我也希望中國的房地產(chǎn)商像美國的一樣，能夠給消費者提供一套房子只賺500美元的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但這樣的好日子恐怕要等房地產(chǎn)真正市場(chǎng)化以后。想當年倒騰幾十臺彩電就能發(fā)大財，但是今天一臺質(zhì)量更高、屏幕更寬的彩電能賺百把元就已很不錯了。
在一個(gè)不完全的市場(chǎng)里一味指責開(kāi)發(fā)商的暴利和無(wú)良，除了煽動(dòng)情緒與仇恨外，其最大的作用是轉移人們對房地產(chǎn)核心問(wèn)題的挖掘，使不明真相的人對房地產(chǎn)的基本面缺乏認識。轉移矛盾的結果，只能使房地產(chǎn)離健康的軌道越來(lái)越遠。
認識中國的房市之前，竊以為首先應該把握中國房市的三個(gè)基本面。
第一個(gè)基本面，這是一個(gè)壟斷的市場(chǎng)。主要體現為政府對土地供應的壟斷。在此情形下，像潘石屹這樣的房地產(chǎn)巨頭都愁拿不到地、差點(diǎn)轉戰北京以外的省市，何況一些小開(kāi)發(fā)商？很多人詛咒開(kāi)發(fā)商囤積土地和房屋，但古人言只有奇貨才可居，為什么沒(méi)有人囤積彩電？因為供應充足，誰(shuí)囤誰(shuí)倒霉。由于土地不能自由供應，市場(chǎng)規律就無(wú)法起作用。在土地供應奇貨可居的大背景下，政府實(shí)行拍賣(mài)價(jià)出讓土地，結果就是土地價(jià)格越抬越高，像北京廣渠路36號地，還是限價(jià)樓盤(pán)項目，光土地樓面價(jià)就已拍到5600多元。中低收入階層根本無(wú)力問(wèn)津。
第二個(gè)基本面，就是住房作為公共品，對于中低收入階層的住房保障，政府具有不可推卸的責任。但在過(guò)去十幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，很多地方政府在這方面的責任付之闕如。
第三個(gè)基本面，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是城鄉分割的斷裂的市場(chǎng)。根據建設部《2005年村鎮建設統計公報》，2005年中國城鎮和村鎮的市民、農民共有住宅總量為365.29億平方米，考慮到2005年中國村鎮竣工住宅6.88億平方米，城鎮商品房竣工面積為4.8793億平方米，由此推算城鄉住宅總量約為375億平方米，其中農民住宅約有260億平方米，占三分之二以上。而在這些住宅中，約有100億平方米左右處于城鄉結合部，如果進(jìn)行改建和重建，提高容積率(現有農房大多是平房或兩層樓)，則可建造300億平方米以上的新房。但占全國住宅總量三分之二的巨大體量的農房不能入市，既使農村房屋的價(jià)格被嚴重低估，也嚴重地影響了房屋的有效供應。農房入市尚未“開(kāi)禁”，北京農民和鄉鎮、村自行開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權房”已占在售住宅近兩成。據調查，目前在售“小產(chǎn)權”項目的均價(jià)為3344元每平方米，僅為2006年北京市整體銷(xiāo)售均價(jià)8792元的38%，也比同一區域的普通住宅價(jià)格低很多。
明白了中國房市的三個(gè)基本面，我們就知道解決中國房市的正確之道在哪里了。
中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題多多，體現在拆遷、征地等各個(gè)環(huán)節�？傮w而言，開(kāi)發(fā)商是有功的，他們用十多年時(shí)間，迅速改善了中國人的整體居住環(huán)境，有力促進(jìn)了中國的城市化進(jìn)程。僅上世紀90年代，中國房屋開(kāi)發(fā)總量就超過(guò)建國后前40年的總和。今后，我們依然離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商。以北京為例，根據北京市政府承諾，北京正針對不同家庭，建立由廉租房、經(jīng)濟適用房、政策性租賃住房三個(gè)層次構成的住房保障體系。預計“十一五”期末，北京保障性住房建設規模將達到新增住房建設規模的24.8%。也就是說(shuō)，仍有四分之三的住房需要依賴(lài)市場(chǎng)供應，而北京每年三四十萬(wàn)的新移民，更是只能依靠市場(chǎng)提供住房。(蕭劍)
