2005年3月24日，曾因發(fā)起中國證券民事賠償第一案——大慶聯(lián)誼虛假陳述案而名噪一時(shí)的國浩律師集團(上海)事務(wù)所合伙人宣偉華律師，得知其所代理的上海大華清水灣花園小區業(yè)主訴開(kāi)發(fā)商違約一案二審敗訴。
作為代理律師之一的宣偉華在為清水灣小區居民爭取合法權益的同時(shí)，也在維護著(zhù)自己作為一個(gè)普通消費者的權益。因為她本人也居住在滬上這處小有名氣的名宅中。
曾為中小股民討公道，并應對過(guò)很多驚濤駭浪場(chǎng)面的宣偉華，在此次維權中的失敗令她非常無(wú)奈。
宣偉華表示，這可能是目前國內業(yè)主與開(kāi)發(fā)商針對小區會(huì )所這一物業(yè)配套設施法律糾紛的第一例判決，將對今后此類(lèi)案件的審理產(chǎn)生示范效應。令人遺憾的是，在《物權法》還未頒布、相關(guān)法律還未出臺前，業(yè)主維權的失敗將助長(cháng)開(kāi)發(fā)商的不講誠信，并可能導致一些開(kāi)發(fā)商更為所欲為，作為弱勢群體的消費者，其合法權益將更難得到保障。
會(huì )所變成大浴場(chǎng)
當開(kāi)發(fā)商承諾的3700平方米小區會(huì )所變成霓虹閃爍的知名豪華浴場(chǎng)，且這個(gè)高檔休閑場(chǎng)所只認錢(qián)不認業(yè)主，其火爆的生意擾亂著(zhù)小區安靜的環(huán)境，這時(shí)，曾寫(xiě)在廣告上令人眼暈的美麗景象都成了海市蜃樓。
2004年10月，盛先生等大華清水灣小區95位業(yè)主，一紙訴狀將開(kāi)發(fā)商上海華運房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)華運公司)告上法庭，同時(shí)成為被告的還有上海申新(集團)有限公司(下稱(chēng)申新公司)及上海清水灣休閑娛樂(lè )有限公司。
原告稱(chēng)，華運公司在當初與業(yè)主的預售合同及一貫所做的各類(lèi)廣告中，一直宣稱(chēng)有3700平方米會(huì )所，會(huì )所包括韻律操室、棋牌室、室內恒溫游泳池、按摩室等。小區物業(yè)還曾發(fā)文給業(yè)主，要求業(yè)主們簽名同意修建、裝飾會(huì )所。然而，幾個(gè)月后，曾經(jīng)簽名的業(yè)主愕然發(fā)現，想象中的會(huì )所儼然變成了一個(gè)“超五星級豪華大浴場(chǎng)”(即清水灣俱樂(lè )部)。
盡管俱樂(lè )部給部分業(yè)主辦理了“88折”優(yōu)惠卡，令人咋舌的高檔消費仍令絕大多數業(yè)主望而卻步。更令業(yè)主們無(wú)法忍受的是，浴場(chǎng)門(mén)口嚴重堵塞的交通，日日笙歌的聲、光污染以及安全等問(wèn)題。
原告調查發(fā)現，華運公司將原本登記為小區會(huì )所的場(chǎng)地全部轉讓給了申新公司，申新公司又將其轉讓給了徐明國，徐明國隨即投資了清水灣俱樂(lè )部——這家目前上海市最豪華的休閑娛樂(lè )場(chǎng)所。
原告認為，華運公司在其宣傳廣告及預售合同中關(guān)于會(huì )所及具體內容的承諾理應兌現，申新公司與清水灣休閑娛樂(lè )公司作為受讓人及實(shí)際承租人均不應擅自改變房屋用途；三被告嚴重侵害了原告的合法權益。原告要求，三被告按照承諾的具體內容和服務(wù)方式提供小區會(huì )所。
漫漫維權路
2004年11月18日下午，上海市普陀區法院開(kāi)庭審理了這起案件，并于2004年11月26日下達一審判決書(shū)，小區95位業(yè)主敗訴。75位一審原告決定繼續參加二審上訴。
準備上訴期間，作為小區業(yè)主的宣偉華也加入到維權行動(dòng)中，她與幾位同事決定免費為業(yè)主打官司。
宣偉華向《財經(jīng)時(shí)報》介紹，從2004年5月18日“清水灣俱樂(lè )部”開(kāi)業(yè)開(kāi)始，小區業(yè)主就開(kāi)始了漫漫維權路。她最直接的感受是，作為弱勢群體的業(yè)主，在維權過(guò)程中很艱難。
2005年2月17日，部分業(yè)主的二審上訴在上海市二中院開(kāi)庭審理。然而，直到3月24日，宣偉華才見(jiàn)到早在3月14日就已下達的維持一審判決的判決書(shū)。這一判決為終審判決。
宣偉華透露，由于此前業(yè)主們狀告開(kāi)發(fā)商為“違約”，不排除下一步以“侵權”為由再次起訴開(kāi)發(fā)商。
爭論焦點(diǎn)
《財經(jīng)時(shí)報》了解到，這場(chǎng)官司爭論焦點(diǎn)在兩方面：一是法院認為，售房合同中明確約定小區會(huì )所設施提供有償服務(wù)，但未約定具體的服務(wù)項目、價(jià)格、對象等，鑒于開(kāi)發(fā)商是會(huì )所的所有權人，故其可以行使所有權人的一切權利；另外，華運公司售樓時(shí)的宣傳資料僅是一般的要約邀請，并非合同組成部分。
法院認為，“清水灣俱樂(lè )部”的經(jīng)營(yíng)內容與會(huì )所介紹的功能基本吻合，也為業(yè)主提供了一定優(yōu)惠，所以判決不支持業(yè)主們的訴訟請求。
宣律師指出，預售合同對會(huì )所的某些內容沒(méi)有約定或約定不明，不等同于當事人對有關(guān)會(huì )所的所有意思表示自始不存在，進(jìn)而導致業(yè)主必然敗訴。
首先，開(kāi)發(fā)商是格式合同的提供者，其負有促進(jìn)義務(wù)進(jìn)一步全面適當履行的隨附義務(wù)，即有義務(wù)提醒或通知業(yè)主們簽署有關(guān)會(huì )所的補充協(xié)議。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行對會(huì )所未約定內容進(jìn)行補充約定之通知義務(wù)，構成對隨附義務(wù)的違反，是對主合同義務(wù)的持續違約，應當承擔違約的民事責任。
其次，退一步講，即使合同約定不明，也不應借此判令業(yè)主敗訴。就審判機關(guān)而言可以依據《合同法》第62條、第41條的立法精神，依照不利于格式合同提供一方而作出解釋和判定。本案中，會(huì )所的主要爭議在于沒(méi)有約定服務(wù)價(jià)格和服務(wù)方式。依據第62條相關(guān)規定，價(jià)款或報酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行當地的市場(chǎng)價(jià)格。而“清水灣俱樂(lè )部”提供的服務(wù)價(jià)格，是豪華娛樂(lè )場(chǎng)所價(jià)格。
匪夷所思的依據
另外，在廣告內容是否屬于商品房預售合同的爭議上，宣偉華參照的是《最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規定，“商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應視為合同內容，當事人違反的，應承擔違約責任”。
宣偉華認為，開(kāi)發(fā)商的廣告內容應作為合同內容。
更最重要的是，法院還在判決中依據了一個(gè)本身有爭議的事實(shí)作為判案依據，這令人匪夷所思。法院認為“由于會(huì )所已登記在開(kāi)發(fā)商名下，所以其就是所有權人，可以行使占有、使用、收益、處分的權利”。
這里存在兩個(gè)錯誤，一是開(kāi)發(fā)商將會(huì )所登記在自己名下且將其出售，出售行為本身是否構成侵權、是否合法存在，法院怎可視而不見(jiàn)，進(jìn)而還寫(xiě)在判決書(shū)里將出售行為合法化；二是法院的裁判將所有權絕對化，忽略了物權或所有權的行使受到債權的限制。
來(lái)源：《財經(jīng)時(shí)報》 作者：齊心
