中新網(wǎng)8月22日電 實(shí)行多年的經(jīng)濟適用房會(huì )取消嗎？期待中的廉租房會(huì )取代現行的經(jīng)濟適用房嗎？限價(jià)商品房又是怎樣的一種“經(jīng)濟適用房”呢？圍繞經(jīng)濟適用房是是非非的爭論是一波未平一波又起，處于風(fēng)口浪尖上的經(jīng)濟適用房是轉型還是退場(chǎng)呢？而這對以經(jīng)濟適用房唱主角的我國住房保障體系又意味著(zhù)什么呢？今日出版的《中國證券報》刊載專(zhuān)題文章，分析了中國多層次的住房保障體系。
經(jīng)濟適用房會(huì )否重陷迷途？
地產(chǎn)市場(chǎng)步入八月，隨著(zhù)國家宏觀(guān)調控措施的層層落地，當下最令市場(chǎng)各方尋味的莫數“經(jīng)濟適用房”、“限價(jià)房”、“廉租房”這些似新卻舊的詞語(yǔ)和概念。
根據建設部近日的陳述，經(jīng)濟適用房、廉租房、限價(jià)商品房將形成未來(lái)國民住宅保障體系的“三套車(chē)”。建設部官員為此表示，一方面對現有三類(lèi)住房保障產(chǎn)品進(jìn)行各自的功能重新劃分與界定；另一方面將現有的經(jīng)濟適用房劃分為租賃型和銷(xiāo)售型兩類(lèi)，最終搭起未來(lái)中國內地住房保障體系的主要框架。
專(zhuān)家釋義說(shuō)，所謂經(jīng)濟適用房，主要是開(kāi)發(fā)商在拿地環(huán)節不需要交土地出讓金，同時(shí)還可擁有一系列減免稅的優(yōu)惠，這樣就較大地降低了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而將房子的售價(jià)控制在較低水平之內。
北京市建委有關(guān)官員表示，目前，北京每年經(jīng)濟適用房的開(kāi)工面積達到300萬(wàn)平方米；長(cháng)沙市為了解決低收入家庭的住房問(wèn)題，也加大了經(jīng)濟適用房的建設力度，長(cháng)沙市2006年開(kāi)工建設的經(jīng)濟適用房有48.09萬(wàn)平方米；廣州市國土房管局則表示，廣州今明兩年將推出2萬(wàn)套經(jīng)濟適用房，規劃建設面積將達167萬(wàn)平方米，其中，2006年規劃建設52.3萬(wàn)平方米，2007年規劃建設114.7萬(wàn)平方米。
中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容為此表示，“這個(gè)住房保障體系的設想比以往有所進(jìn)步，不僅比較細化，而且有一定的可操作性”。
但同時(shí)，易憲容也提出了自己的疑問(wèn)“這個(gè)保障體系與保障一般居民的住房福利水平提高有多大關(guān)聯(lián)性？與中國快速的城市化進(jìn)程節奏是否合拍？覆蓋面有多大？與1998年住房制度貨幣化改革的原則有多少契合？如果這些問(wèn)題梳理不清，則又可能會(huì )如經(jīng)濟適用房的政策那樣短視”。
易憲容提出這樣的疑問(wèn)一點(diǎn)都不出意料，因為在熟悉中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士眼里，“經(jīng)濟適用房”、“廉租房”其實(shí)都是一個(gè)陳舊的概念。
早在1998年的時(shí)候，國務(wù)院就提出要在全國范圍內建立新的住宅供應體系，這一體系包括高收入者購買(mǎi)和租住商品房，向中低收入者供應經(jīng)濟適用房和向最低收入者提供廉租住房三個(gè)層次。而建設部也明文規定，各地住宅建設70%—80%應建經(jīng)濟適用房，銷(xiāo)售給中低收入家庭。但是，照今日的跡象來(lái)看，當初的經(jīng)濟適用房等政策算是徹底失敗了。學(xué)者指出，至如今，經(jīng)濟適用房所占投資比例不但連年下降，甚至有限的經(jīng)濟適用房，也已經(jīng)成了腐敗的溫床。
深圳房地產(chǎn)觀(guān)察人士王方表示，就深圳而言，之前興建的大量“經(jīng)濟適用房”多為公務(wù)員所有，同時(shí)也成為部分炒房人士重要的房源，成為助推深圳房?jì)r(jià)快速上漲的罪魁禍首。而近日的一條新聞“鄭州市直機關(guān)以經(jīng)濟房名義團購126套豪宅”，又一次打破了中低收入人群購房的夢(mèng)想，令專(zhuān)家的擔憂(yōu)變成了現實(shí)。而此次，建設部所勾畫(huà)的“三套車(chē)”住房保障體系藍圖，也再次引起了各方人士的激烈辯論。
中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞指出，如果按照這一設想，未來(lái)市場(chǎng)上房屋供應就會(huì )出現四種形式——商品房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房、廉租房，這實(shí)際上是扭曲了住房本來(lái)是一種消費品，對消費者來(lái)說(shuō)，肯定是希望花錢(qián)少、房子的品質(zhì)越高越好，但是對于供給一方來(lái)說(shuō)，四種形式的供給方式，起點(diǎn)不同、市場(chǎng)規則不同，不能體現真正意義的供求關(guān)系。
業(yè)內專(zhuān)家指出，自中國實(shí)行住房改革以來(lái)，“經(jīng)濟適用房”也一直在偏離方向，就如同房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)分注重貨幣化一樣�！敖�(jīng)濟適用房”的非市場(chǎng)運作，讓政府有了很大的操作空間，一度成為公務(wù)員和政府權力部門(mén)謀取利益的重要資源，毫無(wú)監督之說(shuō)。如此之下，“經(jīng)濟適用房”不但沒(méi)有滿(mǎn)足低收入人群，而且也擾亂了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
而業(yè)內人士質(zhì)疑，無(wú)論低價(jià)出售的經(jīng)濟適用房，還是低價(jià)出租的廉租房，都會(huì )成為投機者的追逐對象。怎樣把住“申請人資格審查”這一關(guān)？怎樣防止“二房東”現象？怎樣使“廉租房”租戶(hù)經(jīng)濟條件改善后搬出？如何防止以經(jīng)濟適用房進(jìn)行投機？
似乎，原本是為了搭建一個(gè)公平的住房保障體系的構想，正在遭受種種激烈的評議。而評議的另外一個(gè)焦點(diǎn)即是質(zhì)疑這種住房保障體系的公正性與監管能力。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)張元端表示，世界各國的實(shí)踐證明，解決中低收入人群住房問(wèn)題，不能完全走市場(chǎng)化的道路。在國外，幾乎所有市場(chǎng)經(jīng)濟國家，包括英國、美國、瑞典、新加坡等，都能按照住房“供應—分配”的二元目標，或按“市場(chǎng)—救濟型”、“市場(chǎng)—福利型”的政策導向來(lái)保障“居者有其房”。但我國目前限價(jià)房的建設倘若仍依賴(lài)純營(yíng)利性開(kāi)發(fā)商，則很難奢望其自覺(jué)降低利潤。
“經(jīng)濟適用房”、“限價(jià)房”、“廉租房”，從1998年的起點(diǎn)到終點(diǎn)，又回到了從前，這一次，不知它會(huì )否再次偏離方向。
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