中新網(wǎng)6月26日電 據《香港商報》報道，近年來(lái)，韓國房地產(chǎn)價(jià)格不斷走高，出現了明顯的泡沫化跡象。從去年開(kāi)始，韓國政府采取了稅收等一系列措施以抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，避免房地產(chǎn)泡沫危害國民經(jīng)濟。今年4月，韓國的土地價(jià)格漲幅開(kāi)始放緩，土地成交量亦迅速萎縮。
與此同時(shí)，土地資源匱乏的新加坡也通過(guò)大力發(fā)展“政府組屋”，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中走出了一條獨特而成功的道路。
韓國：課重稅防囤、倒、瞞
首爾房?jì)r(jià)遠超GDP增速
韓國實(shí)行土地私有制，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和交易完全是市場(chǎng)行為，政府向來(lái)很少干預。但近年來(lái)該國房地產(chǎn)出現了明顯的泡沫化跡象。根據最新?lián)y計，首爾的公寓住宅價(jià)格較3年前平均上漲了24%，而以高檔住宅聞名的首爾江南地區的房?jì)r(jià)較5年前飆升了121.8%，遠遠超過(guò)了經(jīng)濟增長(cháng)速度。
有鑒于此，韓國政府將房地產(chǎn)新政策的重點(diǎn)放在了增加稅種和提高稅率上，以打擊房地產(chǎn)炒作行為，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
擴大征稅基數實(shí)現三“不”
去年8月31日，韓國推出了《不動(dòng)產(chǎn)綜合對策》，廢除了過(guò)去以個(gè)人為單位對房地產(chǎn)征稅的辦法，改為以家庭擁有的房地產(chǎn)總值為征稅對象，從而明顯擴大了房地產(chǎn)征稅的基數。
《不動(dòng)產(chǎn)綜合對策》可以形象地歸納為三“不”。
第一，讓人“囤不起”大房子。為遏制大型住房和高價(jià)高檔住房的需求，特別是打擊囤積房產(chǎn)的炒家，韓國每年都公布個(gè)人擁有的地產(chǎn)和房產(chǎn)評估價(jià)格，并據此分別征收地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。新政策則加強了對房屋綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的征收，即擁有房地產(chǎn)越多的家庭，每年繳納的不動(dòng)產(chǎn)稅也越多。由于綜合不動(dòng)產(chǎn)稅每年都要定期繳納，囤積房地產(chǎn)將給其擁有者帶來(lái)沉重的經(jīng)濟負擔，迫使他們量力而行，及早出手多余房產(chǎn)。
第二，讓人“倒不動(dòng)”房子。對于擁有兩套以上住宅的家庭，房地產(chǎn)交易價(jià)格超過(guò)政府制定的各地房產(chǎn)基準價(jià)10萬(wàn)美元時(shí)，轉讓所得稅稅率由以往的9%到36%提高到50%，高價(jià)高檔住宅的轉讓所得稅率則更高。這一政策讓人在轉讓房地產(chǎn)時(shí)，不得不考慮政府公布的評估價(jià)格，不敢要價(jià)過(guò)高，從而可防止房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上升。同時(shí)，炒家二次三次倒賣(mài)房地產(chǎn)的利潤被大大降低，可從源頭堵住投機倒賣(mài)房產(chǎn)的行為。
第三，讓人“瞞不住”房產(chǎn)。為了防止隱匿和以他人名義倒賣(mài)房地產(chǎn)，《不動(dòng)產(chǎn)綜合對策》規定，在進(jìn)行土地交易時(shí)，必須向地方政府的國稅廳和警察局等機關(guān)申報資金來(lái)源，說(shuō)明購房資金來(lái)源。通過(guò)這種方式，使房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)透明化，杜絕逃稅漏稅和鉆政策空子的行為。
今年3月，韓國政府又公布了《促進(jìn)市民居住用地及住宅市場(chǎng)合理化方案》，對《不動(dòng)產(chǎn)綜合對策》的內容進(jìn)行進(jìn)一步的完善和補充，限制利用房地產(chǎn)再開(kāi)發(fā)進(jìn)行炒作，對非自住土地的轉讓最高征收60%的轉讓稅。
韓地價(jià)漲幅4月開(kāi)始放緩
這些措施推出后，韓國房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。據韓國建設交通部統計，韓國的土地價(jià)格漲幅從今年4月開(kāi)始放緩，土地成交量迅速萎縮。全國房?jì)r(jià)最高的首爾江南地區房?jì)r(jià)也有所回落，一些熱點(diǎn)住宅區的房?jì)r(jià)在一個(gè)月內降幅達到2萬(wàn)美元。
新加坡：建組屋保需、住、貸
“組屋”統建統售
新加坡的民用住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)主要由“政府組屋”和商品房?jì)刹糠纸M成�！罢M屋”類(lèi)似于中國的經(jīng)濟適用房，由政府投資修建，價(jià)格由政府統一規定，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層。居民在購買(mǎi)“組屋”時(shí)，獲得其99年的所有權。商品房則包括高級公寓和私人住宅，由私人投資修建，按市場(chǎng)價(jià)格發(fā)售，主要面向高收入者。據悉，在過(guò)去40多年的時(shí)間里，新加坡政府共修建了96.8萬(wàn)余套“組屋”，目前約84%的新加坡人居住在“組屋”中，其中絕大部分人都是住在自己購買(mǎi)的“組屋”里。
在新加坡，“組屋”的投資、修建和分配均由成立于1960年2月的新加坡建屋發(fā)展局統一負責�！敖M屋”建成后，建屋發(fā)展局以公民的收入水平為依據，按照公平原則進(jìn)行合理分配。
向公民提供多種補貼
新加坡政府以各種形式向公民提供大量的住房補貼，從而使“組屋”價(jià)格保持在一般人能夠承受的范圍內。
具體來(lái)說(shuō)，“組屋”按地段和面積的不同，價(jià)格從15萬(wàn)新元(1美元約合1.57新元)到25萬(wàn)新元不等。符合條件者，可以向建屋發(fā)展局申請優(yōu)惠按揭貸款，而設立于1955年的中央公積金則是新加坡人購房的主要資金來(lái)源。該基金是一項強制性?xún)π钣媱�，由員工和戶(hù)主每月按一定比例交納，全國約有90%的居民都是通過(guò)建屋發(fā)展局成為房產(chǎn)所有人的。中央公積金還以低于市場(chǎng)利率兩個(gè)百分點(diǎn)的優(yōu)惠利率提供抵押貸款，貸款額度可達到住房?jì)r(jià)格的80%到90%。
嚴格監控買(mǎi)賣(mài)“組屋”
為防止有人利用“組屋”進(jìn)行投機活動(dòng)，新加坡政府對居民購買(mǎi)“組屋”等行為進(jìn)行了嚴格的監控。例如，建屋發(fā)展局規定居民購買(mǎi)“組屋”要以自住為主，對居民購買(mǎi)“組屋”的次數作出嚴格限定，以防投機；“組屋”在購買(mǎi)后5年內不得轉讓?zhuān)膊荒苡糜谏虡I(yè)性經(jīng)營(yíng)，否則將受到法律嚴懲。同時(shí)，新加坡還規定，一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套“組屋”，如果要買(mǎi)新的“組屋”，舊的“組屋”必須退出來(lái)，從而防止有些人“多吃多占”。
根據新加坡政府的規定，任何人在買(mǎi)賣(mài)“組屋”時(shí)必須提供準確、翔實(shí)的資料。如果一旦發(fā)現弄虛作假，當事人將面臨5000新元的罰款或6個(gè)月的監禁，或者同時(shí)面臨兩項處罰。
