隨著(zhù)眾多城市限價(jià)房地塊的公開(kāi)拍賣(mài)，限價(jià)房這一房產(chǎn)調控的特殊產(chǎn)物受到了越來(lái)越多的關(guān)注和爭論。限價(jià)房不一定真正能夠達到限價(jià)的目的，限價(jià)房也并不一定能減少開(kāi)發(fā)商的利潤，這是很多人的共識。同時(shí)，在限價(jià)房政策并不完善的背景下，反而會(huì )有諸多弊病，并有可能滋生炒房和變相腐敗。
綜合多方言論，并結合自己的觀(guān)察，限價(jià)房會(huì )有如下不正常的獲利模式。
一、提高容積率：眾所周知，容積率對一個(gè)項目的成本與最終獲利影響巨大，目前限價(jià)房的價(jià)格限制通常比同區域價(jià)格低10%~20%，但如果地塊容積率在區域平均容積率的基礎上提高30%~40%，限價(jià)便形同虛設，甚至有可能提高獲利目標。以10萬(wàn)平方米的地塊舉例，如周邊平均容積率為3，可建30萬(wàn)平方米的房子，因為價(jià)格限制，容積率提高到4.2，這時(shí)總建筑面積變成了42萬(wàn)平方米，多出40%的建筑面積，獲利又能降低多少？
二、降低建筑標準：通過(guò)降低建筑能耗標準、電梯配置標準、外立面材料標準、公共區裝修標準等，達到減少成本的目的，其實(shí)成了變相的經(jīng)濟實(shí)用房，這樣的限價(jià)房難道不應該比普通商品房?jì)r(jià)格低嗎？
三、降低住宅品質(zhì)：從規劃開(kāi)始節省成本，請收費便宜的設計單位設計，減少社區配套或低標準配套，減少綠化面積與質(zhì)量，減少停車(chē)位建設，降低智能安防標準……通過(guò)一系列減法運作，降低了居住的品質(zhì)，當然也就提高了利潤。
四、先內部銷(xiāo)售，再二次銷(xiāo)售：假如住宅品質(zhì)不錯，限制的價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格，必然會(huì )形成哄搶。也許這時(shí)一般的購房者根本就買(mǎi)不到房。因為政策并沒(méi)有限制購買(mǎi)的對象、套數和合同更名，這時(shí)可以先組織內部人士全部購買(mǎi)一空，然后再進(jìn)入市場(chǎng)二次銷(xiāo)售，通過(guò)合同更名的方式，最終實(shí)現更高的獲利。
五、為關(guān)系戶(hù)和內部員工提供炒房獲利機會(huì )：既然價(jià)格低，流入市場(chǎng)有利可圖，與其讓普通客戶(hù)購買(mǎi)，還不如讓關(guān)系戶(hù)和內部員工購買(mǎi)獲利。關(guān)系戶(hù)可以為公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展創(chuàng )造更多的機會(huì )，內部員工至少可以增加工作的動(dòng)力。
六、讓投資機構購買(mǎi)，共同獲利：如限價(jià)房品質(zhì)較高，遠遠低于市場(chǎng)價(jià)格，便成為投資機構的投資對象。這時(shí)投資機構可以高于限價(jià)但低于市價(jià)購買(mǎi)，高于部分不在正式合同上體現，投資機構在持有一段時(shí)間后再銷(xiāo)售獲利，這樣雙方均有利可圖。
七、最危險的舉動(dòng)——降低房屋質(zhì)量：降低質(zhì)量是減少成本最有效的方法，用不合格的建材、不達標的施工單位，偷工減料，利潤照樣可觀(guān)。只不過(guò)這樣一來(lái)，不知又有多少老百姓遭殃。
綜上所述，限價(jià)房如果不完善相關(guān)配套法規，不但不能真正降低房?jì)r(jià)，反而可能滋生炒房、變相腐敗、豆腐渣工程等不良現象。其實(shí)，限價(jià)房就是商品房與經(jīng)濟適用房之間的“中庸之道”，結果可能是低收入者依然買(mǎi)不起房，而開(kāi)發(fā)商也并沒(méi)有降低利潤。房?jì)r(jià)可能表面上降低了，而實(shí)際上可能依然高昂，最終，限價(jià)房成為調控的“形式主義”。
以筆者之見(jiàn)，與其為了控制房?jì)r(jià)而推行并不見(jiàn)得能夠限價(jià)的限價(jià)房，不如集中精力推行廉租房和廉價(jià)房，而廉租房和廉價(jià)房實(shí)施政府財政補貼制度，其租、買(mǎi)對象必須嚴格的限制，實(shí)行收入公開(kāi)制。市場(chǎng)化的商品房開(kāi)發(fā)，除在土地拍賣(mài)之前就適當限制規劃戶(hù)型比例外，不再額外進(jìn)行限制，走完全市場(chǎng)化道路，政府從這部分土地出讓費與相關(guān)稅收中抽取一定比例，專(zhuān)門(mén)用于廉租房和廉價(jià)房的財政補貼。
(來(lái)源：第一財經(jīng)日報 作者：清濁江）
