中新網(wǎng)2月10日電 據《國際金融報》報道，全上海市交易新建商品房?jì)H24套，這是2月1日春節假期后上海地產(chǎn)交易恢復首日的交易量，較去年同期下降竟達70%，無(wú)疑震驚了市場(chǎng)。
與此同時(shí)，春節長(cháng)假7天，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”假期上海市成交量?jì)H146套，與去年同期成交的397套相比，只占去年數量的37%。在今年春節后的4個(gè)交易日中，內環(huán)成交量9套，內外環(huán)間為79套，外環(huán)以?xún)?6套。
根據中原研究咨詢(xún)部數據顯示：春節所在的本年度第4周，上海住宅成交套數2216套，成交面積23.7萬(wàn)平方米；其中普通住宅成交853套，成交面積11.44萬(wàn)平方米；配套商品房成交1363套，成交面積12.26萬(wàn)平方米。配套商品房、動(dòng)遷房的成交占總成交的51.7%。第5周上海住宅成交套數121套，成交面積1.38萬(wàn)平方米；其中有119套的成交為普通商品房。
春節前后，上海市樓盤(pán)成交數額出現急劇下滑，二手市場(chǎng)情況也與此類(lèi)似。從全市的成交情況來(lái)看，主要成交集中在浦東和閔行區。然而租賃市場(chǎng)則開(kāi)始今年的第一波熱潮，提早返滬的海外客戶(hù)和外地客戶(hù)成為節后租賃市場(chǎng)的主要需求來(lái)源。
購房意愿難撐市場(chǎng)
在如此低的成交量背后，究竟是怎樣的市場(chǎng)和購房者心態(tài)？
今年1月，央行公布了近期居民統計數值和未來(lái)三個(gè)月的城鎮居民購房意愿指數，有意愿購房的居民比例為11%，比去年三季度上升了3.8%。從這個(gè)數據的變化，似乎可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的人氣度有所恢復。然而仔細分析這個(gè)數據，卻可以發(fā)現事實(shí)并非如此。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心認為，三季度城鎮居民購房意愿指數僅為7.3%，相比出現在2004年底的最高數值31.6%不到1/4。如此低的居民購房意愿，不僅反映了樓市在政策調控下，投資購買(mǎi)需求被基本上清除出市場(chǎng)，同時(shí)也說(shuō)明了正常居民自住需求的購買(mǎi)也被大大抑制。而在這其中，最大的因素則是對未來(lái)樓市價(jià)格走向持看跌的態(tài)度已經(jīng)成為市場(chǎng)的主流。
去年第四季度，因為種種因素，包括開(kāi)發(fā)商銀行貸款到期的再借貸運作、投資者年底個(gè)人事務(wù)處理、以及這兩者一些降價(jià)帶來(lái)的成交回升，使得市場(chǎng)在數據上看起來(lái)有回升的跡象。同時(shí)，由于賣(mài)方在宣傳口徑上不斷地表達2006年樓市回升的預期，綜合作用下，城鎮居民對房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)預期有所好轉，故而出現了3.8%的上升。
2006年同時(shí)也是一個(gè)住宅供應的高峰年。從房地網(wǎng)上登記預售和預計銷(xiāo)售的樓盤(pán)來(lái)看，除了少量的市中心高檔物業(yè)以外，大部分新增樓盤(pán)都是近郊的中低價(jià)位自住樓盤(pán)，且這些樓盤(pán)在成本上的優(yōu)勢使得他們能在銷(xiāo)售定價(jià)策略上更為靈活，從而促進(jìn)物業(yè)銷(xiāo)售成績(jì)。預期2006年全年的新增樓盤(pán)供應量在2000萬(wàn)-2500萬(wàn)平方米左右，其中普通住宅供應量在1800萬(wàn)-2000萬(wàn)平方米左右，占了絕大部分。
總體來(lái)看，2006年的市場(chǎng)尚處在一個(gè)模糊的狀態(tài)中，而目前的基調則還是下調。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿認為：房地產(chǎn)市場(chǎng)調控正在繼續和深化中，2006年上半年的房地產(chǎn)價(jià)格依然面臨較大的壓力；而市場(chǎng)在調控中，買(mǎi)家已經(jīng)出現了一定的結構性變化，這對全年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有著(zhù)較為深遠的影響�！案邫n物業(yè)是最有可能波動(dòng)的，而中低檔物業(yè)，則會(huì )穩定地繼續下調。上海樓市調整不到位，空談復蘇的時(shí)間表是沒(méi)有意義的，因而，不能簡(jiǎn)單地去說(shuō)2006年上海樓市會(huì )否回暖，只有調整到位才有復蘇的可能�！�
后續調控前景不明
于是，問(wèn)題的癥結就集中在了調控上，是否還會(huì )有政策的出臺來(lái)左右這個(gè)已經(jīng)脆弱不已的市場(chǎng)，成為了關(guān)注的焦點(diǎn)。
但是實(shí)際上，從最近發(fā)改委對2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及調控的觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)調控不會(huì )僅僅2005年一年間就結束，開(kāi)發(fā)商和投資者面臨的不是一次考驗，而是真正的需要自我改變。建設部有關(guān)人士也在日前表示，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控將繼續保持并得到加強，建設的主要方向是適合普通居民居住的中低價(jià)房屋，嚴格管理中高價(jià)格的房地產(chǎn)項目的建設，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的運作環(huán)境。
之前很多研究機構都在預測，2006年前兩季度是否有新政策出臺，將成為全年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)向標。而從發(fā)改委的言論，以及一些關(guān)于對第二套房屋購入的稅增加、二手房買(mǎi)賣(mài)所得稅征收等政策的討論，亦無(wú)不顯示出，一旦市場(chǎng)再次不正常上升，這些有巨大抑制作用的政策必將出臺。因此，市場(chǎng)分析人士認為，從政策因素上來(lái)說(shuō)，2006年市場(chǎng)回暖再攀新高基本不可能；而從市場(chǎng)因素來(lái)看，只有真正的市場(chǎng)走好表現才能帶動(dòng)購房信心，這是目前靠宣傳帶動(dòng)的信心所無(wú)法做到的，一旦前三個(gè)月市場(chǎng)成交保持低迷，看跌的市場(chǎng)心態(tài)還是會(huì )導致購房意愿的下降。
老城區動(dòng)拆遷，這將是2006年建設部嚴加管理的部分，由于之前房屋動(dòng)拆遷增加，而動(dòng)遷居民的配套房屋供應不足，在一定程度上加劇了城市居民住宅需求和供應的不平衡。而就目前中心城區的動(dòng)拆遷來(lái)看，上海主要是軌道交通建設相關(guān)的市政動(dòng)遷，有M5、M7、M9等幾條軌道交通沿線(xiàn)的舊城區需要動(dòng)遷，區域涉及浦東、楊浦、虹口、盧灣、黃埔等多個(gè)中心城區，而在配套商品房和中低價(jià)商品房逐步交房的基礎上，這些市政配套動(dòng)遷居民的拆遷用房供應充足。同時(shí)，由于目前動(dòng)遷費較高，而市場(chǎng)樓價(jià)相對較低，眾多動(dòng)遷戶(hù)也會(huì )選擇自行購置一些區域良好、配套完善的樓盤(pán)，這將成為今年政策影響下市場(chǎng)的另一個(gè)看點(diǎn)。(鄧旭）
