的負面影響也已經(jīng)出現。
根據上海市統計局的數據，1999年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重在所有行業(yè)中排名第四，對上海GDP增長(cháng)的貢獻率只有5.2%。而金融才是上海的第一支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP增長(cháng)的貢獻率超過(guò)14%。但被寫(xiě)入上海市“十五”支柱產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)由于肩負起了拉動(dòng)上海經(jīng)濟增長(cháng)的重任，其增長(cháng)速度異常耀眼。尤其是隨著(zhù)2000年福利購房政策取消，上海市政府開(kāi)始通過(guò)退稅、申辦戶(hù)口等配套政策來(lái)鼓勵市民購房。從2000年至2004年，上海市房地產(chǎn)價(jià)格、增加值、經(jīng)濟地位均得以飛升。上海市統計局的數據顯示，在這期間，上海市住宅銷(xiāo)售均價(jià)從3326元上漲到6385元，幾近翻番。而按照對GDP增長(cháng)的貢獻率來(lái)看，瑞士信貸第一波士頓亞洲區首席經(jīng)濟分析師陶冬曾表示，如果以其帶動(dòng)系數計算，2004年房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)總共拉動(dòng)上海GDP增長(cháng)了19.5%，堪稱(chēng)名副其實(shí)的上海第一產(chǎn)業(yè)。
泡沫隱憂(yōu)
“房地產(chǎn)業(yè)的泡沫發(fā)展，為社會(huì )帶來(lái)很多的負面因素�！边@是眾多業(yè)內人士對于房地產(chǎn)業(yè)的擔憂(yōu)所在。
在中國社會(huì )科學(xué)院近日發(fā)布的《2007年中國服務(wù)行業(yè)發(fā)展報告》中，報告在論及房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)稱(chēng)：“房地產(chǎn)的行業(yè)利潤遠高于其他行業(yè)，許多各類(lèi)企業(yè)紛紛轉向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一些地區面臨房地產(chǎn)化或產(chǎn)業(yè)空心化傾向。一些城市GDP增長(cháng)主要依靠房地產(chǎn)帶動(dòng)，財政收入主要依靠土地經(jīng)營(yíng)收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量依靠房地產(chǎn)抵押貸款。一旦房地產(chǎn)出現問(wèn)題，隨即影響整個(gè)經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展績(jì)效�！�
這并不是第一次發(fā)現房地產(chǎn)對于金融業(yè)產(chǎn)生的隱患。去年10月底，央行在其發(fā)布的《中國金融穩定報告(2006)》中表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整將分別影響到投資和消費，進(jìn)而對經(jīng)濟增長(cháng)和金融穩定產(chǎn)生負面影響。當前房地產(chǎn)市場(chǎng)前景尚不明朗，如果房?jì)r(jià)出現較大幅度下跌，銀行自身持有的房地產(chǎn)抵押價(jià)值會(huì )降低，沖抵銀行自有資本，銀行資本的下降會(huì )使銀行減少對房地產(chǎn)的信貸投放，推動(dòng)房?jì)r(jià)更大幅度的下降�！�
這兩份報告說(shuō)明的是，房地產(chǎn)業(yè)大規模發(fā)展的背后，已經(jīng)把包括銀行在內的中國經(jīng)濟捆綁在了同一條船上，其負面效應也越來(lái)越被人們關(guān)注。
非常顯著(zhù)的是，房地產(chǎn)金融在中國金融總量中所占的比例越來(lái)越高。2005年底房地產(chǎn)貸款達到3.07萬(wàn)億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，與GDP的比率為16.75%，商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額為1.84萬(wàn)億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%，與GDP的比率為10.0%。中國人民銀行副行長(cháng)吳曉靈為此表示，房地產(chǎn)金融的健康穩定對金融系統的健康穩定至關(guān)重要。房地產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟金融與民眾生活帶來(lái)的巨大影響，尤其是泡沫破滅后的負面影響，令各方不得不提高警惕，密切關(guān)注。
中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容也說(shuō)過(guò)：“內地房地產(chǎn)業(yè)調控之所以困難，就在于內地房地產(chǎn)業(yè)挾持著(zhù)中國經(jīng)濟、挾持著(zhù)各地方經(jīng)濟。一方面，如果內地房地產(chǎn)業(yè)崩盤(pán)，整個(gè)國家經(jīng)濟就可能發(fā)生危機。如上世紀90年代的日本。另一方面，如果內地房地產(chǎn)業(yè)不調整，也可能孕育更大的金融風(fēng)險。因為，目前內地房地產(chǎn)業(yè)基本上把整個(gè)風(fēng)險都歸結在內地銀行體系上，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是個(gè)人消費信貸都是如此。如果讓內地房地產(chǎn)的泡沫任意吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔這種泡沫破滅的只能是內地各銀行�！�
事實(shí)上，不止是對于金融業(yè)的負面影響，房地產(chǎn)業(yè)歷來(lái)受到人們質(zhì)疑的還包括開(kāi)發(fā)商長(cháng)期以來(lái)在中國納稅500強企業(yè)中排名都非�？亢�，引來(lái)諸多不滿(mǎn)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)上是一個(gè)依附型的行業(yè)，是一種被動(dòng)的而非主動(dòng)性的產(chǎn)業(yè)，消耗資源并且不具備技術(shù)創(chuàng )新的能力，這也在很大程度上引起了社會(huì )的爭論。(鄧旭)
