中新網(wǎng)7月20日電 又一個(gè)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控文件日前浮出水面，建設部、央行等六部委共同簽署的《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》已悄然下發(fā)。據《中國證券報》報道，外資投行對文件內容并不感到驚訝，稱(chēng)其進(jìn)入中國樓市的計劃不會(huì )改變；而在一些專(zhuān)家看來(lái)，政策相當溫和，外商長(cháng)線(xiàn)投資不會(huì )受到影響。
規范市場(chǎng)的意義大
不少專(zhuān)家認為，“限外”新政頗為溫和，其主要意義還在于規范了外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。
中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，文件規范了外商投資中國房地產(chǎn)的市場(chǎng)準入。按照文件規定，在資本金上，要求投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%；低于1000萬(wàn)美元的，注冊資本金仍按現行規定執行。在設立程序上有三大步驟。先由商務(wù)主管部門(mén)和工商行政管理機關(guān)依法批準設立和辦理注冊登記手續，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執照》；在付清土地使用權出讓金后，到國土管理部門(mén)申辦《國有土地使用證》；再根據《國有土地使用證》到商務(wù)主管部門(mén)和工商行政管理部門(mén)換發(fā)正式執照。
經(jīng)濟學(xué)家徐滇慶說(shuō)，文件對限制外資炒房有一定的作用，實(shí)名制可以加強購房套數的監管。文件規定，在境內設立分支機構、代表機構(房企除外)的境外機構和在境內工作、學(xué)習時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人，可以購買(mǎi)自用、自住商品房；且采取實(shí)名制。
徐滇慶認為，該文件對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)更大的意義在于規范了外資的市場(chǎng)行為。在他看來(lái)，外資的進(jìn)入是有利于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。政府不應該限制外資的進(jìn)入，而要管制外資在中國的直接購房行為，以及監管外資的大規模外撤。他說(shuō)，加強外資的結匯管理是最重要的。新出臺的文件在加強結匯管理方面也有所體現。
外資投行興趣不減
長(cháng)期投資中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的一位業(yè)內人士表示，新政出臺前，曾經(jīng)擔心新政會(huì )對長(cháng)期投資設置藩籬；反復閱讀了文件內容后，有如釋重負之感。文件對外資的長(cháng)期投資和海外熱錢(qián)并未界定，總的說(shuō)來(lái)，可以說(shuō)是對長(cháng)期投資“網(wǎng)開(kāi)一面”。
一位外資投行中國部的董事總經(jīng)理表示，外方對中國房地產(chǎn)的興趣不會(huì )因為文件的出臺而減少，“我們相信在短期內，難以有非常具體的措施對外商投資活動(dòng)加以限制�！�
一家著(zhù)名投資銀行的房地產(chǎn)投資部門(mén)負責人表示，雖然新政比預想的要溫和，“但政府的政策在任何時(shí)候都是有影響的，就算有些規定沒(méi)有立竿見(jiàn)影的效果，長(cháng)期來(lái)說(shuō)一定有作用�！辈贿^(guò)他也同時(shí)表示，近期手邊的業(yè)務(wù)進(jìn)展順利，不會(huì )受到任何影響，長(cháng)期來(lái)說(shuō)，也不會(huì )因此放慢對中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。
外資投行的態(tài)度基本相似。早在幾個(gè)月前，摩根斯坦利房地產(chǎn)基金亞太區副總裁白可福就曾經(jīng)說(shuō)道：“我們用我們的錢(qián)包來(lái)說(shuō)明我們對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷�！�
或有下一步動(dòng)作
“限外”新政的溫和引起了這只是試探性舉措的猜想，有專(zhuān)家認為，政府或將視市場(chǎng)反應來(lái)決定是否采取下一步動(dòng)作。
消息人士透露，《意見(jiàn)》中要求建設部、商務(wù)部、發(fā)改委、國土資源部、央行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監會(huì )、外匯局九大部門(mén)各自制定有關(guān)操作細則，目前大半已出。他說(shuō)：“這些措施早該推出，現在只是在補課，用以規范外資的行為�！�
中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘認為，新政的意義是“有勝于無(wú)”，對外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )起到實(shí)質(zhì)性影響。他認為，不少外資為了賺取人民幣升值與房?jì)r(jià)上漲的雙重利潤，通過(guò)各種渠道進(jìn)入中國，對此，可以通過(guò)持有房產(chǎn)的時(shí)間等標準來(lái)判斷外資是否是短線(xiàn)投機的熱錢(qián)，并對這種市場(chǎng)行為征收“人民幣匯率調節稅”之類(lèi)的重稅。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認為，新政回避了許多問(wèn)題且操作性較差。他說(shuō)，新政對外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金籌集沒(méi)有具體規定，外資既可以用外資優(yōu)勢在境外融資，也可以在中國境內融資；也沒(méi)有改變外資的稅收優(yōu)惠政策；沒(méi)有涉及外資企業(yè)的辦公用房問(wèn)題；對外商中介機構沒(méi)有限制等等。他認為，新政“不會(huì )對外資持續進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè)有什么實(shí)質(zhì)性引導和規范作用，外資仍然會(huì )一如既往進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中來(lái)�！�
易憲容更明確地說(shuō)，這是政府的試探性動(dòng)作，下一個(gè)政策有可能出臺。（俞靚 費楊生）
